L'année 2020 se clôturera avec des taux de l'usure en légère hausse, ce qui élargit la fenêtre pour les emprunteurs modestes ou/et à risques, pénalisés depuis janvier par les baisses successives des taux maximum auxquels les financements immobiliers peuvent être accordés. En cas de TAEG sur le fil, la délégation d'assurance est toujours la solution économique pour rester sous le seuil de l'usure.
Hausse des taux plafonds
Pour le quatrième trimestre 2020, la Banque de France relève les taux de l'usure, c'est-à-dire les seuils que les banques ne doivent pas dépasser pour l'octroi des crédits (immobiliers et à la consommation). Ces taux plafonds sont calculés chaque trimestre sur les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements sur les différentes catégories de prêts, augmentés d'un tiers. Les crédits immobiliers sont classifiés par tranche de durée et non pas par montant. À partir du 1er octobre et pour trois mois, ces nouveaux plafonds légaux applicables aux prêts à l'habitat remontent de quelques points sur chaque catégorie (hormis prêts-relais) comme on peut l'observer dans le tableau ci-dessous :
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Durée |
Taux d’usure T3 |
Taux d’usure T4 |
Écart T3/T4 |
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Prêts d’une durée <10 ans |
2,39% |
2,41 |
+0,02% |
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Prêts d’une durée de 10 ans à <20 ans |
2,40% |
2,52% |
+0,12% |
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Prêts d’une durée de 20 ans et plus |
2,57% |
2,68% |
+0,11% |
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Prêts à taux variable |
2,28% |
2,41% |
+0,13% |
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Prêts-relais |
3,01% |
3,01% |
+0% |
Pour mémoire, le taux de l'usure représente le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum que les banques peuvent accorder. Ce taux inclut tous les frais liés à l'obtention du crédit, pas seulement les intérêts d'emprunt : frais de dossier, de courtage, coût des garanties et de l'assurance. Cette remontée des taux de l'usure est consécutive à la hausse marginale des taux d'emprunt après le confinement, à laquelle on peut ajouter celle des frais de dossiers, les établissements financiers étant moins conciliants à réduire leurs marges en période de taux au plancher.
Taux d'usure trop bas : facteur d'exclusion
Les maxima légaux étaient en baisse graduelle depuis le début de l'année 2020, ce qui a restreint l'accès au crédit immobilier à un grand nombre de ménages. Les prêts d'une durée de 20 ans et plus étaient à leur plus bas historique au deuxième trimestre 2020 (2,51%) ; en remontant de 17 points dans l’intervalle, ils devraient faciliter l'accès au crédit immobilier à certains candidats. Si les seuils légaux faibles sont le signe de conditions générales favorables à l'emprunt, ils sont aussi pénalisants pour les clientèles abonnées aux taux d’intérêt les plus élevés en raison des risques qu'ils incarnent.
Nonobstant la crise sanitaire qui a retardé ou empêché des milliers de transactions, le marché immobilier s'est recentré sur les ménages les plus vertueux, suite aux recommandations édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en décembre 2019. L'application stricte de la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans a favorisé depuis janvier l'exclusion de ceux qui héritaient habituellement des conditions d'emprunt les moins avantageuses. Le recentrage du crédit immobilier sur les clients à hauts revenus et les mieux dotés en apport personnel a entraîné une baisse générale des taux pratiqués, qui s'est, mécaniquement, répercutée sur les barèmes de l'usure.
Déléguer l'assurance pour réduire le TAEG
Les primo-accédants et les investisseurs locatifs ont fait les frais de taux d'usure au plancher et des nouvelles conditions d'octroi. Le taux de refus a doublé par rapport à 2019, essentiellement sur ces clientèles. Les taux proposés par les banques diffèrent selon les candidats et les écarts peuvent être très importants entre un profil premium et un autre dit “à risques”. En cette fin septembre, le taux oscille entre 0,95% et 1,85% (hors assurance et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans, pour un taux d'usure placé à 2,68% sur cette maturité. Si l'emprunteur écope du taux brut le moins performant, il lui reste peu de points pour intégrer les autres frais dans le TAEG.
Et parmi ces frais, l'assurance de prêt immobilier, deuxième poste de dépense après les intérêts. Elle peut peser jusqu'à un tiers du coût global du crédit, coût illustré par le fameux TAEG. Pour les personnes à risques élevés, elle peut coûter autant voire plus que les intérêts d'emprunt et mettre en péril l'octroi du financement. La solution passe par la délégation pour réduire le poids de l'assurance. À garanties équivalentes, un contrat individuel souscrit auprès d'un assureur externe coûte deux voire trois fois moins cher que le contrat groupe proposé par la banque.
Tous les profils sont gagnants avec l'assurance en délégation. Certains n'ont d'autre alternative que de souscrire une offre concurrente de celle du prêteur pour obtenir un financement : les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé. En raison de l'âge et des antécédents médicaux, ces candidats paient plus cher leur assurance de prêt immobilier et se retrouvent empêchés par un TAEG qui outrepasse le taux de l'usure applicable. La remontée, même minime des seuils légaux, est donc plutôt bénéfique pour ces candidats sur le fil.
Chez Magnolia.fr, nous accompagnons tous les profils d'emprunteurs dans leur projet immobilier, les aidant à trouver l'assurance de prêt adaptée à leur situation et à leur budget.
