Taux crédit immobilier

Le taux d'intérêt représente le premier poste de coût d'un emprunt immobilier. Il fluctue au gré du contexte monétaire, mais également d'une banque à l'autre. D'où l'exercice indispensable de comparer les offres en ligne. Magnolia.fr vous dit tout sur les taux actuels des crédits immobiliers.

Comment est calculé un taux de crédit immobilier?

Le taux d'intérêt d'un crédit immobilier rémunère la banque pour le service qu'elle rend, à savoir prêter de l'argent. Chaque mois, vous remboursez une mensualité d'emprunt constituée en grande partie des intérêts, calculés en fonction de la somme empruntée, de la durée de remboursement, de votre profil d'emprunteur et de la politique commerciale de la banque, elle-même liée aux conditions monétaires. À ces intérêts, s'ajoutent les autres frais inhérents à l'obtention du financement :

• les frais de dossier
• la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
• la rémunération éventuelle du courtier
• les frais d'expertise du bien immobilier
• les primes d'assurance emprunteur.

L'agrégation de tous ces frais donne le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, indicateur du coût global d'un prêt immobilier, et parmi toutes ces dépenses que vous devez assumer, les intérêts représentent le poids le plus lourd.

Attention : le TAEG est limité au taux de l'usure sur la durée applicable, plafond imposé par la Banque de France au-delà duquel les établissements de crédit n'ont pas le droit de prêter. Les taux légaux sont déterminés chaque trimestre sur la base des TAEG octroyés les trimestres précédents, augmentés d'un tiers.

Le taux d’intérêts dépend de :

• la durée de remboursement : plus la durée est longue, plus le taux est élevé ;
• votre profil d'emprunteur : en fonction de divers paramètres (niveau des revenus, stabilité professionnelle, apport personnel, etc.), la banque accorde un taux plus ou moins performant ;
• la situation du marché : le contexte monétaire (inflation et rendement du taux obligataire de l'État français sur 10 ans ou OAT 10 ans) influe sur les taux proposés par les banques.

Les intérêts d'emprunt sont calculés chaque mois sur la base du capital restant dû, raison pour laquelle ils sont plus élevés en début de prêt et diminuent au fil de l'amortissement du crédit. Avec un taux fixe, la mensualité reste la même jusqu'au terme du crédit, la part de capital déjà remboursée étant ajustée chaque mois par la banque. Avec le tableau d'amortissement, vous disposez d'un échéancier détaillé de votre prêt, vous permettant de savoir à l'instant T le montant du capital déjà remboursé.

Quels sont les taux d'emprunt actuellement ?

Pour connaître les taux d'intérêt du marché, il suffit de comparer les offres en ligne grâce à Magnolia.fr et de procéder ensuite une simulation de prêt immobilier.

Chaque début de mois, les courtiers en crédit reçoivent les barèmes de taux de la part de leurs partenaires bancaires. Les taux bruts fluctuent d'une banque à l'autre, également d'une région à l'autre en fonction de la politique des enseignes. Depuis janvier 2022, ils ont augmenté en moyenne de 50 points de base sur toutes les durées et se situent comme suit à l'échelle nationale en ce début avril 2022 (hors assurance et coût des sûretés) :

Taux actualisés au 04/04/2022 

On voit ici que les meilleurs profils peuvent obtenir des décotes substantielles de plusieurs points ; à l'inverse, les dossiers moins bien dotés se voient appliquer un surcoût qui peut rehausser le taux moyen de plus de 70 points de base.

Quel taux sur 25 ans ?

La durée de 25 ans est la durée maximale légale imposée aux banques par le régulateur financier. Depuis janvier 2020, les établissements de crédit n'ont plus le droit de prêter au-delà de cette maturité, sauf à la marge (jusqu'à 27 ans) pour les prêts destinés à financer un logement neuf ou nécessitant des travaux d'envergure, quand la jouissance du bien est postérieure à l'octroi du prêt. Les banques bénéficient toutefois d'une relative flexibilité pour les prêts à l'accession de la résidence principale, et ont ainsi le droit d'accorder des financements sur des durées plus longues que la norme autorisée.

Actuellement plus de 60% des crédits à l'habitat sont contractés sur des durées comprises entre 20 et 25 ans. La cherté de l'immobilier obligeant bon nombre de candidats à s'endetter plus longtemps, dans la limite d'un taux d'endettement à 35% des revenus nets (autre norme imposée par les autorités financières), la durée moyenne de remboursement s'allonge et se situait à 242 mois en janvier, soit la durée la plus longue jamais observée.

Si vous vous endettez sur 25 ans, vous écopez du taux d'intérêt le plus élevé, puisque le risque pris par la banque court plus longtemps, et en fonction de la qualité de votre dossier, vous bénéficiez d'une décote par rapport au taux moyen du marché, ou au contraire, vous êtes pénalisé de manière significative.

Les taux évoluant rapidement, il paraît judicieux de faire appel à un courtier en crédit, un expert capable de décrocher une proposition adaptée à votre profil et qui vous aidera à obtenir le taux le plus compétitif en mettant les établissements en concurrence.

Quelle est la banque la moins chère pour un prêt immobilier ?

Seule une comparaison en ligne vous permet de visualiser les meilleures offres du moment. En quelques clics, vous avez accès aux taux du marché et pour avoir une analyse personnalisée, il faudra solliciter les services d'un intermédiaire qui jugera de la faisabilité de votre demande en intégrant vos caractéristiques personnelles et les paramètres de votre projet.

Le courtier en crédit sait aussi quelle banque est plus réceptive à tel ou tel profil. Un prêteur enclin à favoriser les primo-accédants sera peut-être moins généreux avec les investisseurs en locatif. La compétitivité d'une banque se juge aussi à l'aune des autres éléments de votre crédit, pas seulement aux seuls intérêts. Le taux d'emprunt est la partie émergée de l'iceberg, ce sur quoi les banques communiquent pour attirer le chaland. Le crédit immobilier est pour elles un produit d’appel qui leur permet de vendre d’autres produits financiers sur la durée de remboursement. Mais comme exposé plus haut, le coût d'un crédit ne dépend pas seulement des intérêts.

Hormis la garantie, tous les autres frais sont négociables, en particulier l'assurance emprunteur qui représente en moyenne 40% du coût global d'un prêt immobilier. La réglementation vous permet de choisir librement le contrat d'assurance qui va couvrir votre emprunt ; vous pouvez donc refuser la proposition d'assurance de la banque, et souscrire une formule externe à garanties équivalentes qui vous coûtera entre deux et quatre fois moins cher. Un courtier indépendant comme Magnolia.fr vous accompagne dans cette démarche.

L'aide d'un intermédiaire est également précieuse pour optimiser les conditions de l'offre de prêt, en négociant par exemple la modularité des mensualités, fort utile en cas de  fluctuation des revenus à la hausse ou à la baisse, ou la suppression des indemnités de remboursement anticipé, si vous envisagez de revendre avant le terme du crédit. La vie d’un prêt immobilier n’est pas un long fleuve tranquille !

La banque la moins chère est celle qui affiche le TAEG le plus compétitif, et vous accorde des conditions parfaitement adaptées à votre situation.