Prêt Immobilier : courtier ou banque ?

Lorsque vous faites une demande de prêt pour financer un logement, vous avez deux options : contacter directement une banque ou passer par un courtier. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients, à la fin, c'est toujours la banque qui gagne !

Vous souscrivez votre prêt directement auprès d'une banque

Rien ne vaut le contact direct, de prestataire à client, pour entretenir une relation de confiance pour votre projet en cours et pour ceux à venir. La banque reste votre interlocuteur privilégié lors d'une demande de crédit immobilier ; en plus de gérer les dépôts et de rémunérer l'épargne de ses clients, son cœur de métier est de leur prêter de l'argent.

Vous sollicitez votre propre banque

D'instinct, en tant que candidat à l'emprunt, vous êtes tenté d'aller voir votre banque, celle où vous détenez un ou plusieurs comptes, éventuellement des placements financiers et/ou des assurances, où d'autres membres de votre famille sont également clients.
C'est effectivement la solution la plus rapide et la plus pratique, il suffit de présenter votre projet à votre conseiller bancaire qui vous connaît déjà, ainsi que la situation de votre budget. Si vous manquez de temps et avez d'excellentes relations avec votre établissement bancaire, cette formule vous évitera bien des démarches longues et fastidieuses.

Si vous êtes un bon client, la négociation sera simple et vous aurez, dans des délais relativement courts, une offre de prêt... que ne sera pas toujours la plus compétitive. C'est là le point faible d'une souscription en interne : ne pas faire jouer la concurrence. Votre conseiller bancaire applique la politique de l'établissement pour lequel il travaille, il n'a pas toute la latitude pour vous accorder les meilleures conditions du marché.

Vous mettez les banques en concurrence

Si partir à la recherche de la meilleure offre ne vous rebute pas, que vous avez du temps à y consacrer et que vous êtes rompu aux modalités et au jargon du métier, déposez votre dossier dans plusieurs banques. Il vous faut au préalable savoir comment monter un dossier de prêt, une démarche chronophage qui demande d'être complet et concis. Notre guide y vous aidera, vous apportant toutes les informations sur les documents à réunir et tous les conseils pour valoriser votre profil d'emprunteur.

Il faudra ensuite réussir à décrocher des rendez-vous avec chaque conseiller bancaire, comparer les offres de prêt, négocier de banque à banque, un travail là encore de longue haleine, qui suppose que vous êtes capable de bien analyser les conditions d'emprunt proposées. L'avantage de passer directement auprès d'une banque est l'entière gratuité de la démarche. Vous n'êtes redevable des frais de dossier facturés par l'établissement qu'une fois l'offre de prêt signée.

Vous optez pour l'expertise du courtier

Chaque année, davantage d'emprunteurs choisissent la solution de l'intermédiation pour décrocher un financement immobilier. En 2019, les courtiers sont intervenus dans près de 40% des demandes de prêt, jusqu'à 60% en Île-de-France.
Maillon indispensable dans la distribution du crédit à l'habitat, le courtier spécialisé en crédit immobilier est un expert dans son domaine, agréé officiellement et homologué par l'Orias, le registre national des intermédiaires en banque, finance et assurance.

Les points forts du courtier

Salarié d'un réseau de courtage ou indépendant, votre courtier a des atouts précieux à faire valoir :

• il possède une très bonne connaissance du marché, sait quel établissement est plus apte à accepter votre dossier qu'un autre ;

• il connaît à tout moment les taux en vigueur et les conditions de prêt immobilier ;

• il vous fait gagner un temps précieux, le délai d'un compromis de vente passe très vite !

• il vous aide à monter un bon dossier, à faire ressortir les meilleurs arguments de votre profil et vous conseille sur les éventuelles aides financières à l'accession ou les dispositifs de défiscalisation éligibles à votre projet ;

• grâce à de multiples partenariats, votre dossier est présenté à plusieurs banques ;

• il négocie à votre place les meilleures conditions adossées à l'emprunt, pas seulement le taux d'intérêts mais tous les aspects de votre demande de financement ; il peut ainsi négocier l'exonération ou la diminution des indemnités de remboursement anticipé si vous envisagez de revendre avant le terme du crédit ;

• il peut être votre intermédiaire pour trouver une assurance emprunteur adaptée, deuxième poste de dépenses après les intérêts dans un prêt immobilier ; en choisissant un contrat délégué plutôt que l'assurance de la banque, vous réduisez considérablement le coût global de votre crédit (jusqu'à 1% du montant emprunté).

Attention : si vous êtes déjà en négociation avec une banque, le courtier ne pourra faire une contre-proposition avec ce même établissement. Une banque ne peut ouvrir qu'un dossier par demandeur.  

Le rôle majeur du courtier est de vous accompagner pour vous aider à identifier en toute indépendance et objectivité la solution de financement qui correspond à votre situation et à votre projet.

Choisir un bon courtier

L'intermédiaire a une obligation de moyens et non de résultat. Il ne peut en aucun cas vous garantir qu'il trouvera un financement pour votre projet immobilier. Son rôle consiste à vous conseiller, vous accompagner et à mettre toutes ses compétences à votre disposition pour atteindre cet objectif.

Privilégiez un professionnel qui :

• a pignon sur rue ou fait référence sur le net (faites confiance au bouche-à-oreille) ;
• affiche le nom de ses partenaires bancaires sur son site web et sur ses publicités ;
• vous informe de ses honoraires dès la prise de rendez-vous ;
• vous demande lors du premier contact tous les justificatifs et documents destinés au montage de votre dossier et au plan de financement ;
• mentionne le nom de l'établissement prêteur sur l'offre de prêt.

Attention : fuyez tout courtier qui vous aurait contacté par démarchage, une pratique interdite à la profession d’IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement).

Ce que vous coûte un courtier

Pour exercer sa mission d'intermédiation, le courtier doit respecter trois conditions cumulatives :

1. être immatriculé au registre de l'Orias ;
2. avoir signé un mandat qui lui permet d'agir en votre nom ;
3. ne pas être soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec un établissement de crédit.

Document imposé par la réglementation, le mandat de recherche en capitaux ou convention de courtage formalise votre relation avec le courtier. Il doit clairement préciser le montant des honoraires, que vous lui devrez uniquement si vous acceptez et signez une offre de prêt qu'il vous aura présentée. 

La rémunération d'un courtier est libre, mais en général elle s'établit à hauteur de 1% du montant emprunté. Certains courtiers sont rémunérés entièrement par les banques : vous serez le payeur final, car la banque va répercuter les frais de courtage sur votre crédit.

Si votre dossier ne présente aucune difficulté, optez pour un courtier en ligne. Grâce à un comparateur, vous évaluez gratuitement et sans engagement les meilleures offres de crédit immobilier des partenaires référencés sur le site. Dès lors que vous avez fourni tous les renseignements pour monter le dossier de votre demande de prêt, vous obtenez plusieurs propositions en quelques minutes. Le courtier en ligne gratuit est rémunéré grâce à la commission (entre 0,50% et 1% du montant du prêt) qu'il touchera de la banque chaque fois qu'un emprunteur souscrit un contrat chez elle.