Prêt relais : acheter un bien avant de vendre

Il est souvent difficile de faire coïncider l'achat d'un logement avec la vente de l'ancien. La solution pour ne pas passer à côté d'une opportunité est de souscrire un prêt relais, qui va offrir un délai suffisant pour vendre l'habitation actuelle sans précipitation. Cette simplification a un coût. Comment fonctionne le crédit relais ? Quels sont les différents types de prêts relais ? Quels sont les taux d'intérêt proposés en 2021 ?

Prêt relais : acheter sans attendre de vendre

Moins connu et moins utilisé que le crédit amortissable, le prêt relais est destiné aux emprunteurs qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir pu finaliser la vente d'un logement dont ils sont propriétaires. Comme son nom l'indique, ce prêt prend le relais entre les deux transactions, l'achat et la vente. L’opération consiste à faire un pari sur la vente : vous vendez la peau de l'ours avant de l'avoir tué ! La banque vous avance les fonds avant que le produit de la vente du premier bien ne puisse couvrir l'achat du nouveau.

Comment ça marche un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit à court terme destiné aux secundo-accédants déjà propriétaires de leur résidence principale. Il fonctionne comme un prêt in fine, puisque la somme empruntée est remboursée en fin de crédit, à la différence que la durée de remboursement est beaucoup plus courte.

Quand un prêt in fine dure en moyenne 15 ans, un prêt relais est remboursé généralement dans un délai de 12 mois, renouvelable jusqu'à 12 mois maximum.

À la différence d'un prêt amortissable classique, le prêt relais ne permet pas d'emprunter l'intégralité du prix de vente de votre première résidence principale. Après expertise par un professionnel dépêché par la banque, cette dernière prêtera entre 50% et 80% de la valeur du bien. Cette marge de sécurité va éviter les déconvenues si le logement est cédé en dessous du prix estimé. Vous êtes en position de force si vous avez déjà signé un compromis de vente. La banque pourra ainsi accorder jusqu'à 90% du prix de vente.

Quels sont les avantages d'un prêt relais ?

Grâce au prêt relais, vous ne passez pas à côté du logement convoité et vous n'avez pas besoin de brader votre bien actuel pour acheter le suivant, ni même de le louer ce qui risque de retarder sa vente ou procède d'un raisonnement patrimonial différent avec de nouvelles implications fiscales. 

Le prêt relais répond parfaitement à l'achat coup de cœur qui oblige à disposer immédiatement des fonds nécessaires. Il permet de ne pas précipiter les choses et de procéder sereinement pour mener à bien les deux opérations.

En entrant dans votre nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu l'ancienne, vous évitez les frais liés à une location ou à un garde-meuble durant la période de transition entre la vente et la remise des clefs du nouveau logement.

Quel est le coût d'un prêt relais en 2021 ?

Pour le troisième trimestre 2021, la Banque de France a fixé à 3,05% le taux de l'usure relatif aux prêts relais, quels que soient leur durée et leur montant. Le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent par les établissements de crédit était de 2,29% ; il intègre tous les frais exigés pour l'obtention du crédit (intérêts, frais de dossier, cotisations d'assurance, garantie, etc.).

Le prêt relais est assorti d'un taux d'intérêt plus élevé que celui proposé pour un crédit amortissable classique dont le taux moyen se situe autour de 1,07% en juin 2021 (hors assurance et coût des sûretés, selon l'Observatoire Crédit Logement). Tout dépend également de la nature du bien et de son emplacement. Il est plus aisé de vendre un appartement à Paris qu'une maison isolée en campagne, même si la crise sanitaire et économique qui prévaut depuis début 2020 a rebattu les cartes du marché immobilier et mis en lumière un engouement pour les biens situés en zones rurales ou périurbaines.

Les conditions accordées par la banque dépendent de votre situation financière : vos revenus sont étudiés au regard des charges annuelles d'emprunt, quel que soit le type de prêt relais qui est mis en place. Vous devez satisfaire aux exigences de solvabilité de la banque. Dans tous les cas, votre taux d'endettement ne doit pas outrepasser 35% de vos revenus nets conformément aux directives des autorités financières.

Quels sont les risques financiers d'un prêt relais ?

La difficulté majeure du prêt relais est de ne pas vendre votre bien dans les temps au prix escompté. Si l'opération n'est pas concrétisée au plus tard à l'échéance de l'éventuelle prolongation déjà accordée (12 mois + 12 mois), la banque va alors exiger le remboursement du capital. 

L'allongement du délai de vente est souvent nécessaire si le prix de vente est trop élevé, ou quand la demande est faible, ce qui concerne les biens atypiques ou mal localisés. Les prêts relais sont généralement difficiles à décrocher dans les zones non tendues où l'offre est supérieure à la demande.

