Crédit immobilier : attention à l'effet ciseau

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers remontent de manière significative en avril, alors que les taux de l'usure restent faibles. La conjonction de ces deux facteurs commence à provoquer bon nombre de refus : c'est le fameux effet ciseau qui exclut de plus en plus de candidats, et plus seulement les plus modestes ou ceux qui paient leur assurance emprunteur le plus cher en raison de leur état de santé.

Forte hausse des taux d'emprunt

Après une légère remontée en début d'année 2022, la progression des taux d'intérêt s'accélère. À l’entame de ce mois d'avril, les courtiers observent une nouvelle hausse des barèmes bancaires. Selon les intermédiaires, l'augmentation oscille entre 20 et 45 points de base sur toutes les durées et tous les profils.

La période bénie d'un emprunt sur 20 ans contracté sous la barre symbolique de 1% (hors assurance et coût des sûretés) est bel et bien révolue. Sur cette même maturité, le taux du marché se situe entre 1,40% et 1,60%, soit 50 points de base additionnels en trois mois. Pour ceux qui empruntent sur 25 ans, soit la durée maximale autorisée, qui concerne par ailleurs plus de 60% des demandes de crédit immobilier, le taux moyen s'affiche entre 1,50% et 1,80% selon les profils. Certaines banques n'hésitent pas à outrepasser la barre des 2% pour les profils avec les plus bas revenus.

Contexte monétaire compliqué

La hausse des taux d'emprunt s'affirme donc au fil des mois, conséquence du contexte géopolitique qui pousse le curseur de l'inflation et de l'emprunt obligataire vers le haut. La guerre en Ukraine fait peser une menace sur l'économie mondiale, notamment en Europe où l'inflation grimpe en flèche. Selon l'estimation provisoire de l'Insee, les prix à la consommation en France auraient augmenté de 4,5% en mars sur un an, après 3,6% le mois précédent. Pour mémoire, l'inflation titrait 1,1% un an plus tôt.

En parallèle, l'OAT 10 ans, le taux auquel emprunte l'État français sur cette durée, a franchi la barre de 1% fin mars, le plus haut niveau depuis cinq ans, alors qu'il était autour de 0% en décembre dernier. Cet indicateur est déterminant pour les banques françaises car il conditionne leur capacité de refinancement, érodant leurs marges sur les crédits immobiliers quand il remonte.

La pression inflationniste et monétaire oblige les banques à répercuter une partie de ces hausses sur les crédits aux particuliers, tout en cherchant à rester compétitives. Leurs objectifs commerciaux étant ambitieux, calés sur les performances de l'année passée, l'exercice se révèle bien difficile. Pour ne pas rogner leurs marges sur le crédit, elles sont obligées de durcir les conditions d'octroi au risque de pénaliser davantage de ménages et de porter un coup sévère à la formidable dynamique du marché immobilier depuis deux ans.

Forte menace d'exclusion

La hausse des taux d'emprunt n'est pas sans conséquence sur l'accès au crédit à l'habitat, d'autant que l'usure, elle, reste au plancher. C'est la très mauvaise nouvelle de ce deuxième trimestre 2022. Depuis le 1er avril et ce, pour les trois mois à suivre, le taux maximum légal est fixé à 2,40% (contre 2,41% au T1 2022) pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus. Sur les durées plus courtes, le seuil de l'usure s'établit à :

2,51% (contre 2,44% au T1 2022) pour les prêts de moins de 10 ans
2,43% (contre 2,40% au T1 2022) pour les prêts de 10 à moins de 20 ans.

Les ménages qui souhaitent emprunter sur les plus longues durées sont donc pénalisés par la remontée de taux nominaux et la baisse de l'usure. L'effet ciseau va rendre l'accès au crédit plus compliqué pour bon nombre de candidats, même ceux qui présentent un dossier standard, sans risque accru. Alors même que le crédit s'est renchéri de 15 points en un an, le taux de l'usure en a perdu 20 pour les prêts sur 20 ans et plus dans l'intervalle.

Pour rappel, les taux d'usure indiquent les TAEG maximum (Taux Annuel Effectif Global) au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter, le TAEG agrégeant tous les frais imposés à l'octroi du crédit (frais de dossier, garantie, honoraires de courtage, assurance emprunteur). Calculés tous les trois mois sur la base des TAEG moyens octroyés par les établissements de crédit, augmentés d'un tiers, ils sont une nouvelle fois décorrélés de la réalité du marché.

On voit ici que cette méthode de calcul, qui prend en compte des taux accordés durant le trimestre précédent, n'est pas contextualisée : en cas de remontée des taux nominaux, comme c'est le cas actuellement, le décalage provoque un effet ciseau, facteur d'exclusion.

Les ménages qui écopent des taux les plus élevés sur les durées les plus longues en raison de revenus modestes et d’apport personnel faible, ainsi que les profils stigmatisés par des problèmes de santé, ne peuvent plus emprunter, même s'ils respectent le plafond légal du taux d'endettement (35% des revenus nets). Dans certaines agences de courtage en crédit, un dossier sur 5 se voit refuser pour dépassement du taux d'usure.

La consolation viendra peut-être pour certains de la réforme de l'assurance emprunteur. À partir du 1er juin prochain, la loi Lemoine supprime la sélection médicale pour les personnes qui souhaitent emprunter moins de 200 000€, remboursés avant leur 70ème anniversaire. Le poids de l'assurance va donc logiquement s'alléger pour les profils avec des risques aggravés de santé qui n'auront plus à déclarer leur passif dans le questionnaire médical.

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

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