La hausse des taux d’intérêts tire le pouvoir d’achat immobilier vers le bas. Pour acheter la même surface, il faut s’endetter plus lourdement. Le scénario souhaité pour compenser la forte progression des taux d’emprunt : que les prix immobiliers baissent de manière significative. Encore timide, cette baisse est amorcée partout en France, comme en témoigne un grand réseau d’agences immobilières. Deuxième option, qui, elle, ne relève pas de la conjoncture : la délégation d’assurance emprunteur pour réduire le coût global de son crédit immobilier et récupérer des mètres carrés.
Chute du pouvoir d’achat immobilier
De 1% en janvier 2022, le taux moyen sur la durée de remboursement de 20 ans se situe désormais à 3% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Fini l’argent facile, un crédit immobilier de 200 000€ sur cette maturité coûte aujourd’hui 66 207€ d’intérêts, contre 20 749€ fin 2021. Les taux ont quasiment triplé en un an et renchérissent lourdement le coût d’un projet immobilier.
Prenons le problème sous un angle différent. Avec une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (taux nominal à 3% et assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34% incluse), vous pouvez emprunter 171 500€ en mars 2023. En janvier 2022, le montant empruntable s’élevait à 204 800€. Votre capacité d'emprunt s'est réduite de 16%.
La plupart des ménages s’endettent à des taux supérieurs à 3% en mars 2023 notamment sur la durée de 20 ans pour les jeunes ménages faiblement dotés en apport personnel et en épargne de précaution.
Selon la Banque de France, la chute du pouvoir d’achat immobilier en 2023 est bien réelle : l’institution estime que les emprunteurs disposant d’un salaire médian ont perdu une surface de 12 mètres carrés entre décembre 2021 et janvier 2023 en raison de la forte augmentation du loyer de l’argent, soit une réduction du pouvoir d’achat de 15%.
L’accès au crédit immobilier est difficile pour les primo-accédants, frappés de plein fouet par la progression spectaculaire des taux d’intérêts, alors que les prix des logements tardent à s’infléchir. L’année 2023 verra-t-elle les prix diminuer ?
Vers une baisse des prix immobiliers de 10% en 2023 ?
Alors que de nombreux experts n’anticipaient aucune baisse des prix de l’immobilier il y a encore quelques semaines, il semble qu’une correction commence à s’opérer. Selon Charles Marinakis, président du réseau Century 21, interviewé par le média BFMTV, les prix immobiliers entament leur baisse et « c’est une bonne nouvelle » et même « une nécessité en matière de régulation du marché ».
Pour compenser mathématiquement la hausse des taux, il faudrait, d’après lui, que les prix se contractent de 10% à 12% en 2023. Cela permettrait de resolvabiliser les emprunteurs, notamment les plus modestes qui ne peuvent plus accéder au crédit immobilier en raison de l’envolée des taux. On ne se dirige pas vers un retournement du marché immobilier en 2023 mais vers un rééquilibrage salutaire, en particulier dans les zones où les valeurs ont pris l’ascenseur depuis la crise du Covid-19 (littoral, communes de taille moyenne proches des métropoles).
Selon les données des notaires, sur la base des avant-contrats, le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens serait significatif à fin février 2023 : +4,6% sur un an, et dans le détail +5,5% pour les maisons et +3,3% pour les appartements, contre +8,2% et +4% respectivement au 3ème trimestre 2022 sur un an.
La délégation d’assurance de prêt pour gagner des m2
En attendant une réelle correction des prix immobiliers, misez sur une action efficace pour compenser partiellement la hausse des taux d’intérêts. Reprenons l’exemple cité plus haut, cette fois avec une assurance emprunteur déléguée souscrite hors de la banque. Avec un taux d’assurance à 0,10%, votre mensualité de 1 000€ sur 20 ans vous permet d’emprunter 177 600€ : vous avez gagné 6 100€ uniquement en faisant valoir votre droit au libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier.
Depuis septembre 2010, la loi Lagarde assurance emprunteur permet de souscrire une assurance concurrente de celle de la banque, dès lors qu’elle présente un niveau équivalent de garanties. L’opportunité vous est donnée de diminuer le coût de l’assurance de manière plus que substantielle. L’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans.
Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur et si vous détenez déjà un crédit immobilier, profitez de la loi Lemoine pour économiser.
Parmi les changements en assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine, figure cette mesure phare : le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre de date d’échéance ni respecter une durée minimale de souscription. Vous n'êtes plus captif de l'assurance bancaire qui vous coûte le prix fort.
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