Assurance prêt immobilier : ce qui a changé grâce à la loi Lemoine

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La loi Lemoine relative à l’assurance de prêt immobilier a été adoptée par le Parlement il y a tout juste un an. Voici l’occasion pour la députée qui lui a donné son nom de faire le point sur cette réforme essentielle pour le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs. Elle reconnaît toutefois que certains aspects de cette nouvelle réglementation sont perfectibles.

Changement d’assurance emprunteur

Portée par la députée Patricia Lemoine, la loi n°2022-270 adoptée le 28 février 2022 vise un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur. Jusqu’à présent sous la férule des banques, l’assurance de prêt immobilier est un produit contraint pour l’emprunteur, qu’il a enfin la possibilité de pouvoir changer à tout moment.

La libéralisation du marché permet désormais aux emprunteurs d’exercer pleinement leur droit au libre choix du contrat inscrit dans le marbre depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur). Puisqu’il est difficile de souscrire une assurance autre que celle du prêteur lors de la demande de financement, la loi Lemoine remet les compteurs à zéro en donnant l’opportunité de changer en cours de prêt, quand on le souhaite, sans frais, et sans aucun engagement minimum de souscription. C’est une première dans le monde de l’assurance où la substitution nécessite au moins une année de souscription, à l’instar de l’assurance habitation ou de la mutuelle santé.

Des milliers d’euros d’économie

La possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment a été offerte aux nouveaux emprunteurs dès le 1er juin 2022, avant d’être élargie à tous au 1er septembre dernier. L’objectif premier de la loi Lemoine était de rendre du pouvoir d’achat aux ménages. Bingo ! Vous pouvez réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie avec la loi Lemoine. Cette mesure qui ne coûte rien aux finances publiques offre la chance de diminuer immédiatement son endettement mensuel en moyenne de 50€, ce qui totalise des milliers d’euros en fin de prêt.

Nouvelles obligations des banques

En supprimant toute date d’échéance pour faire une demande de changement et en renforçant les obligations des banques, la Loi Lemoine réussit là où ont échoué les dispositifs précédents (loi Hamon et l’amendement Bourquin). Sous peine d’amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€, le prêteur doit formuler sa réponse à une demande de substitution d’assurance dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus de manière exhaustive par écrit sur un document unique. L’accompagnement d’un courtier en assurance de prêt immobilier reste vivement recommandé pour faciliter le processus et décrocher le contrat le mieux adapté au meilleur tarif.

Patricia Lemoine reconnaît que certaines banques continuent leurs pratiques dilatoires et dépassent le délai de réponse. Elle exprime une tolérance jusqu’à 15 jours, mais au-delà, la loi serait allègrement enfreinte. Un constat en-dessous des remontées de terrain : les courtiers spécialisés observent que les délais sont en moyenne de 26 jours.

Suppression du questionnaire de santé

La deuxième mesure phare de la loi Lemoine est la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Elle a été imposée par les sénateurs en contrepartie du changement d’assurance à tout moment et vise à faciliter l’accès au crédit immobilier aux personnes stigmatisées par leur passif de santé.

Ce que craignait les courtiers et les assureurs alternatifs a bel et bien eu lieu : un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des tarifs en hausse. La fin de la sélection médicale interdit aux assureurs de rechercher toute donnée relative à la santé de l’emprunteur, ce qui les empêche d’appliquer une tarification au risque et les oblige à mutualiser sur le segment concerné. Certains assureurs ont ainsi augmenté leurs tarifs dans une fourchette allant de 5% à 20% pour les prêts de moins de 200 000€, d’autres ont fait le choix de rester compétitifs grâce à la progression de leur volume d’affaires généré par le changement d’assurance.

Pratique contraire à l’esprit de la loi

Pour les emprunteurs dont le prêt est proche des 200 000€, il n’est pas rare qu’on leur demande de rehausser à la marge le montant emprunté pour souscrire une assurance avec questionnaire de santé et bénéficier de facto de tarifs plus avantageux. Patricia Lemoine souhaite que cette pratique contraire à l’esprit de la loi soit évaluée par les autorités de régulation (Comité Consultatif du Secteur Financier), car elle induit que les assureurs ne veulent couvrir que les « bons risques ».

Toujours peu d’assurance déléguée pour les nouveaux prêts

La loi Lemoine ne modifie guère les rapports de force entre les bancassureurs et les alternatifs quand il s’agit de souscrire une assurance en amont d’une demande de prêt immobilier. Il est toujours difficile pour l’emprunteur de faire valoir le libre choix du contrat d’assurance en première intention, par manque de temps, mais surtout pour cause de pression de la banque. Pour accorder le financement, cette dernière impose son package qui contient et l’assurance emprunteur et l’assurance habitation. Dans la majorité des situations, l’offre d’assurance de prêt est plus chère que celle proposée par la concurrence, ce qui va au détriment de l’intérêt de l’emprunteur.

Au moment de l’adoption de la loi Lemoine, 88% des contrats d’assurance crédit immobilier étaient captés par les banques. Il faudra attendre la prochaine évaluation du CCSF pour savoir si la loi Lemoine a ouvert davantage les vannes de la concurrence et permis aux emprunteurs d’accéder sans entrave à des contrats compétitifs.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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