Comment faire un achat immobilier quand on est en couple sans être marié ?

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié est tout à fait possible, mais l'opération doit être réalisée avec la plus grande vigilance pour s'assurer que tout se déroule au mieux en cas de séparation ou de décès. Voici les options envisageables et les précautions à prendre pour ne léser ni l'un ni l'autre.

Prêt immobilier en couple marié ou non marié : quelles différences ?

Un crédit immobilier à deux quand on est pacsé ou en union libre ne diffère pas d'un crédit pour un couple marié. La banque tiendra compte la situation des co-emprunteurs non mariés, et évaluera leur solvabilité respective.

L'établissement de crédit préfèrera un seul emprunt détenu par deux personnes plutôt que deux prêts séparés, ce qui simplifie la gestion des dossiers et réduit les risques de défaut de paiement. Si l'un des co-emprunteurs est employé en CDD, seuls les revenus du conjoint en CDI seront pris en compte dans le calcul de l'endettement, ce qui risque de réduire le montant du capital empruntable. 

Une quotité d'assurance à 100% sur chaque tête est généralement requise quand on emprunte à deux, qu’on soit marié ou non ; elle est même vivement recommandée comme gage de sécurité et de tranquillité pour les co-emprunteurs en cas de décès de l'un d'eux.

L'important pour les deux emprunteurs non mariés, quel que soit le statut du couple (Pacs ou union libre), est le cadre juridique donné à l'acquisition qui permettra, en cas de changement de situation (séparation ou décès), d'éviter tout litige ou mauvaise surprise. Le choix du régime des biens est primordial, car cela a des conséquences sur le patrimoine des partenaires.

Statut des couples non mariés

Les couples non mariés peuvent choisir entre le Pacte Civil de Solidarité Active ou Pacs, ou l'union libre, communément appelée concubinage. Le premier est un contrat entre les deux partenaires, la seconde est un statut sans convention légale, même si l'article 515-8 du Code civil en donne une définition : "Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.". Le terme "vie commune" sous-entend que le couple partage le même logement.

Pacte Civil de Solidarité

Le Pacs, statut intermédiaire plus souple que le mariage et plus sécurisant que l'union libre, est un contrat entre deux personnes non mariées qui leur offre la possibilité d'organiser leur vie commune. Il est possible d'opter pour la séparation de biens ou pour l'indivision, le premier régime s'appliquant par défaut quand le choix du régime n'est pas acté dans la convention de Pacs. Le principe de solidarité entre les partenaires vis-à-vis des dettes contractées ne s'applique pas aux emprunts, sauf s'ils portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante : chacun est tenu responsable de ses dettes.

L'intervention du notaire pour rédiger la convention de Pacs n'est pas obligatoire mais vivement conseillée pour faciliter la dissolution du Pacs en cas de séparation ou décès.

Séparation de biens

Le régime de la séparation de biens fixe une limite étanche entre le patrimoine de chaque partenaire : les biens respectivement acquis durant le Pacs restent la propriété de chacun. Si le logement a été acquis conjointement, via un prêt immobilier le plus souvent, chaque partenaire a les mêmes droits sur le bien, quelle que soit sa quote-part financière (apport personnel et montant des mensualités). Sauf si la convention de Pacs prévoit une répartition différente.

Indivision

Le régime de l'indivision place les partenaires dans une situation proche de celle des époux mariés sous le régime légal, c’est-à-dire celui de la communauté de biens réduite aux acquêts. Chacun conserve la propriété de ses biens personnels et reste seul responsable de ses dettes nées avant ou pendant le Pacs, exception faite des dettes solidaires. 

L'ensemble des biens acquis à compter de la convention d'indivision sont présumés appartenir pour moitié à chaque partenaire, quelle que soit leur contribution financière, en l'absence de répartition inégale stipulée dans la convention. Attention, à défaut de précision dans l'acte d'acquisition, les partenaires sont indivis par moitié, ce qui ne correspond pas forcément à leurs souhaits ni à la réalité des remboursements de chacun.

Pour protéger chaque partenaire pacsé, il est conseillé d'inclure une clause dans la convention d'indivision qui prévoit le rachat prioritaire de la quote-part du défunt par le survivant, à laquelle les héritiers ne pourront pas s'opposer.

En cas de séparation

En cas de rupture du Pacs, les partenaires devront procéder au partage des biens indivis. Il est donc primordial de prévoir les modalités de partage des biens dans la convention de Pacs.

Néanmoins, les partenaires ont la possibilité, malgré leur séparation et la rupture du Pacs, de ne pas procéder immédiatement au partage et de rester en indivision sur tout ou partie des biens indivis. La convention d’indivision existante entre eux peut être alors maintenue, ou les deux ex-partenaires peuvent conclure une convention d’indivision soumise au droit commun de l’indivision.

En cas de décès

La personne pacsée n'est pas l'héritière de son partenaire. Seul un testament rédigé par les deux partenaires, à la main, daté et signé, permet au survivant de recueillir totalement ou partiellement la succession du défunt, dans le respect de la réserve héréditaire si ce dernier a des enfants. 

