Comment renégocier son prêt immobilier ?

Les taux de crédit immobilier connaissent une chute historique ces dernières années. Il est aujourd’hui courant de souscrire un prêt à un taux avantageux de 1,35% sur 20 ans au lieu de 3% à 3,5 % les années précédentes ! La tentation est grande de renégocier son prêt auprès de sa banque pour profiter des offres du moment. Quel est l'intérêt de cette démarche ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Magnolia.fr vous explique comment il est possible de réviser les conditions de votre crédit immobilier.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Le coût d'un crédit immobilier est en grande partie constitué des intérêts d'emprunt, première dépense assumée par l'emprunteur qui rémunère la banque pour le service rendu. L'établissement propose un taux nominal ou taux brut en fonction de la durée de remboursement et du profil de l'emprunteur. Plus la durée d'endettement est longue, plus le taux d'intérêt est élevé et plus cher coûtera le prêt immobilier.

Les taux d'emprunt fluctuent à la hausse ou à la baisse au rythme du contexte monétaire. Si vous avez souscrit un prêt immobilier à taux fixe, vous n'êtes pas pénalisé par une remontée éventuelle des taux d'intérêt, le taux initial étant contractuellement inchangé sur la durée du crédit. En revanche, en cas de baisse significative des valeurs, vous êtes perdant par rapport à un nouvel emprunteur.

Cette situation n'est pas figée, car vous avez l'opportunité de négocier avec votre banque une révision du taux pour profiter des conditions plus avantageuses du moment. Toutefois, elle n'a aucune obligation légale d’y consentir, l'opération va en effet diminuer ses marges et pour la convaincre, il faudra sortir l'artillerie lourde (voir plus bas).

La baisse du taux d'intérêt va permettre de diminuer la mensualité et réduire de facto votre taux d'endettement. Vous pouvez aussi préférer l'option qui consiste à conserver la même mensualité en raccourcissant la durée de remboursement. Le gain dégagé sera alors plus important, car les taux accordés sont d'autant plus faibles que la durée d'endettement est écourtée. Une option à privilégier si vos revenus ont augmenté ou si vous avez bénéficié d’une rentrée d’argent.

La finalité d'une renégociation est toujours de diminuer le coût total du crédit immobilier.

Avant de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire, vérifiez la faisabilité de votre projet en réalisant une simulation en ligne. Les outils se basent sur les éléments inhérents à votre situation, vous demandant d’indiquer dans le formulaire :

le montant initial du prêt,
sa date de souscription,
le taux initial,
la durée du prêt.

Si un gain se dégage, vous êtes prêt pour engager une renégociation de votre crédit immobilier. La simulation calcule le gain éventuel sur la base des taux d'intérêt moyens du moment. Il s'agit d'une simple estimation sur laquelle vous pouvez en revanche vous appuyer pour aller voir votre banque, mais elle ne garantit nullement d’obtenir le taux affiché.

Quand est-il intéressant de renégocier son prêt ?

Le mécanisme de remboursement du crédit immobilier est relativement simple : la part des intérêts dans les mensualités se réduit à mesure de l'amortissement du capital. Les intérêts sont élevés en début de prêt et au fur et à mesure que le capital est remboursé, ils représentent une charge financière moins importante, étant calculés sur le capital résiduel.

Le changement de taux n'est donc intéressant que durant la période où les mensualités sont constituées en bonne partie des intérêts, c'est-à-dire dans le premier tiers de la durée d'emprunt, voire dans la première moitié en cas de capital restant dû important (plus de 200 000€). Au-delà, la part des intérêts s’affaiblit, la baisse du taux a donc une moindre incidence sur le coût final du crédit.

Le tableau d'amortissement fourni par votre banque vous permet de visualiser non l'évolution du montant des mensualités, puisqu'elles sont constantes en présence d’un prêt à taux fixe, mais la part représentée par les intérêts et celle du capital restant dû.

Quelle différence de taux pour renégocier ?

La pertinence de l'opération tient aussi et surtout au différentiel entre les deux taux. Pour générer un gain, le nouveau taux doit être au moins inférieur de 100 points de base (soit 1 point de pourcentage) au taux initial. En cas de capital restant dû important, l'écart peut être de 70 points.

Si jamais la démarche intervient dans la seconde moitié du crédit, 200 points de base entre les taux sont nécessaires pour que la renégociation soit intéressante financièrement.

Les taux d'intérêt ont entamé leur descente début 2016. Hormis quelques sursauts occasionnels, ils ont baissé graduellement à un rythme mensuel ou trimestriel, pour atteindre leur plancher historique à l'automne 2021. Pendant une bonne partie de l'année 2021, il était courant de s'endetter sous la barre de 1% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Les valeurs se sont nettement redressées depuis janvier 2022, gagnant jusqu'à 50 points de base sur toutes les durées.

Si vous avez emprunté avant janvier 2016, époque où le taux sur 20 ans pouvait atteindre 2,70%, vous pouvez envisager de renégocier les conditions de votre crédit auprès de votre banque.

Comment baisser son prêt immobilier ?

Certains jouent la carte de l’affectif en menaçant de quitter la banque en cas de refus, au risque de perdre leur statut de client fidèle. Le rachat de crédit immobilier est l'alternative si vous êtes recalé par votre banque, mais l'opération est coûteuse, sans compter les démarches administratives chronophages liées à l’ouverture d’un nouveau compte et à la souscription d’un crédit immobilier :

indemnités de remboursement anticipé à régler à votre ancienne banque
frais de nouvelle garantie : mainlevée d'hypothèque et prise d'une nouvelle hypothèque, ou caution

frais de dossier

rémunération éventuelle du courtier.

L'écart entre le taux initial et le nouveau taux doit pouvoir a minima compenser tous ces frais, que vous évitez si vous parvenez à renégocier avec votre banque.

Armé de vos simulations préalables, éventuellement des offres de la concurrence, vous préparez un argumentaire solide en présentant les éléments suivants :

un tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours et de tous vos autres crédits,
l’acte d’achat du bien financé par le prêt,
des justificatifs de revenus mensuels (bulletins de salaire ou liasses fiscales annuels),
une pièce d’identité,
les relevés bancaires du dernier trimestre écoulé,
les trois derniers avis d’imposition sur l’impôt sur le revenu.

Si la banque accepte, elle rédige un avenant au contrat qui stipule le nouveau taux octroyé et elle vous transmet le nouveau tableau d'amortissement. Sachez que vous avez tout loisir de renégocier autant de fois que vous le pouvez, sous réserve que le gain soit effectif.

Sur le papier, la renégociation est moins chère que le rachat de crédit immobilier, et beaucoup plus simple à mettre en place, puisqu'elle ne nécessite pas de changer de prêteur. En revanche, les taux proposés par la concurrence sont plus performants que ceux de la banque initiale. Tout est affaire d'arbitrage, un exercice facilité par les outils de simulation que proposent les courtiers en ligne.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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