La location vide : Guide complet 2021

La location vide se distingue de la location meublée par l'absence ou une présence réduite d'éléments d'ameublement. Elle est également régie par des règles précises. Durée de location, contrat de bail, niveau de loyer, voici tout ce qu'il faut savoir pour louer un logement vide en 2021.

Qu'est-ce qu'une location vide ?

Encadrée par la loi du 6 juillet 1989 comme la location meublée, la location vide se définit non pas par l'absence totale de mobilier et d'aménagements divers, mais par le non-respect de la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Etagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Dès lors que le logement ne comporte pas a minima tous les éléments de cette liste, il est légalement considéré comme vide.

Est nu ou vide un logement qui possède une cuisine, mais n'offre pas d'autres équipements nécessaires à la vie au quotidien du locataire, comme de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, ou encore de la literie, autant d'éléments obligatoirement fournis en location meublée. Ce type de logement est généralement loué à titre de résidence principale : le locataire installe ses meubles et autres effets personnels pour une durée minimale de 3 ans.

Les règles communes à la location vide et à la location meublée

Location vide et location meublée ont en commun plusieurs règles.

Les critères de décence qui régissent l'immobilier locatif 

Un logement vide ou meublé est considéré comme décent au sens de la réglementation, s’il respecte les conditions suivantes :

• au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20m, ou un volume habitable de 20m3 ;
• assurer la sécurité et la santé du locataire ;
• l'absence d'animaux nuisibles (rats, puces, cafards) ;
• l'installation d'eau potable, l'installation sanitaire,
• l'évacuation des eaux usées,
• le réseau électrique.

Le dossier de diagnostic technique 

Remis au locataire lors de la signature du bail, le DDT regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour pouvoir louer un logement :

1. l'état des risques naturels et technologiques (risque sismicité, potentiel radon, pollution du sol, aléas naturels, miniers ou technologiques) ;
2. le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui mesure la performance de l'isolation thermique du logement et les charges prévisionnelles de chauffage ;
3. le diagnostic plomb ;
4. l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
5. l'information sur les nuisances sonores aériennes.

La fixation des loyers

• Le loyer est librement fixé hors des zones tendues.
• Il est encadré pour la relocation dans les zones tendues.
• Il est encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris depuis 2019 et à Lille depuis 2020, et à compter dans 9 communes du territoire de Plaine Commune ( Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) pour les baux signés à compter du 1er juin 2021.

Hors location meublée étudiant et bail mobilité, l'indexation annuelle du loyer en location vide ou meublée se fait à l'aide de l'IRL (Indice de Référence des Loyers de l'Insee) qu'il est possible de consulter ici.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie

S'il est simplifié en location vide compte tenu du peu d'éléments présents, deux états des lieux distincts doivent être réalisés, l'un à l'entrée, l'autre au départ du locataire au moment de la remise des clefs. Depuis le 1er juin 2016, la loi autorise à rédiger ces deux états des lieux sur un document unique à condition que les observations soient bien distinctes.

L'assurance habitation

Le locataire d'un logement vide ou meublé a obligation de souscrire une assurance habitation. Le bailleur est en droit de demander un justificatif d'assurance lors de la signature du contrat de location, ainsi qu'à chaque date d'anniversaire du contrat. La non-présentation d’une attestation d’assurance donne droit au bailleur de résilier le bail.

Les spécificités de la location vide

La location vide diffère de la location meublée sur les points suivants.

La fixation des charges locatives

Les charges locatives sont provisionnées une fois par an d'après les charges réelles, avec possibilité de forfait en cas de colocation.

Le durée de bail

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le contrat de location est d'une durée de 3 ans minimum, renouvelable par tacite reconduction, lorsque le bailleur est une personne physique. Si le bailleur est une personne morale, la durée minimale du contrat de bail est de 6 ans, reconductible cette fois tous les 6 ans.

Dans certaines situations, le bailleur peut réduire la durée du bail, sans être inférieure à un an :

• la retraite du bailleur qui souhaite occuper le logement ;
• le retour d'une expatriation ;
• le souhait du bailleur de mettre le logement à la disposition de ses enfants.

Sans être certains, ces évènements doivent être stipulés de manière précise dans le contrat. À la survenance de l'événement, le bailleur doit prévenir le locataire par lettre recommandée avec AR au moins deux mois avant l'échéance du contrat. Si l’événement prévu ne se réalise pas, alors le bail sera considéré comme ayant une durée de 3 ans.

Le dépôt de garantie

En location vide, il s'élève à 1 mois de loyer hors charges, contre 2 mois pour une location meublée (hors bail mobilité). Le bailleur est en droit d'exiger le versement du dépôt de garantie dès la signature du contrat de bail, même si l'entrée dans le logement est différée.

La résiliation du bail

Le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de 3 mois avant l'échéance du contrat. Dans les 9 situations suivantes, le préavis est réduit à 1 mois :

1. la perte d'emploi
2. l'obtention d'un premier emploi
3. un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
4. un état de santé nécessitant un changement de domicile
5. une ordonnance de protection
6. violences au sein du couple ou sur enfant
7. bénéficiaire du RSA
8. bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé
9. l'attribution d'un logement social.

Le bailleur peut mettre fin au bail d'un logement à usage d'habitation principale avec un préavis minimum de 6 mois, tout en motivant le congé donné au locataire. La réglementation retient 3 motifs :

1. la reprise du logement par le bailleur
2. la vente du logement
3. un motif légitime et sérieux.

L'arrêté du 13 décembre 2017 précise le contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire qui doit être obligatoirement jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre son logement.

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bailleur peut prévoir un délai de préavis plus court et se dispenser d'avoir à motiver le congé.

La fiscalité d'une location vide

La fiscalité est l'autre différence entre location vide et location meublée. En location meublée, les revenus issus des loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en location vide, ils sont intégrés dans les revenus fonciers.

Le propriétaire bailleur d'une location vide peut opter pour l'un des deux régimes fiscaux :

1. le micro-foncier : lorsque le revenu brut tiré de la location n'excède pas 15 000€ (hors charges) par an pour l'ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année, un abattement de 30% sur les loyers s'applique automatiquement.
2. le régime réel : si les charges sont supérieures à l'abattement de 30% du micro-foncier, il est préférable d'opter pour le régime réel. Celui-ci s'applique par défaut en cas de revenus tirés de la location supérieurs à 15 000€. Ce mécanisme permet de déduire toutes les charges et dépenses liées au logement (frais de gestion, intérêts d'emprunt, frais d'entretien et de travaux, provisions pour charges de copropriété, assurances, taxe foncière).

Le déclaration des revenus fonciers n'entre pas dans le cadre du prélèvement de l'impôt à la source.

Comment déclarer une location vide ?

Les obligations déclaratives sont les suivantes :

Régime micro-foncier

Le montant du revenu brut est porté dans la déclaration de revenus n°2042. L'abattement forfaitaire est appliqué automatiquement sur ce montant déclaré, et est ensuite ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Il est possible de renoncer au régime du micro-foncier pour opter pour le régime réel. Cette décision est irrévocable pendant 3 ans.

Régime réel

Le revenu foncier imposable (différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles) est porté dans la déclaration de revenus n°2044 ou n°2044 spéciale. L'administration fiscale calcule le montant de l'imposition qui sera payée par acompte mensuel ou trimestriel.

En cas de déficit foncier (charges supérieures aux revenus fonciers), celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le mécanisme du déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000€/an.