Assurance de prêt immobilier : le guide du Prêt Taux Zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un mécanisme conçu pour faciliter l'accès à la propriété pour les personnes achetant un logement pour la première fois. Accordé sous conditions de ressources en complément d'un crédit immobilier classique, ce prêt gratuit permet de financer jusqu'à 40% de l'acquisition. Bien que sans intérêts, il nécessite d'être sécurisé par une assurance de prêt immobilier.

Qu'est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le Prêt à Taux Zéro permet de financer l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou à rénover, sans frais supplémentaires ni intérêts. Vous ne remboursez que la somme empruntée, les intérêts étant pris en charge par l'État. Les conditions d'obtention sont encadrées et ont fait l'objet d'ajustements chaque année depuis la mise en place de la nouvelle formule en 2011.

Comment obtenir un PTZ ?

Qui a le droit au prêt à taux zéro ?

Le PTZ favorise l'accession à la propriété des ménages modestes. Il est attribué sous conditions de ressources aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours de deux années précédant la nouvelle acquisition. Cette condition n'est pas exigée si l'acquéreur ou un des futurs occupants du logement :

• est titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité de travailler ;
• bénéficie de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
• est victime d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu le logement définitivement inhabitable.

Dans quelles situations pouvez-vous bénéficier d'un prêt à taux zéro ?

Un prêt à taux zéro peut être octroyé dans les cas suivants :

• l'achat d'un bien immobilier ancien situé en zone non tendue (référez-vous au système de zonage ci-dessous), sous réserve de réaliser des travaux d'un montant minimum qui améliorent l'efficacité énergétique,
• l'acquisition ou la construction d'un logement neuf en immeuble collectif situé en zone à forte tension,
• l'achat du logement social que vous occupez actuellement,
• l'achat d'un bien dans le cadre d'un contrat de location-accession,
• l'acquisition de droits immobiliers dans le cadre d'un bail réel solidaire,
• l'achat d'un bien avec un contrat d'accession à la propriété bénéficiant d'une TVA réduite,
• la conversion d'un local en habitation.

Il est important de noter qu'un seul prêt à taux zéro peut être attribué pour chaque projet immobilier.

Quelle banque pour le prêt à taux zéro ?

Le PTZ est octroyé par les banques ayant signé une convention avec l'État. L'établissement prêteur est seul à pouvoir apprécier la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandeurs, comme il le fait pour tout autre crédit immobilier, et n'a donc pas l'obligation d'accorder le prêt à taux zéro.

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?

Le PTZ est toujours complémentaire d'un prêt classique (avec intérêts) et ne peut financer qu'une partie de l'acquisition (jusqu'à 50% du coût total du bien). Son montant est déterminé en fonction de plusieurs facteurs :

• le caractère neuf ou ancien du logement : le logement neuf doit respecter la norme RE 2020 en place depuis le 1er janvier 2022 pour les constructions neuves. Dans l’ancien, le PTZ est conditionné à un niveau minimum de performance énergétique après travaux, qui doivent représenter au moins 25% du coût de l’opération. La consommation annuelle en énergie primaire après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m2, ce qui exclut les étiquettes F et G.
• la zone géographique où se situe le logement :
• zone A, A bis et B1 : PTZ dans le neuf uniquement
• zone B2 et C : PTZ dans l’ancien uniquement sous conditions de travaux
• tout le territoire pour la location-accession (logement social) avec cumul d’un PTZ et d’un prêt social location-accession (PSLA) sans conditions de travaux ni de zonage dans le cadre de la vente HLM au profit de ménages occupants
• les ressources du foyer : le montant des ressources à prendre en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :
• Le total du Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2 de toutes les personnes qui vivront dans le logement.
• ou le revenu minimum équivalant au coût global de l'opération réparti sur 9 parts.
• le nombre de personnes qui habiteront le futur logement.

Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur pendant une durée minimale de 6 ans à compter du versement du prêt. La maison individuelle est exclue du PTZ depuis janvier 2024.

Un acquéreur peut néanmoins obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, dès lors que celle-ci intervient au plus tard dans 6 ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt Location Social.

Tableau des plafonds de ressources du PTZ applicables à compter du 1er avril 2024

Le total du PTZ ne doit pas dépasser celui des autres emprunts ayant une durée de plus de deux ans qui contribuent au financement du projet. Il correspond au coût de l'opération, limité par un plafond, sur lequel s'applique une quotité pouvant atteindre 50% (voir tableau des quotités plus bas).

Tableau des plafonds du coût de l'opération du PTZ applicables à compter du 1er avril 2024

Le coût de l'opération comprend les coûts de construction (hors coûts financés par un éco-prêt à taux zéro) et tous les frais annexes (honoraires de négociation, assurance dommage-ouvrage, taxes de construction, aménagement et viabilisation du terrain), sauf les droits d'enregistrement et frais notariés.

Tableau des quotités du PTZ applicables à compter du 1er avril 2024

Une quotité, qui dépend de la nature du logement et de sa localisation, est appliquée sur le montant total de l’opération :

Depuis le 1er avril 2024, la quotité de prêt est fixée en fonction de l'appartenance de l'emprunteur à une des tranches suivantes :

L'attribution de l'emprunteur à l'une de ces catégories est établie en tenant compte du revenu global des futurs occupants du logement, ce montant étant ajusté par un coefficient familial variant entre 1 et 2,4 en fonction du nombre de résidents.

La quotité du PTZ va dépendre de l'appartenance de l'emprunteur à l'une des tranches :

Comment se passe le remboursement du prêt à taux zéro ?

