Comment négocier son taux de crédit ?

Le crédit immobilier est un produit commercial pour les banques, constitué de plusieurs frais qui viennent rémunérer un service. En échange du financement destiné à l'achat de votre logement, le prêteur vous accorde des conditions d'emprunt plus ou moins intéressantes en fonction de votre profil. Le taux nominal est la face émergée de l'iceberg. Voici nos conseils pour décrocher une offre de prêt compétitive.

Les arguments clefs de votre demande de prêt immobilier

La réalité du crédit est assez cruelle : les plus fragiles financièrement empruntent à des taux plus élevés, les plus aisés à des taux performants. Pour vous prêter de l'argent, a fortiori des sommes importantes quand il s'agit d'acquisition immobilière, la banque va analyser divers paramètres au-delà de votre stabilité professionnelle : le taux d'endettement, le reste à vivre, l'apport personnel, la gestion de votre budget et votre potentiel en tant que client. 

L'objectif est de limiter le coût global d'un emprunt en mettant en avant les points forts de votre dossier.

Le taux d'endettement

Le rapport entre vos revenus mensuels réguliers et vos charges financières détermine votre capacité d'emprunt. Au-delà de 33%, votre taux d'endettement est considéré comme excessif, aucune banque n'acceptera de vous financer. Même si vos revenus sont importants, ce seuil est désormais la règle depuis l'entrée en application des consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière en décembre 2019.

Avec un taux d'endettement inférieur à 15%, votre profil d'emprunteur est considéré comme excellent par les établissements de crédit.

Le reste à vivre

Il détermine ce qu'il vous reste après le paiement de vos mensualités de crédit. Chaque banque définit le reste à vivre minimum en fonction de la composition du foyer emprunteur et du lieu de vie : en général 400€ par personne + 150€ par personne à charge. Ce paramètre est aussi important que le taux d'endettement car il s'appuie sur le quotidien du ménage.

À taux d'endettement équivalent, un ménage avec des revenus confortables bénéficiera d'un reste à vivre plus conséquent qu'un couple au Smic. Le premier pourra emprunter avec un endettement à 33%, le second devra s'endetter bien en-deçà pour conserver un reste à vivre décent.

L'apport personnel

Point fort de la négociation, un apport personnel élevé, c'est-à-dire bien au-delà des 10% requis, vous permettra d'obtenir une décote sur le taux. 

Un apport de 10% de la valeur du bien immobilier correspond aux frais d'acquisition, coûts qui n'entrent pas dans l'offre de prêt, définie par le TAEG (TAux Annuel Effectif Global). Un apport important témoigne de votre capacité d'épargne, qualité hautement appréciée par les banques.

La gestion de votre budget

À gestion financière saine, conditions d'emprunt optimales. La banque verra d'un mauvais œil un candidat à découvert, sujet à des défauts de paiement sur ses factures et ses remboursements de prêts divers. Soyez exemplaire : vos trois derniers relevés de compte doivent être dans le vert. Reportez votre demande de prêt de quelques mois plutôt que présenter un dossier avec des failles.

N'hésitez pas à solder les crédits à la consommation en cours qui peuvent l'être, vous augmenterez votre capacité d'emprunt pour votre projet immobilier et vous simplifierez la gestion de vos comptes.

Votre profil de client

Et oui, le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques. Les taux d'emprunt étant faibles depuis des années, elles utilisent le crédit comme produit d'appel pour capter le client sur le long terme. 

Dès lors que vous avez une bonne situation professionnelle, que vous évoluez dans un secteur porteur, que vous détenez un patrimoine ou/et de l'épargne, la banque verra en vous un excellent client potentiel pour vendre d'autres produits comme des placements et des assurances, sources de profits plus substantiels que le crédit immobilier.

Les autres éléments à négocier

Il serait dommageable de se focaliser uniquement sur le taux d'emprunt, car une offre de prêt compétitive se mesure grâce au Taux Annuel Effectif Global ou TAEG, seul indicateur qui agrège tous les coûts liés à un crédit immobilier :

• les intérêts d'emprunt : plus ou moins performants en fonction de votre profil ;

• les frais de dossier : environ 1% du montant emprunté, peuvent être négociés à la marge ;

• les frais de garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) : ne se négocient pas ; la caution est la garantie la moins onéreuse, car une partie est restituée une fois le prêt remboursé ;

• les frais de tenue de compte : négociables, varient du simple au quadruple ;

• les primes d'assurance emprunteur : le deuxième poste de dépenses dans un crédit immobilier ! Voir plus bas comment négocier l'assurance de prêt.

S'y ajoutent les frais de courtage si vous sollicitez l'intermédiation d'un courtier pour présenter votre dossier auprès des établissements bancaires. La rémunération de cet expert est due uniquement si la banque accorde le financement. Le courtier perçoit toujours une commission de la part de l'organisme de crédit, généralement 1% du montant de l'emprunt. Les honoraires versés par le client peuvent certaines fois se substituer aux frais de dossier. 

Pourquoi se payer les services d'un crédit ?

Un spécialiste du crédit immobilier vous permettra d'obtenir mieux qu'un taux bas : une offre de prêt plus intéressante que ce que vous auriez obtenu seul face à votre conseiller bancaire. Sa mission est de mettre les banques en concurrence pour décrocher en votre nom les conditions de financement les plus compétitives. 

Le courtier est le maillon indispensable de la distribution du crédit, apporteur d'affaires pour les banques, et négociateur pour les emprunteurs : grâce à ses compétences techniques pour monter votre dossier, il vous épargne temps et énergie, faisant valoir les meilleurs arguments pour décrocher l'offre la moins chère et le mieux adaptée.

Un élément de négociation important : les frais de remboursement anticipé si vous envisagez de vendre votre bien avant le terme du crédit. Le courtier peut négocier leur suppression ou leur réduction, et vous éviter de payer jusqu'à 3% du capital restant dû (dans la limite de 6 mois d'intérêts). 

Sachez que la banque n'acceptera jamais de revoir les indemnités de remboursement anticipé en cours de prêt si la demande n'a pas été faite au moment de la contractation du crédit.

Déléguez l'assurance de prêt

Après les intérêts d'emprunt, l'assurance est la plus grosse dépense liée à votre crédit immobilier. Elle peut peser 30% du coût global du prêt, bien plus pour les personnes avec des risques de santé ou professionnels. Et comme sa souscription est incontournable pour obtenir un crédit à l'habitat, il est essentiel de profiter du libre choix offert par la réglementation pour réaliser d'importantes économies sur ce poste.

Vous avez deux options :

1. l'assurance groupe de la banque : margée entre 50% et 70%, elle coûte deux à trois fois plus cher que l'assurance individuelle à garanties équivalentes ;

1. l'assurance déléguée : souscrite auprès d'un assureur concurrent de la banque, elle présente des garanties sur-mesure au prix le plus juste.

Sur la durée totale de votre crédit immobilier, un contrat souscrit en délégation vous fera économiser jusqu'à 15 000€. La banque ne peut refuser une assurance externe qui présente un niveau de garanties équivalent avec son propre contrat. Utilisez un comparateur d'assurance pour effectuer vos recherches du contrat adapté à votre profil au meilleur tarif.

La banque n’a pas le droit d’augmenter le taux d’intérêt en contrepartie de l’acceptation d’une assurance déléguée. Si vous n’avez pas réussi à souscrire un contrat externe lors de votre demande de crédit, sachez que vous pouvez en changer en cours de prêt grâce à la loi Hamon et à l’amendement Bourquin.