L’assurance emprunteur constitue une dépense contrainte pour tous ceux qui achètent un logement à crédit. La banque l’exige pour sécuriser la bonne fin du prêt. Depuis plus de dix ans, la loi autorise chacun à choisir librement le contrat d’assurance de prêt, mais dans les faits certaines banques font passer leur formule en force, comme en atteste les contrôles diligentés par la répression des fraudes. L’occasion nous est donnée de faire le point sur la réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier.
Non-respect du libre choix de l’assurance de prêt
Durant les années 2021 et 2022, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mené des contrôles auprès de 144 établissements de crédit pour vérifier leur conformité à la réglementation dans le cadre d’un prêt immobilier. Résultat, 11% des banques sont en infraction.
Parmi ces règles, figurent celles relatives à l’assurance emprunteur. Depuis septembre 2010, la loi Lagarde introduit le principe de délégation d’assurance de prêt et autorise le libre choix du contrat, tout en obligeant les banques à en informer leurs clients dès les prémices de la demande de prêt via les documents précontractuels comme la fiche standardisée d’information (FSI). L’emprunteur peut refuser la proposition d’assurance de sa banque et souscrire le contrat qui lui convient auprès d’un prestataire concurrent. Sous réserve que l’offre alternative présente une équivalence de garanties, la réglementation interdit à la banque de la refuser.
Certaines banques n’ont pas hésité à subordonner l’octroi du prêt à la souscription de leur assurance maison, le plus souvent une formule jusqu’à trois fois plus chère que la concurrence. Cette pratique de liaison entre prêt et assurance est illégale depuis 2001 et la loi Murcef. On voit qu’elle a pu perdurer, certes, de manière marginale, et ce, compte tenu du manque d’information du client quant à ses droits et à l’autorité naturelle du prêteur.
Frein à la substitution de l’assurance emprunteur
La répression des fraudes a également relevé que, durant les années observées, certains établissements pratiquaient des clauses abusives s’agissant de la substitution du contrat d’assurance au-delà des 12 premiers mois du prêt immobilier. Jusqu’à septembre 2022, la loi Bourquin était encore en application ; elle permettait de changer annuellement d’assurance de prêt à date d’échéance après la première année. Le dispositif n’a pas permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur, les banques détenant plus de 85% des cotisations.
Les banques incriminées ne fournissaient pas une information complète sur les pièces à fournir pour changer d’assurance, afin de jouer contre la montre, ou rendaient le processus compliqué pour dissuader le client emprunteur.
L’entrée en application de la loi Lemoine a commencé à rectifier le tir à partir de juin 2022. Cette mesure révolutionnaire facilite désormais les démarches en donnant l’opportunité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans contrainte calendaire. Le 1er septembre 2023 marquait le premier anniversaire de la loi Lemoine pour tous : quelle que soit l’antériorité du prêt, chacun peut résilier le contrat d'assurance en cours et souscrire une formule plus compétitive.
Cette loi oblige par ailleurs les banques à respecter un délai de 10 jours ouvrés pour donner réponse à une demande de substitution. Les contrôles effectués par la répression des fraudes ont montré que certaines banques étiraient le délai, sans toutefois donner plus de précision. Des enquêtes réalisées par des courtiers au printemps dernier illustraient le non-respect du délai de réponse : le délai moyen observé était alors de 28 jours, mais pouvait aller jusqu’à 40 jours !
Les contrôles n’ont pas mis en évidence de nombreux refus de changement d’assurance. Les établissements indélicats ont écopé d’un avertissement ou ont fait l’objet d’une procédure d’injonction de mise en conformité.
Notre conseil : utilisez un comparateur d'assurance emprunteur et faites-vous accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Qu’il s’agisse d’une demande initiale ou d’un changement de contrat, ce professionnel vous aide à trouver le contrat d’assurance adapté à votre profil au meilleur prix dans le respect de l’obligation d’équivalence de garanties.
