Quelle différence entre location meublée ou vide ?

Quand on investit dans l'immobilier locatif, se pose inévitablement la question du type de logement : faut-il mieux miser sur une location meublée ou non meublée, c'est-à-dire vide ? Hormis la différence lisible dans leur dénomination, les deux formules répondent à des règles bien spécifiques en matière de bail et de fiscalité. Voici tout ce qui diffère la location meublée de la location vide.

Location vide ou meublée : quelle réglementation ?

D'un côté, un logement vide ou nu, c'est-à-dire dépourvu de mobilier et de l'autre, un logement où le propriétaire doit fournir un minimum d'éléments d'ameublement réglementaires : telle est la principale différence entre ces deux types de logements qui sont régis par la même loi, celle du 6 juillet 1989.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir les éléments suivants :

literie avec couette ou couverture
volets ou rideaux occultant pour les chambres
cuisine aménagée (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment congélation du réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine pour le nombre d'occupants)
matériel d'entretien adapté au logement (aspirateur pour moquette, balai et serpillière pour carrelage)
table et sièges
étagères de rangement
luminaires.

En cas de non-respect de ces éléments, le bail du logement meublé peut être requalifié en bail de logement vide.

En location vide, le logement peut tout à fait être partiellement meublé, contenir des lits, des meubles de rangement et de l'électroménager. Le propriétaire est libre de l'équiper comme il l'entend. Le logement sera considéré comme "vide" dès qu'il n'est pas aménagé a minima comme un logement meublé.

La présence ou non des éléments d'ameublement réglementaires n'est pas la seule différence entre une location meublée et une location vide : durée du bail, préavis, type de locataire, niveau du loyer, dépôt de garantie, fiscalité..., ce tableau synthétique détaille les spécificités de chaque formule de location :

Types de location	Location vide	Location meublée	Location meublée étudiants	Location meublée bail mobilité
Aménagement	Aucun meuble à fournir	Liste obligatoire
Locataire	Toute personne		Étudiant	Étudiant, apprenti/stagiaire, service civique, mutation professionnelle, mission temporaire
Loyer	Fixé librement hors zones tendues Encadré à la relocation en zones tendues Encadré et plafonné à la relocation à Paris et Lille
Indexation annuelle	Indice Référence des Loyers de l’Insee		Pas d’indexation
Charges	Provision de charges à régulariser une fois par an Possibilité de forfait en cas de colocation	Au choix : Provision de charges à régulariser une fois par an Forfait de charges		Forfait de charges obligatoire
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges		Pas de dépôt de garantie (interdiction de le demander)
État des lieux entrée/sortie	Obligatoire	Obligatoire + inventaire de l’état du mobilier
Durée du bail	3 ans, renouvelable par tacite reconduction	1 an, renouvelable par tacite reconduction	9 mois, sans reconduction	Librement fixée, de 1 à 10 mois, sans reconduction
Résiliation par le bailleur	6 mois au moins avant échéance Motivation du congé avec motif légal	3 mois au moins avant échéance Motivation du congé avec motif légal	Fin automatique au bout de 9 mois Pas de congé à donne	Fin automatique au bout de la durée prévue Pas de congé à donner
Résiliation locataire	3 mois, réduit à 1 mois si : perte emploi, logement situé en zone tendue, RSA…	1 mois à tout moment
Dossier diagnostic technique	Obligatoire à la signature du bail
Impôt sur revenu bailleur	Revenus fonciers à déclarer

Source PAP

Est-il plus avantageux de louer en meublé ?

Derrière la constitution d'un patrimoine, la rentabilité locative est la principale préoccupation d'un investisseur. La location meublée est généralement considérée comme plus rentable que la location vide pour deux raisons :

les loyers sont plus élevés : un logement meublé peut se louer entre 10% et 30% plus cher qu'un logement vide équivalent en termes de surface, qualité et emplacement.
la fiscalité est plus avantageuse : avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel, recettes locatives inférieures à 23 000€/an), le propriétaire peut opter pour le régime forfaitaire qui taxe uniquement 50% des revenus locatifs, ou pour le régime réel où il peut déduire toutes les charges de ses recettes locatives (travaux, intérêts d'emprunt, amortissement du bâtiment et des éléments d'aménagement).

