Achat Immobilier en SCI : Avantages et Inconvénients

La Société Civile Immobilière ou SCI est un outil juridique qui facilite l'achat et la gestion de projets immobiliers à plusieurs acquéreurs. Elle présente aussi de sérieux avantages en matière de transmission et de fiscalité. Tout ce qu'il faut savoir la SCI, les points forts comme les points faibles.

Définition de la SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile de patrimoine dont l'objet est un bien immobilier. Cette structure juridique spécifique permet à plusieurs personnes d'acquérir un même bien immobilier et de le gérer ensemble. 

La création d'une SCI nécessite au moins deux personnes, qui deviennent alors des associés titulaires de parts sociales définies selon la quote-part de chacun.

La SCI est un outil patrimonial permettant l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier à plusieurs, également un outil de succession pertinent. C'est la SCI qui est propriétaire de ce patrimoine. Les décisions relatives à la gestion de l'immeuble sont prises par le gérant nommé par les membres de la SCI. Les pouvoirs du gérant sont délimités par les statuts définis au départ.

Pourquoi monter une SCI ?

La création d'une SCI permet de contourner la problématique de l'indivision. Lorsqu'un bien immobilier est détenu à plusieurs, dans le cadre d'un achat, d'une succession, d'un divorce ou d'une donation, l'indivision est un mécanisme applicable par défaut. Elle est la solution la moins contraignante quand on veut acheter un bien immobilier à plusieurs, car elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière. Chaque acquéreur est propriétaire de l'immeuble à hauteur de sa contribution financière sans distinction matérielle de sa quote-part.

Le revers de la médaille de l'indivision : chaque indivisaire ayant des droits sur la totalité du bien, les décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui peut engendrer un blocage en cas de désaccord. L'indivision est souvent subie en cas de succession ou lors de la dissolution d'une communauté conjugale au moment d'un divorce. La création d'une SCI permet d'éviter l'instabilité du régime de l'indivision, parfois la dispersion du patrimoine familial, et de faciliter la transmission de ce patrimoine tout en réduisant les droits de succession.

Avec une SCI, il n'est pas nécessaire d'obtenir l'unanimité des associés pour décider de la gestion de la société. Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes et les décisions les plus importantes sont prises en assemblée selon la majorité fixée par les statuts. La constitution d'une SCI présente pourtant deux inconvénients :

1. un fonctionnement lourd : nomination d'un gérant, tenue de comptabilité, assemblées générales annuelles, condition de majorité lors des votes (à éviter la règle de l'unanimité ou du quorum trop important), règles de sortie et d'agrément à l'entrée de nouveaux associés ;
   
   
2. la responsabilité personnelle des dettes : la SCI est propriété du bien, pas les associés, d'où la difficulté à vendre des parts. Chaque associé est responsable des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel proportionnellement au capital social qu'il détient. Toutefois cette responsabilité des associés est aussi subsidiaire, c'est-à-dire qu'elle est mise en œuvre uniquement si la SCI n'est pas solvable.

Comment monter une SCI ?

Les SCI sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés (articles 1832 et 1845 du Code civil). Une SCI est une personne morale dotée d'une existence juridique propre par son immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce. Une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans et son fonctionnement administré par les statuts sociaux établis par les associés au moment de sa création. Il convient de respecter un certain formalisme pour créer une SCI.

• la société doit être constituée d'au moins 2 personnes (aucune limite du nombre d’associés) ;
• chaque associé doit faire un apport en numéraire (argent) ou en nature (immeuble ou terrain), et reçoit en contrepartie des parts sociales ;
• les statuts doivent être rédigés (état civil des associés, durée de la SCI, dénomination, adresse du siège social, objet et modalités de fonctionnement) ;
• les statuts sont enregistrés dans le mois suivant leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la société ;
• un avis de constitution est publié dans un journal d'annonces légales du lieu du siège social de la SCI ;
• la SCI est immatriculée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social.

À noter : il est possible de prévoir dans les statuts de la SCI une répartition de la responsabilité des associés différente de la répartition des parts sociales.

Comment acheter en SCI ?

Une fois la SCI créée, l'achat du bien immobilier peut être financé selon deux modes :

1. les associés empruntent à titre personnel et prêtent les fonds à la SCI 
2. la SCI emprunte si les apports des associés sont insuffisants pour permettre l'acquisition.

On aborde ici le point faible à réaliser un achat en SCI. Ni la société ni ses associés ne peuvent bénéficier des dispositifs d'aide au financement. En tant que personne morale, une SCI n'est pas éligible :

• au PTZ (Prêt à Taux Zéro) destiné aux primo-accédants pour l'acquisition de la résidence principale
• à l'utilisation du PEL (Plan Épargne Logement)
• au Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).

Un associé peut toutefois bénéficier du CITE en son nom propre s'il occupe l'habitat détenu par la SCI à titre de résidence principale et si les factures liés au logement sont à son nom.

