Comment choisir la bonne agence immobilière ?

Pour acheter un bien immobilier, vous avez deux options : choisir une agence immobilière ou passer par un particulier. Pour le 1er cas, nous allons voir comment trouver la meilleure agence immobilière pour votre besoin.

Partenaires incontournables pour les acheteurs en quête d’investissement locatif et les particuliers qui souhaitent acheter, vendre ou louer un logement, les quelques 30 000 agences immobilières françaises réalisent la grande majorité des transactions (près de 70%). 

Quelle est leur mission ? Quelle valeur ajoutée apportent-elles ? Comment bien choisir l’agence à qui confier la vente de votre logement ?

Les avantages de passer par une agence immobilière

Quelles que soient les raisons qui vous poussent à vendre votre logement, le recours à une agence immobilière va rapidement s'imposer face la recherche de l'acquéreur sur des plateformes de particulier à particulier. 

La vente immobilière est une opération complexe qui demande du temps, et comporte des aspects juridiques et financiers qu'il faut évaluer avant de se lancer seul dans le projet. En confiant cette mission à une agence immobilière, vous vous entourez de garanties qu'un particulier ne peut vous offrir.

La profession d'agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet de 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972. Pour exercer, l'agent doit détenir une carte professionnelle portant la mention "transaction sur immeubles et fonds de commerce", sur laquelle peuvent être ajoutées d'autres mentions selon le type d'activité de l'agence (gestion de biens, syndics). 

Pour obtenir cette carte, l'agent immobilier doit justifier :

• D'une aptitude professionnelle (diplôme et/ou expérience sur le terrain) ;
• D'une garantie financière si le professionnel détient des fonds pour le compte de tiers ;
• D'une assurance de responsabilité civile professionnelle pour couvrir les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable.

L'exercice implique la signature d'un mandat (simple, exclusif, semi-exclusif), un contrat bilatéral par lequel l'agent est autorisé par le particulier vendeur à mettre le bien en vente et à trouver des acquéreurs en son nom. 

Ce document est obligatoire si vous faites appel aux services d'une agence pour vendre un bien immobilier. Il va formaliser votre relation avec l'agent en précisant l'étendue de son action : estimation du bien, mesurage, diagnostics, rédaction de l'annonce, visites du logement, filtrage des acquéreurs, appui à la négociation, accompagnement jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

La responsabilité de l'agent immobilier

La loi Hoguet a été renforcée par la loi Alur d'avril 2017. Les nouvelles règles ont pour objectif de moderniser les professions immobilières en imposant des normes sur le statut, la rémunération et la formation. Au-delà des conditions formelles d'exercice, la profession d'agent immobilier repose sur deux piliers :

1. L'obligation d'information : recueillir toutes les informations qui pourraient entraver la vente ou influer sur le consentement des parties ;
   
   
2. Le devoir de conseil : répondre à ce devoir lorsque l'opération lui paraît hasardeuse ou la validité incertaine (informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu).

Ainsi, l'agent immobilier doit vérifier que la surface déclarée par le vendeur est exacte et annexer le dossier de diagnostic technique à l'avant-contrat. En cas de manquement, sa responsabilité pourra être engagée. Enfin, la rémunération de l'agent, appelée honoraires, doit figurer sur le mandat et ne sera acquise qu'une fois l'opération concrétisée par la signature de l'acte de vente. 

Se passer d'un professionnel pour vendre votre logement revient à renoncer à toutes ces garanties et protections. À moins d'avoir toutes les connaissances nécessaires pour prendre les bonnes décisions, il est préférable de confier votre projet aux mains d'un expert qui a, comme vous, tout intérêt à vendre le bien au juste prix dans les meilleurs délais.

Les critères pour choisir la bonne agence

L'objectif de tout vendeur est de vendre rapidement son bien au prix escompté. Il convient de choisir une ou plusieurs agences immobilières dont la réactivité et le professionnalisme vous permettront d'atteindre ce but dans les meilleures conditions. 

Avant de mandater un agent, gardez bien en tête ces 4 chiffres percutants:

• L'immobilier est le deuxième domaine le plus recherché sur le net.
• 90% des projets immobiliers concrétisés commencent sur internet.
• 22 pages par jour sont consultées en moyenne lors d'un parcours immobilier.
• En moyenne 7 logements sont visités avant achat.

Ces données témoignent de l'importance d'internet pour l'accès à l'information en matière d'immobilier. Avant de pousser la porte d'une agence, un acheteur va d'abord surfer sur le net pour comparer, évaluer, et faire une pré-sélection des agences et des biens qui correspondent à ses besoins. 

Votre agence doit avoir une bonne visibilité sur les moteurs de recherche pour être efficace. 90% des internautes ne prennent pas la peine d'aller au-delà de la première page. 

Les portails à haute notoriété tels SeLoger, Logic-immo et les grands réseaux immobiliers sont très puissants en matière de référencement, et vont reléguer au fond du classement les agences indépendantes, sauf si celles-ci s'appuient sur La Fnaim, la fédération nationale de l'immobilier, la référence du secteur et premier syndicat des professionnels de l'immobilier en France et en Europe.

