Emprunt immobilier expatrié : tout ce qu'il faut savoir

Les Français vivant à l'étranger peuvent contracter un emprunt dans certaines banques françaises pour financer un achat immobilier sur le territoire national. Les conditions diffèrent par rapport à celles accordées à un Français résident. Du fait de l'éloignement, les expatriés sont considérés comme des clients complexes à gérer. Un des points importants est la souscription à une assurance de prêt adaptée à cette situation spécifique.

Accès au crédit compliqué pour les expatriés

Les banques françaises sont plus pointilleuses voire réticentes quand il s'agit d'accorder un financement à un Français expatrié, car elles considèrent que cette situation comporte plus de risques, même si le candidat à l'emprunt bénéficie d'un salaire confortable, ce qui est fréquent en cas d'expatriation. Elles maîtrisent mal des spécificités liées au profil de l'emprunteur (fiscalité notamment), mais surtout elles craignent de ne pouvoir récupérer les fonds en cas d'impayés lorsque la personne vit à l'étranger. L'autre point qui pose problème est le contrôle des documents exigés pour analyser la situation du client. Les bulletins de salaire sont libellés différemment en cas d'emploi par une entreprise étrangère. C'est plus simple si l'emprunteur est salarié détaché d'une société française.

Sur la durée du prêt, l'emprunteur non-résident sera sans doute amené à retourner en France pour raisons professionnelles : les banques anticipent cette situation qui risque de faire perdre à l'expatrié son pouvoir d'achat s'il n'obtient pas les mêmes revenus qu'à l'étranger, ce qui est préjudiciable pour le taux d’endettement et donc pour la solvabilité à terme.

Le pays d'expatriation compte également dans la décision de la banque : il sera nettement plus facile d'obtenir un prêt si l'on réside dans un pays de l'UE, mieux dans la zone euro, de même qu'aux États-Unis ou au Canada, que dans un pays où règne l'instabilité politique et/ou des conditions sanitaires précaires.

A noter que les banques en ligne ne prêtent pas aux non-résidents, ni la Banque Postale, le Crédit du Nord et la Société Générale. 

Crédit plus cher pour les emprunteurs expatriés

Pour toutes ces raisons, les non-résidents qui souhaitent emprunter paieront plus cher leur crédit. La surcote appliquée aux taux du marché classique oscille généralement entre 0,20% et 0,50%. Le niveau record des taux actuels permet de minimiser cet inconvénient : en mai 2019, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,29% (hors assurance), soit le plus bas historique depuis 75 ans. Il est courant de s'endetter aujourd'hui autour de 1% sur 20 ans ; ce taux montera autour de 1,50% pour un expatrié français, ce qui reste une excellente offre malgré le surcoût.

La différence porte également sur le niveau de l'apport personnel : le taux minimum peut être de 25% quand 10% suffisent pour un emprunteur résident. Tout dépendra de la situation patrimoniale, personnelle et professionnelle de l'emprunteur. S'il est employé via un contrat français de détachement ou en contrat local dans une grosse multinationale, le taux d'apport pourra être inférieur. La quotité financée par le prêteur ne dépasse jamais 90% du montant de l'opération.

Des contreparties peuvent être demandées par la banque pour compenser le fait de ne pas pouvoir obtenir la domiciliation des salaires et revenus assimilés, comme l'ouverture d'un compte courant, d'un livret d'épargne, d'une assurance vie, voire même d'un nantissement allant de 20% à 40% du montant emprunté. Généralement la rencontre physique avec un conseiller bancaire sera requise. Certains établissements de crédit réclament un an de relevés bancaires et la visite du bien convoité par un expert interne. Il est recommandé de se faire accompagner d'un courtier spécialisé pour effectuer une étude de faisabilité, pour faciliter le montage du dossier et bénéficier de l'offre de prêt la plus avantageuse.

Quelle assurance quand on est emprunteur expatrié ?

La banque sera aussi tentée de réclamer la souscription de l'assurance emprunteur au sein de l'établissement. Cette demande est illégale, la réglementation impose en effet aux établissements de crédit de respecter le principe de délégation d'assurance depuis septembre 2010. Tout emprunteur, quel que soit son statut, peut souscrire le contrat externe de son choix sous réserve que celui-ci réponde aux critères de garanties exigés par la banque.

Les contrats d'assurance déléguée sont bien souvent moins chers et plus protecteurs que les contrats bancaires. Quelles que soient la situation et la nature du financement, les garanties décès/perte irréversible d'autonomie sont toujours accordées. Pour les garanties incapacité et invalidité, tout dépend de la compagnie d'assurance, mais aussi du profil (profession à risques, déplacements professionnels fréquents). Des exclusions et/ou des surprimes peuvent être appliquées suivant le pays de résidence, en particulier pour les pays à risques répertoriés par le Ministère des Affaires Étrangères.

Les experts de Magnolia.fr vous aident à trouver l'assurance la plus compétitive qui permettra de garantir le prêt destiné à financer votre achat immobilier, quelle que soit votre situation personnelle et professionnelle.