Rachat de crédit immobilier

Vous remboursez un crédit immobilier depuis plusieurs années, et vous aimeriez profiter des taux actuels, plus bas que le taux initial de votre prêt. Avez-vous intérêt à renégocier votre crédit ? Magnolia.fr vous dit tout sur le rachat de prêt immobilier.

Est-il intéressant de se faire racheter son crédit immobilier ?

En comparant les taux d'intérêt du marché grâce à un comparateur en ligne, vous observez que les valeurs proposées sont plus performantes que le taux auquel vous avez souscrit votre emprunt. Vous envisagez de renégocier votre prêt immobilier pour profiter des taux actuels et réduire le coût de vos mensualités. Vous avez deux options :

1. renégocier avec votre banque : un avenant au contrat suffit pour formaliser le nouveau taux accordé et amender le tableau d’amortissement.
2. faire racheter le prêt par un établissement concurrent : se met alors en place un rachat de crédit immobilier.

Il est rare qu'une banque accepte d'abaisser le taux d'emprunt, une opération qui va rogner ses marges, déjà faibles en période de taux bas, sauf si vous êtes un excellent client hyper convaincant et ouvert à quelques concessions comme la souscription à des produits de placement par exemple. Si elle y consent, le nouveau taux sera moins intéressant que celui proposé par des établissements concurrents. En revanche, nous n'avez aucuns frais liés au rachat de crédit immobilier, à savoir :

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) dues à votre ancienne banque : elles sont réglementées et plafonnées à 6 mois d'intérêt dans la limite de 3% du capital restant dû. Les seuls cas où les IRA peuvent être négociées ou supprimées concernent la revente du logement en cours de prêt ou le remboursement anticipé par vos propres deniers, sous réserve que cette possibilité soit stipulée dans l’offre de prêt.
• le coût de la garantie : un rachat de crédit immobilier implique le montage d'un nouveau prêt et donc d'une nouvelle garantie. En fonction de votre garantie actuelle, vous aurez soit des frais de mainlevée d'hypothèque et la mise en place d'une nouvelle hypothèque, soit à souscrire une nouvelle caution financée en partie grâce à la réversion du fonds mutuel de garantie de l'ancienne caution en l'absence d'incident de paiement.
• les frais de dossier redevables à la nouvelle banque.

Pour que l'opération de rachat de crédit immobilier soit intéressante financièrement, il est impératif qu'elle compense les frais inhérents et génère un gain, c'est-à-dire réduire le coût global du prêt. Et pour cela, il convient de respecter 2 règles cardinales :

1. le prêt doit être dans son premier tiers de remboursement : l'écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base, par exemple passer de 3,50% à 2,50%. Le nouveau taux s’applique bien évidemment sur la durée restante et non sur la durée initiale.
2. le montant restant dû doit être au moins de 50 000€.

Si votre crédit est déjà dans son deuxième tiers, le différentiel entre les deux taux doit atteindre 200 points pour couvrir les frais et générer des économies. C'est en effet dans les premières années du crédit que le poids des intérêts est le plus lourd, celui-ci diminuant au fil de l'amortissement du capital. Quand les mensualités sont constituées en grande partie du capital, le rachat perd de son bien-fondé.

Le rachat de prêt immobilier est le plus souvent sollicité pour diminuer les mensualités en conservant la même durée de remboursement, il permet aussi de solder le crédit plus rapidement avec des mensualités identiques à un taux préférentiel. Tout dépend de votre capacité d'endettement au moment de votre demande de rachat. Si vos revenus ont augmenté depuis la souscription du prêt, vous avez tout intérêt à privilégier cette seconde solution pour alléger son coût de manière plus significative. Plus courte est la durée de remboursement, plus les risques sont diminués pour la banque et plus votre endettement se réduit.

Quels sont les taux de rachat de crédit immobilier ?

Les taux pratiqués lors d'un rachat sont identiques à ceux proposés pour un crédit immobilier classique. L'organisme qui rachète votre emprunt vous considère comme un nouveau client et applique les barèmes du marché. L'analyse de votre demande va lui permettre de personnaliser le taux de crédit immobilier en considération des caractéristiques de votre prêt et de votre profil.

Pour connaître les taux actuels, utilisez un comparateur comme Magnolia.fr, un outil simple et gratuit qui vous donne accès aux propositions bancaires en moins de 3 minutes.

Depuis fin 2012, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont considérablement baissé, jusqu'à être réduits à la portion congrue fin 2021. Alors qu'il était commun de s'endetter sur 20 ans autour de 5% en 2011 (hors assurance et coût des sûretés), le taux moyen sur cette maturité s'affiche actuellement autour de 1,30%.

Si vous avez souscrit votre crédit avant 2016, le rachat de crédit peut s'avérer pertinent en raison de la baisse remarquable des taux.

Comment calculer le gain d'un rachat d'un prêt immobilier ?

Pour savoir si la démarche en vaut la peine financièrement, utilisez un simulateur de rachat de crédit immobilier. Les outils en ligne calculent rapidement le gain estimé tout en vous renseignant sur les taux actuels pratiqués. 

Le simulateur tient compte des frais et des pénalités, et vous propose un taux en fonction des conditions du marché. Il vous suffit d'indiquer dans le formulaire :

• le montant de votre prêt actuel
• sa date de souscription
• le taux nominal
• le capital restant dû.

Il est un élément important que le simulateur n'intègre pas : l'assurance emprunteur. Qui dit nouveau prêt dit nouvelle assurance de prêt. Votre crédit étant soldé auprès de la première banque, le nouvel établissement va exiger la souscription à une assurance pour couvrir la somme rachetée. 

N'oubliez pas que la réglementation autorise le libre choix du contrat dès lors que l'équivalence de niveau de garantie entre l'assurance bancaire et l'offre alternative est respectée. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit immobilier. Faites confiance  à Magnolia.fr pour vous aider à trouver l'assurance adaptée à votre rachat de crédit immobilier au meilleur prix.

Quel est le taux moyen pour un rachat de crédits ?

Lorsque l'opération intègre plusieurs prêts, on parle de rachat de crédits avec un "s". Si le regroupement contient au moins 60% d'encours de crédit immobilier, s’applique de facto la réglementation liée à ce type de crédit, et le taux proposé sera celui de l'immobilier.

En revanche, dans le cadre d'une restructuration constituée principalement ou exclusivement de prêts à la consommation, les taux du rachat seront plus élevés, car les taux en matière de crédit conso sont supérieurs aux taux des prêts immobiliers. Le taux varie en fonction de la durée de remboursement et monte à plus de 4% sur 72 mois (hors assurance).

Sachez par ailleurs que la durée de remboursement d'un rachat de prêts conso est plus courte que celle des autres types de rachats : entre 36 et 96 mois dans la plupart des cas contre 25 ans au plus pour un rachat de crédit immobilier.