Les conditions de remboursement du PTZ sont fonction de 3 facteurs :

1. la localisation du logement (zone) ;
2. les revenus de l'emprunteur ainsi que ceux des futurs occupants du logement : un coefficient familial est appliqué soit au revenu fiscal de référence, soit au coût total de l'opération divisé par neuf ;
3. les modalités de remboursement des autres prêts concourant à l'opération.

La durée de remboursement du PTZ est de 10, 15, 20 ou 25 ans, assortie d'une période de différé de 2, 8 ou 10 ans. Au terme de ce différé, vous commencez à rembourser l'intégralité du capital sur 10, 12, 13 ou 15 ans selon la tranche. Pour la tranche 4, il n'y a aucune période de différé, le PTZ étant remboursable sur une maturité de 10 ans.

Le PTZ est cumulable avec tout autre prêt : prêt immobilier classique, Prêt Action Logement, Prêt Accession Sociale, Prêt Épargne Logement, prêt conventionné.

Quelle assurance pour le prêt à taux zéro ?

Comme tout prêt immobilier, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Celle-ci intervient en cas de défaillance du titulaire (décès, maladie ou accident) pour sécuriser le remboursement du prêt à la banque. Le PTZ n'est donc pas totalement gratuit, puisqu'il est garanti par une assurance dont le coût s'ajoute aux autres frais du montage financier.

Quelles sont les garanties de l'assurance emprunteur PTZ ?

L'assurance du PTZ est proposée aux mêmes garanties que le prêt principal. Deux contrats d'assurance distincts seront souscrits, puisque les durées de remboursement des divers prêts ne sont pas identiques.

Les garanties incluent le décès, la perte complète et définitive d'autonomie (PTIA), ainsi que l'invalidité et l'incapacité à exercer une activité professionnelle. La garantie perte d'emploi est optionnelle. Le montant de la cotisation dépend du profil de l'emprunteur (âge, état de santé, profession), du niveau de couverture choisi et de la quotité s'il y a deux emprunteurs.

Comment choisir la bonne assurance emprunteur PTZ ?

La réglementation autorise le libre choix de l'assurance de prêt. Depuis 2010 et la loi Lagarde, vous n'êtes pas obligé de souscrire le contrat proposé par la banque, et pouvez lui préférer une offre alternative auprès d'un assureur externe.

Il appartient toutefois à la banque de déterminer les garanties qu'elle exige pour octroyer le financement et de vous les communiquer par le biais de la fiche standardisée d'information obligatoirement remise dès votre demande de financement, au plus tard lors de la présentation de l'offre de prêt. À garanties équivalentes, une assurance déléguée est jusqu'à 3 fois moins chère que le contrat groupe bancaire.

L'assurance de prêt n'est pas un produit standard. Les contrats diffèrent en termes de garanties (limite d'âge, exclusions, franchises, délai de carence), de prestations et de tarifs. En faisant jouer la concurrence, vous pourrez trouver le contrat sur-mesure, adapté à votre profil et à votre projet, au prix le plus compétitif. Si le contrat alternatif présente un niveau de garanties équivalent à celui de la banque, celle-ci ne peut la refuser. Tout refus devra être motivé par écrit dans un délai de 10 jours.

Le PTZ est-il compatible avec la convention AERAS ?

Si vous présentez des soucis de santé, vous dépendez de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif s'applique aux banques et aux sociétés d'assurance. Il facilite l'accès à l'assurance et donc au crédit aux personnes souffrant ou ayant souffert d'une pathologie lourde (cancer, hépatite, VIH, ...). Le questionnaire de santé détaillé, que vous pouvez remplir avec l'aide de votre médecin traitant, permettra un examen personnalisé de votre dossier.

La convention prévoit un écrêtement des surprimes pour les emprunteurs à revenus modestes. Dans le cadre d'un PTZ, les emprunteurs de moins de 35 ans dont les revenus ne dépassent pas le plafond de la Sécurité Sociale au titre de l'année en cours voient la surprime intégralement prise en charge par l'assureur.

Les individus ayant été en rémission d’un cancer pendant une décennie, sans récidive, profitent du droit à l’oubli. Ce dispositif leur permet de ne pas mentionner leur ancienne pathologie dans le questionnaire médical. De ce fait, ils ont la possibilité de contracter une assurance dans des conditions équivalentes à celles des autres assurés sans antécédents médicaux. 

Depuis le 1er juin 2022, le dispositif du droit à l’oubli s’applique également aux personnes guéries d’une hépatite C.

Comment changer d'assurance emprunteur avec un PTZ ?

Si vous avez souscrit à l'assurance proposée par le prêteur, vous avez la possibilité d'en changer en cours de prêt. La loi Hamon s'applique dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt : dans ce délai, au moins 15 jours avant la signature de l’offre de prêt, vous pouvez présenter un contrat alternatif à garanties équivalentes.

Au-delà de 12 mois, c'est l'amendement Bourquin qui s'applique. La demande de substitution doit parvenir au moins 3 mois avant la date d'échéance (date de signature de l'offre de prêt) pour être acceptée par la banque.

Depuis le 1er juin 2022, les emprunteurs ont la possibilité de modifier leur assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, grâce à la loi Lemoine. Les détenteurs actuels d'un crédit pourront bénéficier de cette mesure à compter du 1er septembre. Avant cela, les lois Hamon et l'amendement Bourquin permettaient déjà de changer d’assurance en cours de prêt, en fonction de l'ancienneté du contrat.

Qui contacter pour un prêt à taux zéro ?

Seules les banques ayant signé une convention auprès de l'État sont habilitées à proposer ce type de prêt. Vous devez soumettre votre demande directement à l'établissement financier de votre préférence, sans qu'il soit obligé de l'accepter.