En location vide, les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers. Le régime forfaitaire du micro-foncier octroie un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Avec le régime réel, les charges sont déductibles et peuvent entraîner un déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700€ par an, ce qui est impossible en location meublée.

Attention : la loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021 modifie le statut de loueur en meublé. Depuis janvier 2021, sont considérés comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les loueurs réunissant les deux conditions suivantes :

les revenus locatifs annuels tirés de la location meublée par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000€,
ces recettes sont supérieures à la somme des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Par cette nouvelle réglementation, les LMP doivent s'affilier au régime des indépendants et sont assujettis aux cotisations sociales.

Une location meublée est toutefois plus souvent sujette à des vacances locatives qu'une location vide. Avec des baux plus courts et donc un turn-over des locataires plus fréquent, un logement meublé présente le risque de rester inoccupé sur une durée plus ou moins longue privant le propriétaire de revenus locatifs. Le changement plus rythmé des locataires entraîne également une augmentation des frais de gestion et d'entretien. La location meublée compense ces points faibles avec un niveau plus élevé des loyers et une fiscalité plus favorable.

Quelle différence de loyer ?

On l'a vu plus haut, un logement meublé peut être loué jusqu'à 30% plus cher qu'un logement vide, à caractéristiques similaires. Cette différence de loyer permet de compenser les investissements de départ du propriétaire (mobilier et éléments d'aménagement). En fonction des équipements fournis et de leur qualité, la différence de loyer est plus ou moins grande.

Il faut également tenir compte, en cours de bail, du remplacement ou de la réparation des éléments défectueux comme les appareils électroménagers, dépenses à la charge du propriétaire et non du locataire. En raison d'un turn-over de locataires plus important, ce qui va raccourcir la durée de vie des éléments d’ameublement, le propriétaire d'une location meublée doit supporter des charges plus élevées que celles d'une location vide. Il n'empêche, à surface et emplacement comparables, une location meublée ne pourra jamais être louée deux fois plus chère qu'une location vide.

Comment passer d'une location vide à meublée ?

La souplesse contractuelle et la fiscalité avantageuse de la location meublée peuvent inciter un propriétaire à abandonner la location vide, surtout si le logement se situe dans une zone où la demande en location vide est moindre. Basculer en meublé dans un marché porteur permet d'augmenter le rendement locatif grâce à la hausse potentielle du loyer, malgré un surcoût de gestion et d'investissement (éléments d'ameublement selon la réglementation).

L'opération perd toutefois de son intérêt à Paris et Lille, deux villes soumises au plafonnement des loyers. Le changement d'une location vide à meublée ne permet pas de déplafonner le loyer au-delà de l'IRL en zone tendue. Si les loyers encadrés sont plus élevés en location meublée, la bascule est pénalisée par le gel du loyer entre deux locataires, sauf à réaliser des travaux d'amélioration ou de mise en conformité, ou dès lors que le montant des travaux d'amélioration est au moins égal à la dernière année de loyer.

La location meublée en 2021

La crise sanitaire qui sévit depuis début 2020 a rebattu les cartes de la location meublée. Les secteurs de la location touristique, en particulier dans les grandes agglomérations, souffrent beaucoup de la fermeture des frontières et des restrictions de déplacement. Les cours à distance et le télétravail ont eux aussi un impact très marqué sur le logement étudiant et la location de pied-à-terre à des cadres. À Paris, marché tendu s'il en est, on compte désormais moins d'un candidat pour une offre locative ; en 2019, ils étaient 6 à se disputer le même logement meublé.

Bon nombre de propriétaires bailleurs de location meublée saisonnière songent désormais à se tourner vers la location classique de longue durée pour continuer à honorer leurs mensualités de crédit et éviter en dernier recours la revente du logement.

Le secteur qui s'en sort le mieux : celui des EHPAD (Établissements Hospitaliers pour Personnes Âgées Dépendantes). Malgré un taux de mortalité plus important en 2020 à cause de l'épidémie, le remplissage et la gestion de ces structures sont pérennes, et le marché de la revente est soutenu.

De l'avis des professionnels, la demande locative pour le logement meublé (touristique, affaires et étudiant) devrait retrouver son niveau d'avant-crise une fois l'épidémie de Covid-19 jugulée.