Les taux d’emprunt n’en finissent pas de grimper et de rogner le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. Certains profils sont davantage pénalisés : souvent jeunes avec des revenus modestes et peu d’apport personnel, les primo-accédants ont les plus grandes difficultés à accéder au crédit immobilier en ce début 2023.
Difficile accès au crédit immobilier
La période bénie où il était commun de s’endetter au taux brut de 1% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) est bel et bien révolue. En janvier 2022, le taux moyen s’affichait à 1% sur 20 ans et à 1,15% sur 25 ans. Un an plus tard, les valeurs atteignaient respectivement 2,59% et 2,74% (données Observatoire Crédit Logement). Malheureusement, les taux continuent de grimper en février 2023 pour tutoyer les 3%. Les courtiers pronostiquent des taux à 3,50% au cours du printemps, et peut-être autour de 4% d’ici la fin de l’année.
Résultat, le pouvoir d’achat immobilier fond comme neige au soleil. Avec une mensualité de 1 000€ pour un prêt à rembourser sur 20 ans, incluant le coût de l’assurance emprunteur, vous pouvez aujourd’hui emprunter 173 000€, contre 204 800€ en janvier 2022.
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Taux nominal* |
Montant emprunté |
Coût total crédit** |
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Janvier 2022 |
1 % |
204 800 € |
49 120 € |
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Décembre 2022 |
2,30 % |
182 300 € |
70 180 € |
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Février 2023 |
2,90 % |
173 000 € |
78 760 € |
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Mai 2023** |
3,50 % |
164 400 € |
86 880 € |
*Taux moyen sur 20 ans
**projections
***assurance emprunteur au taux de 0,34% incluse
Les conditions d’accès à l’emprunt immobilier se sont nettement resserrées au cours de l’année 2022 en raison de la remontée des taux d’intérêts depuis la dégradation du contexte monétaire (inflation, taux de refinancement des banques, coût de l’emprunt obligataire). 2022 fut aussi l'année où le système de l’usure a révélé son dysfonctionnement, avant que la Banque de France ne rectifie le tir, un peu tardivement, en décidant la mensualisation du taux d’usure pour une période provisoire de six mois.
L’accès au crédit immobilier reste pourtant toujours entravé pour les ménages qui ne cochent pas toutes les cases.
Primo-accédants : premiers exclus du marché immobilier
Face à un crédit plus cher et moins accessible, un courtier est plus que jamais utile, mais le miracle n’existe pas, malgré un taux d’usure plus agile car mensualisé depuis le 1er février 2023. Casser son Plan Épargne Logement est une des solutions pour maîtriser son endettement, si tant est que le plan ait été ouvert entre le 1er août 2016 et fin 2022.
Pour les moins bien lotis, c’est la croix et la bannière pour obtenir son prêt immobilier en 2023. Les banques ont renforcé leur exigence d’apport personnel et réclament désormais une épargne de précaution, nouveau critère 2023 qui permet de rassurer le prêteur, alors que les coûts du quotidien s’envolent à cause de l'inflation (alimentation, énergie, transports).
Les premiers touchés par ce durcissement des conditions d’emprunt sont les primo-accédants, le plus souvent des jeunes actifs avec des revenus de début de carrière et un apport personnel peu significatif. Ces profils sont aussi frappés de plein fouet par les normes d’octroi imposées par le régulateur financier depuis deux ans : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse), mais surtout, la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (jusqu’à 27 pour un achat dans le neuf ou avec travaux de rénovation importants).
Les critères pour un premier achat immobilier en 2023 deviennent plus stricts. Il est donc indispensable de mobiliser toutes les aides potentielles, à commencer par le PTZ, ce prêt sans intérêts pour l’emprunteur qui peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération (acquisition de la résidence principale uniquement). La délégation d’assurance prêt immobilier est aussi un excellent moyen de réduire son endettement, voire d’accéder au crédit bancaire. Un jeune actif sans problème de santé peut obtenir un taux d’assurance de 0,10% pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans, là où la banque propose un contrat groupe au taux moyen de 0,34%.
Mettez les offres d’assurance jeune emprunteur en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur et économisez des milliers d’euros sur la durée de votre crédit immobilier. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2023 pour constater l’intérêt financier de souscrire une assurance alternative à celle proposée par votre banque.
