Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2023

La fin de l’année est peu propice à l’achat immobilier, entre la clôture des bilans des banques et les fêtes qui plombent le budget des ménages. Le robinet du crédit n’est cependant pas fermé. Les bonnes nouvelles : les taux ont achevé leur course en avant, vous pouvez profiter de la hausse du taux d’usure et la délégation d’assurance emprunteur est toujours un excellent levier d’économies. Voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter en ce mois de décembre.

Stabilisation des taux de crédit immobilier

La hausse des taux ralentit en cette toute fin d’année 2023, on peut même affirmer qu’elle est momentanément stoppée. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit immobilier, c’est la première fois depuis l’été 2021 qu’aucune progression n’est observée. Certains établissements ont même opéré des baisses de quelques points de base.

Le taux moyen sur 20 ans se situe aux alentours de 4,50% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), avec des décotes plaçant le taux proche de 4% pour les dossiers premium. Sur 15 ans, les valeurs tournent autour de 4,25%, et sur 25 ans qui est la durée plafond autorisée (sauf exception, voire plus bas), on s’endette autour de 4,65%.

On assiste actuellement à un changement de paradigme. Les mois précédents, toutes les banques remontaient leurs grilles de manière univoque, désormais, une majorité opte pour le statu quo, quand d’autres choisissent d’être plus concurrentielles en abaissant de quelques points.

Taux d’usure à plus de 6%

La hausse du taux d’usure s’inscrit dans cette dynamique, se nourrissant de la progression constante des taux d’intérêts des derniers mois. Le taux d’usure de décembre 2023 est supérieur à 6% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, soit 6,11% exactement, contrat 5,91% le mois précédent.

Notez que décembre est le dernier mois où s’applique la mensualisation du taux d’usure. Mise en place par la Banque de France à partir de février 2023, cette mesure vise à éviter qu’un effet ciseau, causé par la remontée brutale et insistance des taux d’intérêts depuis début 2022, n’intervienne trop rapidement. À compter de janvier 2024, le taux d’usure sera de nouveau révisé tous les trimestres.

Taux d’apport record pour emprunter fin 2023

Accéder au crédit immobilier reste conditionné au niveau d’apport personnel que peut mettre sur la table l’emprunteur pour rassurer la banque quant à sa capacité à mener un projet ambitieux en épargnant régulièrement. En un an, l’apport a nettement augmenté, atteignant en moyenne 72 000€, soit 10 000€ de plus qu’en 2022 où une très forte hausse de l’apport personnel avait déjà été observée.

Et derrière une moyenne, des réalités différentes selon le marché immobilier. À Paris où les prix des logements sont les plus chers de France, l’apport moyen s’établit à 270 000€. On assise bel et bien à l’explosion de l’apport personnel en 2023 : en mai dernier, le réseau Century 21 avait calculé que la mise de fonds devait représenter 35% du prix d’achat.

Tout votre bas de laine ne peut constituer l’apport. Les banques exigent aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter.

Nouvelles conditions d’octroi

La décision doit être publiée au Journal Officiel très prochainement : les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui freinent inexorablement l’accès au crédit immobilier depuis la forte hausse des taux d’intérêts vont être amendées à la marge. Pas de quoi pavoiser : les 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont certainement pas ouvrir en grand les vannes du crédit.

La durée maximale de remboursement pourra aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération. Jusqu’à présent, cette dérogation n’était accessible qu’à partir d’un taux de 25%. Rappelons que la durée peut également s’étaler jusqu’à 27 ans pour les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), dès lors que la jouissance du bien est décalée par rapport au déblocage des fonds.

Deux autres mesures ont été décidées par le régulateur :

La non-prise en compte des intérêts d’un prêt-relais dans le calcul du taux d’endettement, une pratique déjà en place dans certaines banques ;
La possibilité de réexaminer un dossier refusé et de revoir les conditions d’octroi dès lors que le client est solvable.

En revanche, aucune modification du plafond de l’endettement qui reste fixé à 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt comprise, indépendamment du niveau de reste à vivre.

Déléguez votre assurance emprunteur

Le coût du crédit immobilier plombe votre pouvoir d’achat de plus 20% comparativement à début 2022 et pour récupérer quelques points, rien ne vaut la délégation d’assurance emprunteur. Plutôt que souscrire au contrat groupe de votre banque, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. À garanties équivalentes, les offres alternatives personnalisées sont jusqu’à 60% moins chères.

En sélectionnant une assurance déléguée, vous abaissez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt immobilier et réalisez au passage des milliers d’euros d’économies sur la durée de remboursement.

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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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