Comment emprunter quand on est en CDD ?

L'emploi avec un contrat de travail à durée indéterminée ou CDI n'est plus la norme en France. Ces dernières années, l'immense majorité des embauches se fait en contrat à durée déterminée ou CDD. Difficile pour bon nombre d'emprunteurs, l'accès au crédit l'est d'autant plus pour les personnes en CDD, considérées à haut risque par les banques. Il est néanmoins possible d'emprunter avec un CDD si l'on réussit à convaincre le banquier de la stabilité de ses revenus.

Emprunteur en CDD : profil à risques accrus

Dans l'édition 2019 de son ouvrage "Emploi, chômage et revenus du travail", l'Insee aborde la précarisation des emplois salariés. Les chiffres sont éloquents et témoignent de l'évolution du marché du travail ces dernières décennies. En 20 ans, le taux d'embauche en CDD est passé de 30% à 90% dans les entreprises d'au moins 10 salariés ! Le taux de départ de CDD a suivi la même progression.

Le secteur tertiaire est le plus gourmand en contrats précaires, à l'inverse de l'industrie manufacturière et de la construction, plus habituées à l'emploi en intérim. La durée du CDD s'est elle réduite comme peau de chagrin : en 2017, 30% des CDD n'étaient que d'une seule journée ; en 2019, 83% avaient une durée inférieure à un mois. 

Le statut d'employé en CDD est souvent durable quand la situation n'évolue pas en chômage : un quart seulement obtient un CDI l'année qui suit le CDD. À ces travailleurs précaires, il convient d'ajouter les auto-entrepreneurs, les intermittents, les indépendants, et tous ceux qui cumulent plusieurs emplois ou employeurs (les "slashers"), autant d'actifs dont les revenus professionnels sont souvent aléatoires.

Pour tous ces travailleurs, l'accès au crédit immobilier est un parcours du combattant, quand il ne relève pas de la mission impossible, malgré des conditions de taux avantageuses. La raison ? Les risques accrus qu'ils incarnent, compte tenu de la probabilité très forte de se retrouver sans emploi une fois le contrat arrivé à son terme et de la difficulté à pérenniser les ressources. Le CDI reste le sésame pour décrocher un prêt à l'habitat. Pas de CDI, pas de crédit ! Heureusement, c'est plus nuancé.

Les CDD plus valorisés que d'autres

Tous les CDD ne se valent pas. Certains secteurs d'activité sont regardés sous un œil plus favorable par les banques, ceux qui relèvent de la fonction publique :

• la fonction publique d'État,
• la fonction publique territoriale,
• la fonction publique hospitalière.

Aujourd'hui, un agent sur cinq est un contractuel et un contractuel sur quatre est en contrat court. Les postes avec des contrats d'une durée d'un an ou moins représentent trois quarts des nouveaux contrats et concernent en priorité les jeunes et les postes en catégorie C qui sont accessibles sans concours. 

Le recours aux contrats courts prévaut désormais dans la fonction publique, mais ce secteur est toujours favorisé par rapport à d'autres. Nombreux sont les salariés en CDD relevant de la fonction publique à être considérés comme des fonctionnaires par les organismes de crédit, qui assimilent leur contrat à un CDI ; ils peuvent même obtenir des facilités d'emprunt.

Les secteurs de l'hôtellerie-restauration, où les employés sont la plupart du temps embauchés en CDD ou en intérim, étaient jusqu'à présent rarement pénalisés, mais la crise économique et sociale consécutive à l'épidémie de Covid-19 a dégradé l'employabilité des personnes évoluant dans ces secteurs. 

Certaines banques refusent aujourd'hui d'étudier les demandes de prêt immobilier de personnes issues de ces domaines d'activité, également des secteurs du tourisme, de l’aérien, de l'événementiel et de la culture.

Monter un dossier de prêt solide

Emprunter avec CDD est compliqué mais reste possible pour les dossiers les plus faciles et les moins risqués. Les banques acceptent d'étudier au cas par cas chaque demande en fonction du risque, du secteur d'activité dans lequel évolue le candidat à l'emprunt et de l'état de ses finances. Que vous exerciez ou non dans la fonction publique, il vous faudra convaincre le banquier que votre demande de financement tient la route. 

L'opération de séduction consiste à prouver que vous disposez de revenus stables à défaut d’être pérennes :

• un emploi régulier dans un secteur porteur qui recrute régulièrement
• le renouvellement des CDD sans interruption depuis 2 voire 3 ans
• pas de crédits en cours
• pas de découvert bancaire
• pas d'incident de paiement
• une capacité d'épargne : contrat d'assurance vie par exemple
• un apport personnel conséquent, supérieur aux 20% de l'opération habituellement appréciés par les banques.

Pour les indépendants et les micro-entrepreneurs, les 3 derniers bilans comptables demandés par la banque devront être stables ou en progression pour convaincre la banque. 

Quelle que soit la demande de financement, qu'on soit en CDD ou en CDI, la présence d'un apport personnel plus que substantiel témoigne de la capacité à épargner régulièrement et à bien gérer ses finances. Cet élément est déterminant pour décrocher un financement immobilier. Autre facteur pour soigner votre profil : faites votre demande dans votre propre banque ou dans celle de vos parents si vous êtes jeune, sous réserve de réussir à démontrer votre capacité à être un bon client.

Emprunter en CDD : faites-le à 2 !

La meilleure solution est d'emprunter à deux, si le conjoint bénéficie d'un emploi en CDI. Être en couple avec une personne en CDI va rassurer la banque. Cependant, l'opération reste conditionnée à la solidité du profil du co-emprunteur. Certains établissements peuvent refuser d'intégrer les revenus de l'emprunteur en CDD dans le calcul de la capacité d'emprunt pour se baser uniquement sur ceux du conjoint en CDI : c'est souvent le cas en présence d'un premier CDD. 

Cela va réduire la capacité d'emprunt ou oblige à allonger la durée de remboursement. Un ajustement pourra être fait si à l'avenir le CDD débouche sur un CDI.

Votre projet immobilier doit tenir compte de ces paramètres. Vous serez peut-être amené à réviser vos prétentions (logement moins grand et moins cher) si vos revenus ne sont pas considérés par l'organisme de crédit. Pour optimiser vos chances de décrocher un prêt immobilier avec un CDD, sollicitez les services d’un expert en courtage. 

Ce courtier en prêt immobilier vous aidera à monter un dossier en béton et à peaufiner votre profil ; il sait en outre quelle banque est ouverte aux demandes de prêt immobilier émanant de candidats en CDD.