L'assurance de prêt : obligatoire ou facultative ?

L’assurance de prêt immobilier, bien que non obligatoire d’un point de vue légal, est une condition incontournable imposée par les banques pour accorder un crédit immobilier. Conçue pour protéger à la fois l'emprunteur et l'établissement prêteur, elle couvre le remboursement du capital en cas d’incidents majeurs, tels qu’un décès, une invalidité ou une perte d’autonomie de l'assuré. Face aux exigences bancaires, comprendre les spécificités de l'assurance emprunteur, ses garanties obligatoires et facultatives, ainsi que les options de délégation d’assurance ou de résiliation, est essentiel pour tout emprunteur souhaitant optimiser les coûts de son crédit.

Est-il obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur ?

Légalement, souscrire une assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire en France. Toutefois, en pratique, les banques en font une exigence non négociable pour accorder un crédit immobilier. Cette assurance représente pour elles une garantie de remboursement en cas d’imprévu empêchant l’emprunteur de régler ses mensualités. En effet, elle prend en charge les remboursements restants en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, protégeant ainsi non seulement l'emprunteur et sa famille, mais aussi l’établissement prêteur. Bien que rare, il existe certaines alternatives comme le nantissement d'une assurance-vie ou l’hypothèque, généralement réservées aux très gros emprunts. Ces solutions permettent parfois de se passer de l’assurance de prêt, mais restent peu courantes. Ainsi, bien que l'assurance emprunteur soit facultative, elle est incontournable pour la majorité des crédits immobiliers.

Quelles sont les garanties d'une assurance emprunteur ?

Une assurance de prêt immobilier couvre divers risques liés à la vie de l’emprunteur, assurant ainsi le remboursement du crédit en cas d’incident majeur. Certaines garanties sont souvent obligatoires, tandis que d'autres sont optionnelles mais peuvent s’avérer utiles.

Les garanties obligatoires

La plupart des banques exigent au minimum les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Ces garanties permettent de rembourser le capital restant dû si l’emprunteur décède ou devient totalement dépendant, apportant ainsi une sécurité financière pour sa famille et l’établissement prêteur.

Les garanties invalidités et les incapacités de l'assurance de crédit immobilier

En fonction du profil de l’emprunteur et des exigences de la banque, des garanties supplémentaires peuvent être imposées. La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) couvre le remboursement si l’emprunteur devient invalide à 100 %, tandis que la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) intervient en cas d’invalidité partielle. La garantie d’incapacité temporaire totale de travail (ITT) prend en charge les mensualités si l’emprunteur ne peut plus travailler temporairement.

La garantie facultative perte d'emploi

Bien que non obligatoire, la garantie perte d’emploi peut être incluse pour couvrir les mensualités en cas de chômage involontaire. Elle est souvent proposée aux emprunteurs souhaitant une sécurité supplémentaire, notamment ceux dont les revenus dépendent fortement de leur emploi actuel.

Quid des contrats groupes d’assurance emprunteur proposés par les banques ?

Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier, sa banque propose généralement un contrat d’assurance groupe. Ce type de contrat mutualisé offre des garanties standards adaptées à un large éventail de profils, mais peut parfois s’avérer moins compétitif ou moins personnalisé qu'une assurance individuelle souscrite auprès d'un assureur externe.

Ai-je le droit de refuser le contrat groupe ?

L’emprunteur a cependant le droit de refuser le contrat groupe proposé par sa banque et d’opter pour une délégation d’assurance, c'est-à-dire une assurance externe répondant aux mêmes exigences de garanties. Cette option est souvent avantageuse en termes de coût, car les assurances individuelles peuvent être entre 2 et 4 fois moins chères que les contrats groupe. Ainsi, il est judicieux de comparer les offres et de choisir celle qui s’adapte le mieux à ses besoins et à son budget.

Il est également important de savoir que, bien que la délégation d’assurance soit un droit, certaines banques peuvent exercer une pression subtile en menaçant de refuser le prêt si l’emprunteur n’opte pas pour leur contrat d’assurance groupe. Cette pratique s'explique par le fait que les contrats d'assurance groupe représentent une source de revenus supplémentaire pour les banques, leur permettant de sécuriser des marges élevées tout en limitant leur exposition aux risques grâce à des garanties standardisées et mutualisées.

Que faire si la banque refuse mon prêt ?

Dans cette situation, il est recommandé de rappeler à la banque les droits de l’emprunteur : la loi Lagarde de 2010 et les réformes qui ont suivi (lois Hamon et Lemoine) interdisent aux banques de conditionner l’octroi du crédit à la souscription de leur propre assurance. L’emprunteur peut insister sur le principe d’équivalence des garanties, qui impose uniquement que l’assurance externe propose des garanties similaires à celles exigées par la banque.

