Le volume des transactions immobilières dans l’ancien est resté élevé en 2022, avec un peu plus de 1 million de ventes, et ce, malgré des conditions d’emprunt devenues plus compliquées au fil de la progression des taux. Les perspectives pour 2023 laissent entrevoir un marché moins dynamique, entre la hausse continue des taux d’intérêts et des prix des logements toujours à un niveau élevé.
Hausse très nette du coût du crédit immobilier en 2023
De 1% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés), le taux d’intérêts moyen pour les prêts immobiliers sur 20 ans s’affiche désormais autour de 2,50%. Fini l’argent facile, depuis le printemps dernier, les taux n’en finissent pas d’augmenter et de compresser le pouvoir d’achat immobilier des ménages emprunteurs. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% sur 20 ans au cours du printemps 2023, et à 4% durant l’été prochain.
Un prêt immobilier de 200 000€ sur 20 ans au taux brut de 1% coûtait 20 749€ d’intérêts en janvier 2022, contre 54 353€ aujourd’hui en appliquant un taux de 2,50% qui est le seuil bas pour un crédit sur cette maturité. Avec un taux à 4%, le coût du crédit grimpera à 90 871€.
À l’augmentation des taux d’intérêts, les ménages emprunteurs ont dû faire face à la problématique de l’usure. Les taux maxima légaux ne pouvant évoluer au même rythme que la progression des taux d’intérêts, l’accès au crédit immobilier s’est retrouvé bloqué. Fin 2022, plus de la moitié des refus de prêts étaient liés à l’usure, sans remise en cause de la solvabilité des dossiers. Les choses évoluent heureusement dans le bon sens avec la prochaine mensualisation des taux d’usure en 2023.
On peut toutefois mettre une bonne nouvelle à l’actif de l’année 2022 : l’entrée en vigueur de la loi Lemoine qui permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par l’amendement Bourquin. Depuis le 1er septembre, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur crédit, peuvent résilier leur assurance de prêt quand ils le souhaitent et la substituer par un contrat délégué moins cher à garanties équivalentes.
À la clef, des centaines voire des milliers d’euros d’économies qui viennent diminuer le coût global du crédit, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Le boom du changement d’assurance emprunteur depuis le 1er septembre montre à quel point les consommateurs ont compris l'enjeu financier de la loi Lemoine. Notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier illustre, chiffres à l’appui, le gain potentiel à changer de formule en cours de prêt.
Des prix immobiliers toujours élevés en 2023
L’année 2022 aura également été marquée par l’augmentation régulière des prix immobiliers (projections des notaires pour le T4 2022 sur la base des avant-contrats) :
- + 4,5% en France métropolitaine
- +6,9% en province
Dans le détail, ce sont les prix des maisons qui sont davantage tirés vers le haut (+8,2%) que ceux des appartements (+4%). Depuis la crise sanitaire du Covid, on observe un déplacement de la demande vers les petites et moyennes villes, mais aussi vers les zones rurales toujours très cotées.
Les professionnels prévoient que les prix immobiliers vont baisser en 2023, dans une fourchette large comprise entre -3% et -10%. La correction des prix sera variable selon les territoires et les stocks de logements. Les experts préfèrent parler de rééquilibrage des prix plutôt que d’inversion de la tendance. Sur les villes très prisées comme celles situées sur le littoral atlantique où les valeurs ont pu bondir de 10% en 2022, la pénurie d’offres va inévitablement engendrer une surcote.
Si la part des passoires thermiques sur le marché immobilier est restée stable en 2022, celle-ci pourrait légèrement progresser en 2023 avec la sortie du marché locatif des biens les plus énergivores (classés G+ sur l’échelle du DPE). En Île-de-France, où la moitié des logements sont des passoires thermiques (classes E, F et G), verra-t-on un afflux de biens gros consommateurs d'énergie à vendre, au risque de créer de vives tensions sur le marché locatif ?
À Paris, où les passoires thermiques sont plus nombreuses du fait d’un parc ancien, les mises en vente des logements F et G ont constitué 21,6% de l’offre en 2022, en hausse de 8,3 points par rapport aux années précédentes. Dans la capitale comme ailleurs, la majorité des locations sont situées dans des copropriétés où les travaux de rénovation sont plus difficiles à mettre en œuvre, ce qui rend le calendrier progressif d’interdiction des passoires thermiques incohérent avec la réalité du marché. Entre le vote des travaux par le syndic et leur lancement, il peut s’étaler 18 mois. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) réclame au gouvernement la suspension de l’interdiction de mise en location dès lors qu’un plan pluriannuel de travaux est engagé.
Compte tenu des difficultés d’accès au crédit immobilier, bon nombre de ménages avec un projet d’accession restent locataires. Le nombre de Français propriétaires de leur résidence principale a connu sa première baisse en 2022, pour atteindre 57,4% contre 57,8% en 2021. L’offre locative se tend à Paris comme dans les grandes métropoles. Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas les moyens de rénover leur bien ou qui ne peuvent tenir les délais réglementaires le savent bien. Ils continueront à louer, même en toute illégalité, plutôt que de vendre avec une décote. Sauf exception, dans les zones où l’offre est supérieure à la demande, il est peu probable que les prix diminuent de manière significative.
