Les taux des crédits immobiliers ont atteint un nouveau record à la baisse en mai dernier. Avec cette énième diminution, le coût de l'assurance de prêt devient plus pesant comparé au poids des intérêts du prêt.
Un coût qui a d'ailleurs augmenté depuis janvier 2019 avec la hausse de la taxe sur les contrats d'assurance (9% sur toutes les garanties). La délégation d'assurance se justifie de nouveau pleinement dans ce contexte inédit, surtout pour les profils à risques.
Combien coûte votre assurance emprunteur ?
Il est illusoire de fixer un tarif générique de l'assurance de prêt, puisqu'il dépend de multiples paramètres, à commencer par le profil de l'emprunteur : son âge, son état de santé, ses antécédents médicaux, le fait d'être fumeur ou non-fumeur, sa profession et un éventuel facteur de risques comme la pratique d'un sport dangereux.
Les tarifs varient aussi selon les assureurs : les contrats bancaires sont historiquement moins compétitifs que les offres alternatives souscrites auprès d'assureurs externes en raison de la politique commerciale et du mode de calcul des banques.
Il faut aussi prendre en compte un élément conjoncturel : la baisse des taux des crédits immobiliers. Avec la chute des taux, les banques ont vu leurs marges fondre sur ce produit d’appel qu’est le crédit immobilier, et ont donc la fâcheuse tendance de se rémunérer sur les taux d'assurance pour compenser cette érosion.
Conclusion, les écarts de taux sont conséquents entre une assurance déléguée et un contrat groupe, la première pouvant coûter deux voire trois fois moins cher que le second à garanties équivalentes ou même supérieures.
On estime que le coût de l'assurance emprunteur peut représenter un tiers du coût global du crédit, bien moins pour les jeunes actifs avec un dossier en béton, bien plus pour les profils à risques comme les emprunteurs âgés et les personnes avec des problèmes de santé ou exerçant une profession à risques.
L'assurance pèse plus lourd dans le coût global du crédit
Et cela n'est pas près de s'arranger. En période de taux bas, le poids de l'assurance emprunteur est plus lourd dans le coût du crédit. Notre rédaction s'est déjà faite l'écho de ce phénomène. L'assurance ne suit pas les variations des taux, son calcul dépend uniquement du profil de l'emprunteur et de son projet immobilier.
A la faveur des taux faibles actuels, l'assurance voit son coût augmenter en proportion. Si vous avez emprunté fin 2014 la somme de 200 000€ à 2,50% sur 20 ans avec un taux d'assurance à 0,35%, l'assurance vous coûte 14 000€, soit 20,48% du coût global de votre prêt.
Si vous contractiez aujourd’hui le même emprunt avec un taux nominal à 1,20%, l'assurance vous coûterait toujours autant mais pèserait 35,84% du coût global.
Peu importe, direz-vous, puisqu'au final vous payez toujours 14 000€ votre assurance. L'incidence psychologique est néanmoins patente. Rares sont encore les emprunteurs à prêter une attention suffisante à l'assurance emprunteur, évaluant le coût de leur crédit immobilier à l'aune du seul taux nominal.
La faute aux taux de l'usure
Il est aujourd'hui possible d'emprunter autour de 1% sur 20 ans et la toute récente baisse du taux obligataire de l'État français devrait très prochainement engendrer une nouvelle contraction des taux d'intérêts. Indice servant à fixer les taux d’intérêts des crédits immobiliers, l’OAT 10 ans est passé en zone négative mardi 18 juin avant de se stabiliser autour de 0%.
Selon le courtier Meilleurtaux, le taux de crédit inférieur à 1% devrait bientôt être la norme. Avec une inflation à 1,26% sur un an en mai 2019, les taux réels sont donc négatifs ! Pour autant, votre crédit n’est pas gratuit.
Répétons-le : le seul taux qui permet de comparer les offres de prêt est le TAEG, taux annuel effectif global, qui inclut tous les autres coûts liés au crédit en dehors du taux nominal (intérêts d'emprunt), dont notre chère assurance emprunteur.
Or le TAEG ne doit pas excéder le taux de l'usure fixé pour le trimestre en cours. Il est fort probable les prochains seuils définis par la Banque de France soient en baisse si les taux octroyés par les banques sur la période précédente ont reculé.
Avec des taux d'usure très bas, les profils dits à risques comme les seniors se retrouvent bloqués par le taux d'assurance. Lorsque les taux de crédit immobilier se situent autour de 3%, la marge de 30% incluse dans le calcul du taux de l'usure permet de jouer son rôle régulateur, mais avec des taux inférieurs à 1,50%, elle en est incapable.
Les seuls candidats à l'achat immobilier à ne pas pouvoir profiter des taux exceptionnellement bas sont les ménages modestes, les seniors et les autres profils à risques, pénalisés par une réglementation obsolète qui produit l'effet inverse de celui recherché.
Si vous voulez mettre toutes vos chances pour concrétiser votre projet immobilier, déléguez l’assurance emprunteur. Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour trouver les meilleures garanties au tarif le plus compétitif, celui qui vous permettra de faire échec au taux de l’usure.
