L’an dernier, l’apport personnel exigé par les banques dans le cadre d’un prêt immobilier a atteint un niveau record. Il bondit de plus de 40% depuis 2019. Les banques veulent davantage sécuriser les crédits et surtout limiter les effets de l’usure en diminuant le recours à l’emprunt. Sans surprise, les plus modestes sont les premières victimes de cette exigence.
Niveau d’apport personnel record en 2022
Dans son ultime rapport pour l’année 2022, l’Observatoire Crédit Logement indique que le niveau de l’apport personnel continue d’augmenter, progressant de 12,3% après les +13,2% relevés en 2021. Il n’avait jamais été constaté une hausse aussi rapide et brutale de l’apport personnel, qui est désormais de 43,5% supérieur à son niveau du 4ème trimestre 2019.
Pour être concret, l’Observatoire précise que cette progression très importante correspond à 7 moins de revenus pour un emprunteur gagnant moins de 3 Smic ou 1,5 mois de salaire pour une personne disposant de 5 Smic et plus.
Déjà en octobre 2022, notre rédaction relayait l’information émanant du courtier Cafpi qui observait un niveau d’apport personnel record partout en France. À cette époque, il fallait mettre sur la table en moyenne 18% du montant d’une opération immobilière, contre 16% en 2021. En un an, le montant de l’apport était passé de 48 000€ à 60 000€, soit un sursaut de 25% !
Le réseau d’agences immobilières Century 21 portait le même constat plus tôt en juin 2022, estimant le montant moyen de l’apport personnel à 55 519€ au premier semestre 2022, ce qui correspondait à une progression de plus de 70% par rapport au second semestre 2021.
Limiter les conséquences du taux d’usure
La hausse marquée du niveau d’apport personnel est la preuve tangible de l’exigence appuyée des banques vis-à-vis des emprunteurs, auxquels elles demandent de renforcer financièrement leur engagement. L’apport personnel, qu’il est possible de booster avec l’épargne salariale, témoigne généralement de la bonne santé financière du candidat au prêt immobilier, capable d’efforts pour se constituer une épargne au fil du temps afin de concrétiser un projet qui est souvent celui d’une vie.
L’envolée de l’apport personnel exigé illustre aussi les difficultés d’accès au crédit immobilier rencontrées depuis l’été 2022. Un apport personnel élevé permet de réduire le recours à l’emprunt bancaire, de limiter la durée du prêt et donc son taux. C’est un des moyens efficaces de pallier la problématique de l’usure. Le sujet brûlant de l’usure est toujours en débat. La semaine dernière, la Banque de France a fait savoir qu’elle procédera bientôt à la mensualisation du taux d’usure en remplacement provisoire d’une révision trimestrielle, ce qui facilitera l’accès au crédit immobilier par un ajustement plus rapide des taux maximum légaux au contexte monétaire.
L’autre moyen de limiter les effets délétères de l’usure est de faire jouer la délégation d’assurance prêt immobilier. En souscrivant une assurance externe jusqu’à trois voire quatre fois moins chère que le contrat groupe bancaire, vous abaissez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier, ce qui permet de rester sous l’usure dans de nombreux cas de figure.
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