Si la banque persiste, il peut être judicieux de :

• Demander un document écrit mentionnant les raisons du refus du prêt, ce qui dissuade souvent les établissements de poursuivre cette pression, car ils doivent alors justifier officiellement leur décision.
• Faire appel à un courtier en assurance emprunteur. Celui-ci pourra négocier avec la banque et rappeler les obligations légales, facilitant ainsi l'acceptation de l’assurance déléguée.
• Contacter le médiateur bancaire, qui intervient en cas de litige non résolu avec la banque. Cela peut débloquer la situation en incitant l’établissement à respecter la réglementation.

Il est important de noter que, depuis 2015, les banques sont tenues de fournir une Fiche d'Information Standardisée (FSI), permettant à l’emprunteur de mieux comprendre les garanties requises et de faciliter la comparaison entre les différentes offres. Opter pour une délégation d’assurance peut ainsi permettre de bénéficier d'une couverture mieux adaptée, tout en respectant le principe d’équivalence de garanties imposé par la loi.

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Le coût d’une assurance de prêt immobilier peut représenter une part significative du montant total de l’emprunt, allant de 25 à 35 % en moyenne. Cette dépense varie en fonction de plusieurs facteurs, dont l’âge, la santé, et le type de contrat choisi (contrat groupe de la banque ou contrat individuel en délégation). En général, les contrats groupe sont plus coûteux que les offres alternatives des assureurs externes, les premiers captant plus de 85 % du marché, tandis que les seconds proposent souvent des tarifs 2 à 4 fois moins élevés.

Prenons l'exemple d'un emprunteur de 30 ans, salarié cadre en CDI, souhaitant emprunter 200 000 € sur 20 ans :

Ces écarts de prix soulignent l'importance de bien comparer les offres avant de souscrire. La délégation d'assurance, rendue plus accessible grâce à la loi Lagarde, permet souvent de réaliser des économies substantielles tout en maintenant un niveau de garanties adapté aux exigences de la banque.

Comment trouver une offre adaptée pour votre assurance de prêt immobilier ?

Souscrire une assurance emprunteur ne se limite pas à accepter le contrat proposé par la banque ; des solutions alternatives, comme la délégation d’assurance, permettent d’optimiser le coût et les garanties de cette protection essentielle.

Délégation d’assurance de crédit immobilier

Depuis la loi Lagarde de 2010, tout emprunteur a la liberté de choisir une assurance externe sans que cela impacte le taux de son crédit. En effet, la banque doit accepter cette délégation d’assurance, sous réserve que le contrat externe propose des garanties équivalentes à celles du contrat groupe initial. Cette alternative permet de personnaliser la couverture en fonction des besoins spécifiques de l’emprunteur et souvent de bénéficier de tarifs plus avantageux.

Résiliation d’assurance emprunteur

La loi Lemoine de 2022 a instauré de nouvelles facilités pour la résiliation d'une assurance emprunteur. Désormais, il est possible de résilier son contrat à tout moment et sans formalités complexes, simplement en envoyant une demande de résiliation à l’assureur, accompagnée du certificat d’adhésion et des conditions de la nouvelle assurance. Une fois la demande reçue, la banque dispose d'un délai de 10 jours pour ajuster le contrat de prêt en fonction des nouvelles modalités d’assurance, offrant ainsi aux emprunteurs une grande flexibilité pour ajuster leur protection en cours de prêt.

Comment changer d'assurance de prêt ?

Pour changer d’assurance emprunteur, il suffit de : 

• Choisir un nouveau contrat répondant aux critères de la banque ;
• Transmettre à l’ancien assureur une demande de résiliation, accompagnée des documents de la nouvelle assurance.

Existe-t-il des alternatives à l’assurance de prêt immobilier ?

Pour certains emprunteurs, il est possible de se passer d’une assurance de prêt classique en optant pour des garanties alternatives. Ces solutions, souvent plus adaptées aux profils solides ou aux emprunts de grande envergure, permettent de sécuriser le prêt sans souscrire à une assurance emprunteur.

• Le nantissement : Cette option consiste à affecter un produit financier, comme une assurance-vie, en garantie du crédit. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut récupérer les fonds du contrat nantis pour solder le prêt.
• L’hypothèque : L’hypothèque permet à la banque de prendre une garantie directement sur le bien immobilier acheté. Si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser, l’établissement prêteur a le droit de vendre le bien pour recouvrer les sommes dues.
• La caution : Dans certains cas, une caution personnelle ou cautionnement par un organisme spécialisé peut remplacer l’assurance de prêt. La caution engage une personne physique ou morale à couvrir les impayés, ce qui peut être une solution intéressante pour éviter les cotisations d’assurance.
• Le contrat de prévoyance : Un contrat de prévoyance spécifique peut être souscrit en parallèle pour couvrir les risques décès, invalidité ou incapacité. Cette solution est toutefois moins courante et peut ne pas offrir toutes les garanties exigées par les banques.

Ces alternatives, bien que parfois plus avantageuses financièrement, restent peu accessibles pour les petits emprunts. Elles nécessitent souvent un patrimoine solide ou des ressources financières importantes, et leur acceptation dépend largement des conditions imposées par l'établissement prêteur.