En septembre, les taux des crédits immobiliers sont restés stables par rapport à août dernier, une tendance observée chez tous les courtiers. Mais les établissements de crédit font preuve d'une grande frilosité à accorder des financements. Ce paradoxe s'explique par le contexte économique dégradé qui fragilise certains profils d'acheteurs potentiels.
Stabilité des taux d'emprunt
Il est possible actuellement d'emprunter sous la barre de 1% (hors assurance et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Un excellent dossier peut décrocher le taux exceptionnel de 0,95% sur cette maturité et un candidat qui présente de bonnes garanties peut obtenir 1,30%. L’écart se creuse pour les candidats les moins vertueux et les plus à risques, avec un taux qui grimpe à 1,85%, soit 90 points de plus. Les barèmes des taux ont quasiment fait du sur-place en septembre, les quelques points d'ajustement ne remettent pas en cause cette tendance à la stabilité.
La raison de ce statu-quo est donnée par les banques elles-mêmes. 2020 étant une année inédite avec cette crise économique consécutive à la crise sanitaire, les établissements financiers sont dans une phase d’observation. Les objectifs d'activité ont été revus à la baisse en mars, et ceux qui ne les ont pas encore atteints restent compétitifs tout en faisant preuve d'une plus grande prudence face aux risques accrus d'impayés. Ils opèrent une sélectivité plus fine sur les dossiers, s'appuyant sur les consignes du régulateur. Des taux d'emprunt attractifs n'indiquent pas pour autant un accès facilité au crédit immobilier.
Serrage de vis avant la crise sanitaire
Avant la survenance de la crise sanitaire, les banques avaient déjà fermé les vannes du crédit immobilier, obligées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de se plier à de nouvelles conditions d'octroi. Face à la chute des taux depuis mi-2016 et à l'allongement de la durée moyenne de crédit, le HCSF a mis en garde les établissements contre un endettement excessif des ménages, leur enjoignant d'être plus strictes dans leurs critères d'octroi. Depuis janvier 2020, il est impossible de s'endetter au-delà de 33% de ses revenus sur une durée supérieure à 25 ans. Il en résulte une exclusion des clientèles modestes ou/et à risques auxquelles on accordait sans problème un financement en 2019.
Rigueur des banques
Le taux de refus a doublé par rapport à 2019 et ce n'est pas la situation actuelle qui pourra inverser la tendance. Renforcé par la crise économique, le resserrement de l'accès au crédit immobilier qu'on observe depuis janvier est consécutif à ces règles, que le HCSF a décidé, le 17 septembre dernier, de maintenir au moins jusqu'à fin 2020 au grand dam des courtiers et des professionnels de l'immobilier. Les premières victimes de ces règles sont les jeunes et les ménages modestes : ne pouvant emprunter moins par manque ou absence d'apport, ils doivent s'endetter sur les durées les plus longues aux taux d'intérêt les moins avantageux.
De nombreuses banques font même du zèle, n'utilisant pas la marge de flexibilité accordée par le HCSF, à savoir déroger aux consignes à hauteur de 15% de leur production de crédits à l'habitat en faveur des primo-accédants et des personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. Et celles qui s'affranchissent du taux d'effort à 33% maximum le réservent aux profils haut de gamme, ceux dotés de revenus élevés et d'un apport personnel conséquent, prenant ainsi en compte le reste à vivre, paramètre malheureusement oublié par le régulateur dans sa nouvelle politique de crédit.