Les différentes formes de SCI

Une SCI peut prendre plusieurs formes. On retiendra ici les 5 principales.

1. La SCI familiale : facilite la transmission du patrimoine, notamment lors d'un décès ou de donation. La condition est que les associés soient de la même famille (jusqu'au 4ème degré). Si un associé décède, ses parts sont transmises aux autres membres en vertu de leur droit d'usufruit sur le bien. En présence de 2 associés, au décès du premier, le second récupère les parts restantes. Les parents associés d'une SCI familiale peuvent donner à leurs enfants la nue-propriété de leur bien en gardant l'usufruit, ce qui peut permettre de sortir le bien en question de l'impôt sur la fortune immobilière. Donner des parts d'une société est plus intéressant sur le plan fiscal comme nous le verrons plus bas.
   
   
2. La SCI de gestion ou de location : les associés achètent et gèrent un bien immobilier qu'ils louent. Les revenus locatifs sont répartis entre associés au prorata de leurs quote-parts. Il ne s'agit pas d'une société commerciale, la vente du bien est interdite.
   
   
3. La SCI d'attribution : cette forme de SCI est mise en place pour construire ou acheter un bien immobilier dont la division est décidée dans les statuts en fonction des parts de chacun. Une fois le bien acquis ou construit, la SCI est dissoute.
   
   
4. La SCI de construction-vente : seule forme de SCI qui permet de construire un bien pour en tirer profit, c'est-à-dire le revendre. Une fois le but atteint, la SCI est dissoute.
   
   
5. La SCI professionnelle : elle permet de distinguer le bien immobilier de l'exploitation commerciale, artisanale ou libérale. Un entrepreneur peut ainsi acquérir ses locaux professionnels et les louer à sa société. Les loyers sont déductibles des revenus de la société et viennent diminuer l'assiette de l'impôt sur les sociétés. Les revenus locatifs peuvent aussi compenser les mensualités du crédit immobilier souscrit pour financer l'achat des locaux de l'entreprise. Les créanciers de l'entreprise n'auront aucun droit sur le patrimoine immobilier de l'entreprise.

Les trois avantages fiscaux d'une SCI

L'avantage d'une SCI est aussi fiscal. Les associés ont la possibilité de transmettre des parts sociales de la SCI à leurs enfants via une donation, ou d'organiser la succession pour diminuer l’impact fiscal. Lors de la création d'une SCI par deux concubins, chacun détient des parts proportionnelles à sa contribution dans le capital social de la société. En cas de séparation, le partage du patrimoine contenu dans la SCI est facilité, puisque sa valeur est divisée en parts sociales.

Diminuer la valeur imposable

Un immeuble détenu par la SCI est difficilement vendable étant donné que la propriété est divisée en parts sociales. Sa valeur vénale diminue ce qui permet de réduire la valeur des parts, et en parallèle la valeur imposable aux droits de succession.

Fractionner la transmission

Si la donation des parts d'une SCI est soumise aux droits de donation calculés en fonction de la valeur des parts, elle tient compte des dettes de la SCI, ce qui permet de minorer l'impact fiscal. En outre, les droits de donation s'appliquent après déduction d'un abattement à hauteur de 100 000€, renouvelable tous les 15 ans (pour les parts de SCI données aux enfants). On peut ainsi fractionner dans le temps la transmission, dès la création de la SCI, tout en utilisant la souplesse du démembrement des parts sociales entre usufruit et nue-propriété.

Déduire les charges (travaux et investissements)

Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés (IS) perçoit des revenus qui sont imposés au nom de la société. Les dotations aux amortissements peuvent être déduites du chiffre d'affaires, réduisant ainsi le résultat fiscal et donc l'impôt que doit le SCI sur le bénéfice. Quand les remboursements de l'emprunt destiné à financer le bien acheté en SCI correspondent à la dotation à l'amortissement, la fiscalité est optimisée.

La fiscalité d'une SCI

La SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. En vertu de la transparence fiscale, les revenus et charges liés à la SCI sont automatiquement pris en compte dans la déclaration d'impôt de chaque associé. Ce schéma est largement privilégié pour des raisons de simplicité. Il est pourtant préférable d'opter pour l'impôt sur les sociétés lorsque les associés sont lourdement imposés.

• Impôt sur le revenu (IR) :

Chaque associé déclare le montant des revenus locatifs au prorata des parts qu'il détient dans la SCI, les déficits pouvant être imputés sur le revenu global. Le paiement de l'impôt dû par la SCI incombe donc aux associés. La SCI à l'IR bénéficie des régimes fiscaux applicables aux particuliers comme l'abattement pour durée de détention et le régime des plus-values.

• Impôt sur les sociétés (IS) :

Ce régime fiscal permet de déduire l'amortissement de l'assiette fiscale, c'est-à-dire de déduire les charges réelles de la société. Il est avantageux tout durant la période d'amortissement, et fortement conseillé si les associés sont assujettis à une tranche élevée du barème fiscal.