Vous avez deux options :

1. accepter une forte décote pour arriver à vendre votre bien ;
2. demander à transformer le prêt relais en crédit à long terme.

Cette seconde solution peut s'envisager en dernier recours, car elle va rehausser votre taux d'endettement. La charge du prêt relais s'additionne à celle du crédit complémentaire, ce qui risque de porter le taux d'effort au-delà des 35% admissibles. Pour monter l'opération, il est souvent nécessaire de mettre le bien en location pour compenser totalement ou en partie les mensualités d'emprunt. En règle générale, la faisabilité du prêt relais, une expertise correcte du bien et le montage proposé par la banque doivent empêcher l'éventualité d'un prêt relais converti en crédit amortissable.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe 4 formules de prêt relais :

1. le prêt relais sec : le produit de la vente du premier logement est égal ou supérieur au coût de l'acquisition. Le prêt relais s'apparente à une simple avance d'argent. Les conditions d'emprunt sont moins favorables que celles accordées lors d'un prêt relais adossé à un crédit amortissable, car la rentabilité pour la banque est faible, voire nulle, se résumant à quelques mois d'intérêts.
2. le prêt relais adossé à un prêt amortissable classique avec franchise partielle : la somme empruntée est supérieure à la valeur du bien vendu. En fonction de la quotité avancée sur la valeur du premier bien (entre 50% et 80%), la banque va compléter le besoin de financement via un crédit immobilier classique. Chaque mois, vous remboursez les intérêts du prêt relais et la cotisation d'assurance emprunteur, ainsi que les échéances du prêt amortissable (intérêts, assurance et amortissement du capital). Attention au taux d'endettement qui ne doit en aucun cas dépasser 35% de vos revenus. Si c'est le cas, envisagez le schéma suivant.
3. le prêt relais adossé à un crédit amortissable avec franchise totale : comme dans la configuration précédente, la somme nécessaire à l'achat du nouveau logement est supérieure à la quotité accordée sur la valeur du premier. Tant que ce bien n'est pas vendu, vous ne remboursez que la cotisation d'assurance emprunteur. Les intérêts sont remboursés après la vente avec le remboursement du capital prêté. Ce report du paiement des intérêts sur une période maximale de 12 mois va accroître le coût total du crédit, car les intérêts non payés sont capitalisés et génèrent eux-mêmes des intérêts. Au terme des 12 mois, dans l'hypothèse où le bien n'est pas vendu, vous payez les intérêts cumulés chaque mois. Vous pouvez bénéficier d'un différé d'amortissement de 2 ans pour le remboursement du capital du prêt amortissable ; durant cette période, vous ne remboursez que les intérêts portant sur ce prêt classique.
4. le prêt relais rachat : si vous avez un crédit en cours sur le premier logement destiné à la vente, la banque va vous proposer un prêt relais rachat qui consiste à regrouper le crédit initial au prêt relais. Il faudra ajouter les frais de pénalités de remboursement anticipé du prêt long terme initial et les frais de garantie. Cette solution est à privilégier quand le taux d'effort est trop élevé pour obtenir un prêt relais classique.

Notez que certains établissements ne distinguent pas le prêt relais du prêt principal destiné à l'achat du futur logement. Se met en place un crédit global, appelé crédit relais achat-revente, qui correspond au montant nécessaire à l'acquisition. Chaque mois vous remboursez l'échéance d'un prêt classique amortissable. À la vente du bien, une partie du prêt est remboursée par anticipation et le contrat de prêt est ajusté afin de modifier les mensualités ou la durée restante selon l'option retenue initialement. Une clause prévoit l'absence de pénalités de remboursement anticipé. Cette formule est moins stressante, car vous n'avez pas la pression de vendre votre bien dans un délai déterminé, mais elle est plus lourde à assumer, car vous commencez à rembourser le capital emprunté immédiatement.

Quelle assurance pour un prêt relais immobilier ?

Même si la durée d'un prêt relais est courte (au plus 24 mois), aucune banque n'accorde cette facilité de financement sans la souscription à une assurance de prêt. Cette durée courte permet toutefois de s'assurer uniquement pour les deux risques suivants : décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Selon les exigences de la banque, la couverture est complétée avec des garanties incapacité/invalidité, ce qui est toujours le cas si le prêt relais est adossé à un prêt amortissable.

N'oubliez pas que vous avez le droit de choisir librement l'assurance qui va couvrir votre prêt. Cela nécessite de souscrire une offre d'assurance proposant a minima un niveau de protection équivalent à celui de la formule bancaire. Avec un comparateur comme Magnolia.fr, vous sélectionnez l'assurance individuelle adaptée à votre projet immobilier au meilleur tarif.