Crédit immobilier juin 2022 : les taux augmentent et les refus aussi en attendant la réforme de l’usure

Les taux de crédit immobilier continuent d'augmenter, ce qui pénalise le pouvoir d'achat immobilier, et les dossiers refusés ne cessent de croître. Le problème vient de l'usure, peu adaptée à la réalité des taux d'intérêt. Bercy s'est dit favorable à une réforme des taux légaux maximum. Vivement le changement des barèmes au 1er juillet 2022 pour faciliter l'accès à l'emprunt.

Taux de crédit immobilier jusqu'à 3% en 2022

Fin 2021, il était courant de s'endetter au taux de 1% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). Les meilleurs dossiers pouvaient décrocher un excellent 0,70% sur cette maturité. Désormais, le taux moyen s'affiche autour de 1,60%, plus souvent 2%, un taux qui n'était plus pratiqué depuis 2017.

Rien d'alarmant selon le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, qui estime que la hausse actuelle des taux immobiliers permet de revenir à des niveaux plus normaux, soit 2% à 3%, comme cela était observé avant la baisse des valeurs enclenchée fin 2015. Cela n'avait "pas empêché l'immobilier de bien se financer". Les taux en vigueur jusqu'à fin 2021 étaient “exceptionnels”, justifiés par une inflation trop faible. Les nouveaux témoigneraient d’un retour à la normale.

La hausse des taux d'emprunt est consécutive à l'évolution de la situation monétaire. L'inflation a bondi en six mois, passant de 1,6% en 2021 à 5,2% sur un an à fin mai 2022, et le rendement de l'emprunt obligataire français sur 10 ans (OAT 10 ans) est désormais au-delà de 2%. Confrontée à cette dérive inflationniste, la Banque Centrale Européenne a annoncé une première hausse de ses taux directeurs dès juillet, avant une deuxième en septembre et certainement d'autres par la suite, l'objectif étant de contenir la forte progression des prix qui pénalise le pouvoir d'achat. La hausse des taux d’intérêt va donc se poursuivre dans les semaines à venir.

Pouvoir d’achat immobilier en souffrance

L'augmentation des taux est plutôt une bonne nouvelle pour les épargnants. Les placements défiscalisés comme le Livret A, le LDDS ou le LEP voient leur rendement doubler, et les fonds en euros des contrats d'assurance vie retrouvent une légère attractivité. On reste pourtant bien en-deçà de l'inflation.

Pour les emprunteurs, la situation est toute autre. La remontée brutale des taux d'intérêt depuis le début de l'année sabre leur pouvoir d'achat immobilier en réduisant leur capacité d'emprunt. En décembre dernier, un crédit de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) donnait une mensualité de 920€, soit un coût de 20 749€. Avec un taux moyen actuel de 1,60%, la mensualité grimpe à 974€, soit un coût sur la durée de 33 836€. À 2%, vous devez rembourser 1 012€ par mois, pour un coût total des intérêts de 42 824€. En l'espace de quelques mois, ce crédit s'est renchéri de plus de 22 000€.

Prenons le calcul autrement :

Vous gagnez 4 000€ par mois, et n'avez aucune dette en cours.
Vous souhaitez acheter un bien ancien avec un apport personnel de 25 000€.
Selon votre capacité d'endettement, la banque vous propose un crédit de 234 303€ sur 20 ans au taux débiteur fixe de 1,60%, soit un TAEG de 2,18% en incluant tous les frais relatifs à l'emprunt dont 0,54% d'assurance bancaire.
La mensualité s'élève à 1 200€, pour un coût total du crédit de 68 257€.
Avec un taux débiteur à 2%, vous empruntez 226 038€ pour la même mensualité : vous avez perdu 7 767€ de pouvoir d'achat immobilier.

Réforme très attendue de l'usure

Au-delà d'une contraction de leur capacité d'emprunt, les ménages emprunteurs se heurtent au refus des banques. Aujourd'hui un dossier sur cinq serait recalé en vertu de la règle pénalisante de l'usure qui rend le crédit immobilier de moins en moins accessible. Avec des taux d'intérêt en hausse et des taux d'usure stagnants, les courbes se croisent, créant le redouté effet ciseaux. Même les plus aisés sont touchés, pour lesquels la capacité d'endettement n'est plus en jeu, mais avec un taux brut en passe de frôler les 2% pour un taux légal bloqué à 2,40% au deuxième trimestre pour les prêts de 20 ans et plus, impossible de décrocher le financement une fois tous les autres frais intégrés dans le TAEG.

C'est même la double peine pour les emprunteurs, car ils doivent dorénavant faire face à l'augmentation des tarifs d'assurance de prêt immobilier. Avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine 2022 le 1er juin dernier, la suppression du questionnaire médical pour les crédits de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur engendre un renchérissement des primes dû à une tarification en l'absence d'information sur les risques santé.

Mécanisme de protection des emprunteurs contre des taux bancaires abusifs, l'usure se trouve aujourd'hui en décalage total avec la réalité des taux d'emprunt. La faute à un mode de calcul qui n'est pas actualisé. Chaque trimestre, la Banque de France fixe les taux d'usure sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents, en les augmentant d'un tiers. Le contexte actuel démontre que cette méthodologie est inadaptée et facteur d'exclusion, ce qui est problématique pour l'accès à la propriété, de surcroît en plein débat sur le pouvoir d'achat.

Il semblerait que le ministère de l'Économie et des Finances ait entendu les craintes des banques et des courtiers. Après d'intenses consultations avec les professionnels du crédit, Bercy met en place une nouvelle méthode de calcul des taux d'usure à compter du 1er juillet prochain. Le compte à rebours est lancé pour savoir quelle sera l'évolution engagée. Si la méthode actuelle est appliquée, les taux d'usure doivent mécaniquement augmenter, mais il faut impérativement une réforme durable pour mieux coller à la réalité des taux et éviter l'éviction du crédit immobilier pour bon nombre de ménages, à commencer par les plus modestes.

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Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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