Le mois de février n’échappe pas à la règle qui s’est mise en place depuis près d’un an : les taux d’intérêts des crédits immobiliers augmentent encore et cela ne va pas s’arrêter là. Le taux moyen sur 20 ans s’affiche désormais à 2,80%, une progression moins sensible qu’en janvier dernier compte tenu de la toute nouvelle mensualisation du taux d’usure.
Nouvelle hausse des taux en février
Ce n’est pas un scoop. En février, les taux d’emprunt continuent leur inexorable ascension entamée depuis un an déjà, dans le sillage de l’évolution des conditions monétaires. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers, la hausse est en moyenne de 15 points de base, ce qui donne un taux sur 20 ans à 2,8% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). En février 2022, le taux moyen sur cette durée oscillait entre 0,81% et 1,28% selon le profil de l’emprunteur (chiffres Observatoire Crédit Logement).
La progression des taux d’intérêts est spectaculaire et sans précédent par sa rapidité et son ampleur. Elle s’est accélérée au printemps dernier puis a ralenti au cours du troisième trimestre 2022 en raison du plafonnement trop faible du taux d’usure. Les banques avaient alors très peu de marge pour rehausser leurs taux d’emprunt en conséquence des contraintes monétaires, entraînant une fermeture du robinet du crédit en fin d’année. Leur profitabilité sur les nouveaux crédits s’est progressivement détériorée depuis juillet avec les relèvements successifs du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne.
Mensualisation du taux d’usure
L’année 2023 introduit un changement majeur dans la détermination des taux d’emprunt, non pas pour motifs exogènes liés aux décisions de la BCE mais endogènes par nos propres institutions financières. La Banque de France a décidé, en concertation avec les représentants des banques et de courtiers, de mensualiser le taux d’usure à partir de février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Au lieu d’être révisé chaque trimestre, le taux d’usure évolue chaque mois, toujours sur la base des données trimestrielles. Les banques ont donc la possibilité d’ajuster leurs barèmes plus régulièrement.
Le taux d'usure pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus passe ainsi de 3,57% à 3,79%.
Rappelons que le taux d’usure est l’agrégation de tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, exprimée par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) :
- les intérêts
- les frais de dossier
- la garantie (hypothèque ou caution)
- les primes d’assurance de prêt immobilier.
- éventuellement les frais d’expertise du bien, les frais d’ouverture et de tenue de compte et les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste.
L’immobilité de l’usure engendrée par un calcul trimestriel a eu pour effet de bloquer l’accès au crédit en période de remontée constante des taux d'emprunt. Résultat, un plongeon de la production de crédits immobiliers en 2022, de l’ordre de 20%. La mensualisation devrait ainsi desserrer la tension sur le crédit et permettre à de nombreux emprunteurs solvables de réaliser leur projet immobilier.
Pour autant, obtenir son prêt immobilier en 2023 n’est toujours pas une sinécure, entre l’exigence renforcée d’apport personnel et d’épargne de précaution, et un loyer de l’argent qui augmente sans cesse. Le pouvoir d'achat immobilier des ménages s’érode à chaque progression des taux, une érosion qui va malheureusement s’accentuer en 2023.
Des taux à 4% en 2023
Un taux d’usure plus agile mais des taux d’intérêts toujours en hausse. Avec la mensualisation du taux d’usure, les taux d’emprunt vont augmenter plus fréquemment mais de manière plus douce. Plutôt qu’une hausse brutale tous les trois mois, on aura un sursaut chaque mois.
Les banques de détail sont contraintes par la politique de resserrement monétaire de la BCE. L’institution de la zone euro relève à nouveau ses taux directeurs pour lutter contre l’inflation. Mercredi 8 février, le taux de refinancement passera de 2,50% à 3%, soit la cinquième augmentation depuis juillet 2022. Difficile à ce stade de dire jusqu’où ira cette hausse des taux ? La réponse dépend en grande partie de l’évolution de la situation macroéconomique de la zone euro qui semble donner des signes d’encouragement.
Les projections pour les emprunteurs sont néanmoins pessimistes. Les courtiers anticipent des taux d’intérêts autour de 3,50% durant l’été et à 4% pour la fin de l’année 2023. Il faut remonter à 2013 pour retrouver un tel niveau. Mais contrairement à cette époque, le crédit immobilier est désormais strictement encadré par des normes, devenues juridiquement opposables aux banques.
Depuis 2020, le taux d’endettement est limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée de remboursement ne doit pas outrepasser 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux d’envergure). Ces normes ont été mises en place alors que le coût du crédit était historiquement bas, ce qui n’est plus d’actualité.
Les autorités financières françaises ne vont certainement pas lâcher du lest en pleine période d’inflation où l’objectif est de ralentir la consommation pour faire baisser les prix. Encore une fois, la solution la plus efficace pour accéder au crédit immobilier est de déléguer l’assurance emprunteur. En utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous constatez que les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances proposées par les banques, à garanties équivalentes. La délégation d’assurance permet non seulement d’abaisser le TAEG, mais dans bien des cas de rester sous le taux d’usure.