Si le couple pacsé est copropriétaire de son logement, le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt et peut se faire attribuer en priorité le logement au moment du décès si et seulement si le défunt l'a prévu par un testament. L'attribution préférentielle de la résidence principale permet au survivant d'obtenir une priorité d'achat sur le logement au moment de la succession. Il est exonéré de la totalité des droits de succession, comme pour un conjoint marié.

Le partenaire survivant bénéficie par ailleurs, à titre gratuit et pendant un an, d'un droit de jouissance du logement qui constituait la résidence principale du couple. Ce droit temporaire lui est acquis même s'il n'est pas propriétaire du bien ni signataire d'un contrat de bail.

Le défunt peut avoir prévu par testament de léguer l'usufruit du logement à son partenaire survivant, permettant à ce dernier d'occuper les lieux, les héritiers étant alors nus-propriétaires du logement.

Union libre

"Les concubins se passent de la loi, la loi se désintéresse d'eux", aurait dit Napoléon. Le droit français ignore l'union libre ou concubinage, d'où l'importance d'entourer des plus grandes précautions l'acquisition d'un bien immobilier par deux personnes qui ont fait le choix de la liberté.

Pour un couple en union libre ou concubinage, un crédit immobilier à deux implique nécessairement une indivision dont la répartition est égale sans notification autre dans la convention d'indivision. Si l'emprunt est supporté par un seul conjoint, celui-ci est l'unique propriétaire du bien indiqué dans l'acte authentique de vente. S'il décède, le conjoint survivant n'a plus le droit d'occuper légalement le logement qui revient aux héritiers, à moins qu'il soit protégé par un contrat de location signé antérieurement.

En cas de séparation

Le schéma idéal voudrait que les deux concubins soient d'accord sur le partage des biens qui reviennent à chacun. L'un peut racheter les parts de l'autre pour conserver la propriété du bien immobilier : on parle de rachat de soulte.

S'il y a désaccord, le juge va trancher et procéder au partage du bien acquis en indivision. Chacun récupère sa part ou décide de racheter celle de l'autre.

En cas de décès

En l'absence de protection (testament, indivision) et en présence d'héritiers du partenaire défunt, le partenaire survivant n'a aucun droit sur le bien acquis à deux. En indivision, le concubin survivant ne récupère la quote-part du défunt que si les héritiers sont d'accord pour lui vendre leur part. S'ils refusent, le juge procédera au partage judiciaire et à la vente du bien immobilier.

La convention d'indivision peut prévoir que la quote-part du défunt soit léguée au partenaire survivant. Les droits de succession s'élèvent toutefois à 60% (après abattement de 1 594€).

Couple non marié : les autres solutions

Le montage patrimonial d'un achat immobilier à deux quand le couple n'est pas marié peut aussi prendre l'une de ces 3 autres formes, qui ont chacune des avantages et des inconvénients.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Chacun est associé et détient des parts sociales en proportion de son apport en capital à la société qui acquiert le logement. Coûteuse et lourde en termes de formalités administratives, cette solution est recommandée quand l'un des partenaires a des enfants d'une précédente union.

En cas de séparation, la SCI peut vendre le bien et répartir le fruit de cette vente à hauteur des parts de chacun. L'un peut racheter les parts de l'autre comme en indivision ou les vendre à une tierce personne. En cas de désaccord, il est impossible de se tourner vers le tribunal, raison pour laquelle les statuts de la SCI doivent prévoir toutes les situations.

Les ex-partenaires restent solidaires des dettes contractées en commun. Si la SCI a souscrit à l'emprunt, la banque peut réclamer à chacun de rembourser la totalité du capital restant dû en vertu de l'engagement de caution solidaire exigé pour obtenir le financement.

En cas de décès, le remboursement du prêt se fera à hauteur des quotités d'assurance souscrites. Avec une quotité de 100% sur chaque tête, l'assurance prend en charge l'intégralité des mensualités restantes.

Le démembrement de propriété croisée

Que l'achat se fasse en indivision ou en SCI, chacun des membres possède l'usufruit de la moitié du bien ou des parts de la SCI et la nue-propriété de l'autre moitié. Au décès d'un des deux partenaires, l'autre devient pleinement propriétaire de la totalité du bien ou des parts de SCI et dispose d'un droit de jouissance, sans que les héritiers puissent s'y opposer.

Le pacte de tontine

L'acte d'acquisition contient une clause "pacte de tontine" selon laquelle le survivant est présumé seul propriétaire du bien sans avoir à racheter les parts du partenaire défunt. Cependant, l'impact fiscal d'un tel schéma est lourd, puisque la part du survivant est imposée à 60% (après abattement de 1 594€).

Il faut par ailleurs intégrer le manque de souplesse du pacte de tontine. L'accord de deux parties est obligatoire pour toute action. En cas de séparation, il est impossible de recourir au tribunal, à l'inverse de l'indivision.