Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont atteint leur plus bas niveau en mai dernier. Les emprunteurs s'endettent désormais toutes durées confondues en moyenne à 1,29%, du jamais vu depuis 75 ans. Fort propices à l'achat immobilier, ces conditions d'emprunt exceptionnelles ne doivent pas faire oublier un paramètre central dans l'offre de prêt, l'assurance emprunteur, qu'il est toujours possible de négocier pour diminuer le coût global du crédit.
Taux d'intérêt au plancher
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les banques ont accordé le taux moyen toutes durées confondues de 1,29% en mai dernier (hors assurance). Il s'agit du plus bas niveau historique. On peut avancer, sans grand risque de se tromper, que les taux iront difficilement plus bas, tant ils sont avantageux actuellement. Si des ajustements à la baisse peuvent intervenir à l'avenir, ils resteront dans l'épaisseur du trait. Le contexte financier et monétaire incite les banques à prêter à moindre coût. La politique de la banque Centrale reste inchangée (taux directeurs 0%) et l'OAT 10 ans, indice utilisé par les établissements français de crédit pour déterminer les barèmes des taux fixes, oscille autour de 0,20%, à moins de dix points de son niveau record de juillet 2016 (0,11). En tenant compte du taux de l'inflation (1% sur un an en mai 2019), emprunter ne coûte quasiment rien.
Même si les marges de négociation semblent illusoires avec de tels niveaux, les meilleurs profils peuvent encore obtenir une décote substantielle et décrocher un prêt sous 1% sur 20 ans. Un taux record ne fait pas tout le crédit, comme semblent l'oublier la grande majorité des emprunteurs, qui négligent un élément indispensable à l'opération : l'assurance de prêt immobilier. Impossible d'emprunter sans cette garantie exigée des banques, bien qu'aucune loi ne l'impose. L'assurance de prêt reste un préalable à l'obtention d'un financement pour acheter un bien immobilier : cette double protection pour l'emprunteur et le prêteur, destinée à parer les risques de défaut de paiement du premier, a un poids d'autant plus important dans le coût global du crédit que les taux d'intérêt sont en baisse.
Le poids de l’assurance dans le coût du crédit
En période de taux bas, le coût de l'assurance emprunteur augmente en proportion, car contrairement au taux du crédit il ne dépend pas de paramètres conjoncturels, mais du profil de l'emprunteur et du montant financé. Le taux d'intérêt n'a aucune incidence sur le taux d'assurance : pour un même montant sur une même durée, le coût de l'assurance sera le même, quel que soit le taux d'emprunt accordé par la banque. Ce coût a progressé au rythme du recul des taux d'intérêt. Une simulation de prêt sera plus évocatrice. Prenons le cas d’un couple de moins de 40 ans qui fait une demande de crédit sur 20 ans pour financer l'achat de sa résidence principale d'une valeur de 200 000€ (taux d'assurance 0,36%) :
- coût du crédit en mai 2019 (taux à 1,20%) : 39 458,58€ dont 14 400€ d'assurance, soit 36,50%
- coût du crédit en décembre 2015 (taux à 2,31%) : 64 333,86€ dont 14 400€ d'assurance, soit 22,38%
- coût du crédit en décembre 2012 (taux à 3,40%) : 90 320,47 dont 14 400€ soit 15,90%.
Déléguez votre assurance pour économiser
Indépendamment du taux d'intérêt, il est possible de réduire le coût global d'un crédit immobilier en jouant sur l'assurance. Et le seul levier pour économiser est la délégation. Les emprunteurs ont le droit de mettre les offres en concurrence et surtout de ne pas souscrire systématiquement le contrat bancaire, qui souffre d'un manque de personnalisation. Les contrats alternatifs sont adaptés au profil de chacun, et le montant de la cotisation, calculé sur le capital restant dû, diminue au fil des remboursements. Le coût de l'assurance peut être divisé par deux voire par trois selon le profil. Jeunes et moins jeunes actifs, mais également les seniors et les personnes au profil atypique (professions à risques, risques aggravés de santé), peuvent réaliser de fortes économies en souscrivant leur assurance auprès d'un prestataire extérieur. La délégation d'assurance peut être mise en œuvre dès la contractation du prêt ou plus tard, à chaque échéance, sur toute la durée du crédit.
Il est recommandé de se faire accompagner d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr pour décrocher les meilleures garanties au prix le plus compétitif.