Ses adhérents sont répartis sur tout le territoire et s'engagent à respecter une démarche de qualité et un code d'éthique et de déontologie édictés par la fédération. 

La Fnaim est également partenaire d'autres réseaux professionnels comme Orpi, Era Immobilier ou Guy Hoquet qui agrègent des agences franchisées. Elle référence aussi le site d'annonces immobilières Bien'ici, portail novateur qui facilite la recherche immobilière grâce à une carte en 3D temps réel permettant de géolocaliser l'annonce tout en visualisant le quartier où se situe le bien.

Nos conseils pour bien choisir votre agence Immobilière

L'adhésion à un réseau est donc gage d'une certaine efficience. Voici les autres astuces pour bien choisir votre agence immobilière :

1. La proximité avec votre logement

Choisissez une agence proche du bien à vendre. L'agent immobilier a une grande connaissance du quartier, de la valeur des logements et le type de clientèle intéressée. 

Qu'elle fasse partie d'un réseau en tant que franchisée ou indépendante, l'agence de quartier ou de la commune connaît bien les spécificités du marché local. Elle saura vous renseigner sur les ventes précédentes, les prix pratiqués et le type de bien recherché. Vérifiez que l'agence dispose d'un site internet bien référencé et qu'elle diffuse ses annonces sur les principaux portails immobiliers, tout en ayant recours à la presse locale et spécialisée.

2. La confiance

Passez du temps avec le conseiller qui va prendre en charge votre dossier. Il est crucial d'établir une relation de confiance, il en va de la réussite de votre projet. 

L'entretien vous permettra d'évaluer sa future implication. Demandez-lui d'étayer son estimation de votre bien, d'expliquer pourquoi votre prix est juste, trop bas ou trop élevé. 

Certaines agences dotées d’un site vous donnent accès à un espace personnel qui vous permet de dialoguer à distance avec l'agent et de suivre toutes les démarches qu'il entreprend. 

N'hésitez pas rechercher sur des forums les avis et commentaires des anciens clients de l'agence pour mieux appréhender la notoriété et le sérieux du professionnel avant de lui confier la vente de votre logement.

3. La rédaction et la mise en valeur de l'annonce 

La vue est le sens le plus sollicité chez l'humain. 90% de l'information transmise au cerveau est visuel. 

L'importance de l'image se justifie pleinement pour une annonce immobilière : sans une photo qui attire l'œil, peu de chances que le potentiel acquéreur s'arrête sur votre annonce. 

Selon une étude menée par le cabinet d'experts Seiler, 95% des visiteurs de sites d'annonces immobilières passent 20 secondes à regarder la première photo et près de 42% ne lisent pas la description de l'annonce. Avec de belles photos, une agence reçoit nettement plus d'offres pour un même bien. 

Le site Meero permet à des professionnels comme à des particuliers d'obtenir des photos attrayantes et réalistes livrées en 24h. Pour moins de 100€, un reportage photo de qualité permettra à l'agence de recevoir 2 fois plus d'appels par bien.

La prédominance du visuel sur l'écrit ne doit pas vous empêcher de peaufiner la description de l'annonce. Une fois accrochés par la première photo, 76% des internautes s'attardent sur les caractéristiques décrites. Une annonce vendeuse doit comporter le maximum d'informations au sujet du logement, mais aussi exprimer ses potentialités.

4. La rémunération

Les tarifs des agences immobilières sont libres et oscillent entre 5% et 10% du prix de vente du logement. Des frais conséquents qu'il est possible de négocier, d'autant plus si vous détenez un bien prisé de qualité qui trouvera facilement preneur. 

La réglementation oblige toute agence à informer la clientèle de manière claire et visible des honoraires pratiqués, sur tous les supports physiques et digitaux. À services équivalents, au sein d'une même ville, les prix peuvent varier du simple au double.

Selon Homepilot, premier gestionnaire locatif en ligne, à Paris, l'écart est de 167% entre l'agence la plus économique et l'agence la plus chère !

5. Le bon mandat de vente

Pour intervenir, l'agent immobilier doit détenir un mandat, qui lui donne procuration de votre part pour conduire toutes les actions commerciales (affichage, publicité) et mener la vente à son terme. 

Qu'il soit simple, exclusif, semi-exclusif ou co-exclusif, le mandat doit préciser par écrit :

• les caractéristiques du bien ;
• la durée de validité ;
• la mission de l'intermédiaire (faculté de négocier par exemple) ;
• les moyens employés pour la diffusion de l'annonce ;
• le prix net vendeur ;
• les modalités de calcul des honoraires.

Si vous optez pour le mandat simple qui vous permet de confier votre dossier à plusieurs agences immobilières, évitez de solliciter un trop grand nombre de professionnels au risque de dévaluer l'attractivité de votre bien. 

Dernière statistique : 77% des biens vendus par mandat exclusif l’ont été en moins de 3 mois contre 55% des biens avec mandat simple.