En septembre, les banques ont laissé leurs barèmes inchangés, proposant des conditions d'emprunt exceptionnelles proches des minima observés en 2019. Le contexte les oblige pourtant à être plus sévères sur les critères d'octroi. Au-delà des consignes du gendarme financier, la crise économique accroît les risques qui pèsent sur elles. Qui peut profiter des meilleurs taux de crédit immobilier ? Quels sont les exclus ? Les taux vont-ils se maintenir à un faible niveau ?
Des taux canon pour la rentrée
Les grilles de taux transmis aux courtiers par leurs partenaires bancaires indiquent des conditions toujours favorables à l'emprunt immobilier. Chez Meilleurtaux, qui affiche des taux plus performants que les moyens constatés, il est possible de décrocher un excellent 1,36% (taux brut hors assurance et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. Sur 25 ans, un bon dossier peut s'endetter autour de 1,65% et pour des durées égales ou inférieures à 15 ans, on passe sous la barre de 1%. Même constat chez Empruntis, autre grand réseau de courtage : les moyennes sont identiques à quelques points près et confirment la tendance à la stabilisation par rapport au mois d'août.
D'une année sur l'autre, les valeurs se répliquent, les hausses opérées entre mars et mai 2020 sont en passe d'être effacées. Les banques n'ont pas rehaussé leurs barèmes, comme elles le font habituellement en été, une tactique pour relancer la machine du crédit en ajustant les taux à la baisse à la rentrée de septembre. Une moindre agressivité qui témoigne d'une situation actuelle bien différente de ce qu'elle était en 2019.
La préférence aux bons profils
Si les banques demeurent ouvertes aux projets immobiliers, décrocher un emprunt est devenu plus difficile en 2020. L'année a débuté avec les nouvelles contraintes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : limitation du taux d'endettement à 33% et plafonnement de la durée d'emprunt à 25 ans, une double limite qui s'accompagne toutefois d'une flexibilité à la marge pour les demandes émanant des primo-accédants et des personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. Ces nouvelles règles d'emprunt obligent les établissements de crédit à se montrer nettement plus rigoureux, réservant leur accord aux dossiers les plus solides.
Les banques sont de plus en plus attentives à la présence d'un apport personnel, au minimum 10% du montant de l'opération pour financer les frais liés à l'acquisition. Avec 20%, la demande augmente ses chances d'aboutir, surtout si l'emprunteur dispose d'une épargne résiduelle qui lui permettra le cas échéant de faire face à un coup dur. À défaut, c'est le refus qui se profile, raison pour laquelle bon nombre de candidats à l'emprunt attendent de bien ficeler leur dossier et de rassembler un apport suffisant pour déposer leur demande.
Les recalés du crédit immobilier
Les bons profils ont toujours été les chouchous des banques, ils le sont d'autant plus en 2020 que la crise économique a renforcé le réflexe atavique des prêteurs de se prémunir contre les risques. Les consignes du HCSF offrent donc un cadre parfait pour octroyer des financements aux meilleurs élèves. Compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêt, les taux de l'usure constituent un obstacle pour ceux qui héritent des taux d'emprunt les moins performants, à savoir les primo-accédants dépourvus d'un apport suffisant et les investisseurs locatifs souvent déjà endettés par un premier achat immobilier.
Les courtiers attestent pourtant qu'il est encore possible d'emprunter sans apport. Certaines banques font les yeux doux aux jeunes candidats (moins de 35 ans) dont la situation financière est saine (pas de crédit en cours, épargne de précaution, perspectives d'évolution des revenus). Il est vivement recommandé de passer par les services d’un courtier pour aller frapper à la bonne porte.
Derrière les bons profils, et les très bons qui peuvent emprunter à moins de 1%, se cachent "les vilains petits canards" du crédit, habitués aux durées les plus longues et aux taux les plus élevés. Pour eux, les contraintes du HCSF et la faiblesse des taux de l'usure sont la double peine, surtout quand, pour des motifs de santé, l'assurance de prêt immobilier alourdit le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l'indicateur du coût global de l'emprunt.
L'évolution des taux
La bonne nouvelle est que les taux devraient rester stables au moins jusqu'à la fin de l'année. L'emprunt d'État sur 10 ans, excellent paramètre pour savoir dans quelle direction iront les taux immobiliers, est négatif depuis juin 2020, ce qui laisse augurer du maintien des taux à court et moyen terme. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne agit évidemment sur les taux bancaires. Face à la crise, la BCE a laissé en juillet dernier ses taux à leur plus bas historique (0% pour le taux de refinancement, et -0,50% pour le taux de dépôt), afin d'encourager les banques à prêter.
