Commission agent immobilier

Lorsque l'on fait appel à un agent pour vendre un bien immobilier, on espère conclure l'affaire au plus vite et au prix escompté. L'opération implique aussi une commission destinée à rémunérer ce service. Quelle est la réglementation en matière de frais d'agent immobilier ? Comment ces frais sont-ils calculés ? Qui de l'acheteur ou du vendeur doit les payer ? Sont-ils négociables ?

Que dit la loi sur les frais d'agent immobilier ?

En France, la profession immobilière est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ce dispositif législatif de base encadre les conditions d'exercice des activités liées à des opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce : location immobilière, gestion locative, et transactions. 

Cette loi réglemente les professions immobilières telles que l'agent immobilier, l'administrateur de biens ou le mandataire immobilier, les obligeant notamment à souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle et à disposer d'une garantie financière suffisante. 

Elle précise en outre que l'agent immobilier doit pouvoir justifier d'un mandat, un contrat bilatéral signé entre le propriétaire et l'intermédiaire qui constitue la première étape de la future transaction. Le professionnel peut ainsi mettre le logement sur le marché et trouver des acquéreurs à sa place. 

Ce document formalise la relation entre le vendeur et son agent immobilier ; il contient tous les détails essentiels à la vente, comme le prix demandé, le type de mandat (exclusif, simple, semi-exclusif), ainsi que les frais d'agence.

          1 - Les frais d'agence en cas de vente immobilière sont libres

Ces frais d'agence rémunèrent l'agent en échange de ses services, qui vont de la rédaction de l'annonce à la signature de l'acte de vente. Ils ne sont dus qu'en cas de vente immobilière effective, une fois signé l'acte authentique chez le notaire. 

Attention : les frais d'agence ne doivent pas être confondus avec les frais de mutation, généralement appelés frais de notaire, qui comprennent essentiellement des droits et taxes imposés par l'État. Le mandat en lui-même n'entraîne aucune rémunération. Le montant des frais d'agence y est clairement précisé, qu'ils soient au pourcentage ou au forfait.

Contrairement aux frais de notaire, la réglementation n'encadre pas les frais d'agence immobilière lors d'une vente, leur fixation est libre, l'obligation porte uniquement sur leur affichage. Seuls les frais liés à une location font l'objet d'un plafonnement par la loi Alur (entre 8€ et 12€ par mètre carré habitable en fonction de la localisation). Dans le jargon légal, on parle d'honoraires et non de commissions. 

            2 - L'affichage des frais d'agence

Depuis le 1er avril 2017, la loi Alur précise les modalités d'affichage des annonces immobilières, quelle que soit la prestation concernée (vente et location). Une opération de transparence salutaire pour les consommateurs qui peuvent enfin y voir plus clair sur les prix et sur la part revenant aux intermédiaires. 

Sur tous les supports, physiques comme digitaux, l'agence doit indiquer le barème des prix de ses prestations (mandat de vente, recherche d'investissement locatif, gestion de biens mis en location). S'agissant d'une vente immobilière, la réglementation impose de faire apparaître les informations suivantes sur toute annonce :

• Le prix de vente du bien honoraires inclus (Honoraires Agence Inclus ou HAI) et hors honoraires (prix net vendeur), le premier prix devant être inscrit en caractère plus gros que le second ;
• La personne à qui incombe le paiement des honoraires de l'intermédiaire (vendeur ou acheteur) ;
• Le montant TTC des honoraires de l'agent immobilier, exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires.

Comment calculer la commission d'un agent immobilier ?

Quand on parle de frais d'agence, on pense immédiatement à la commission versée à l'agent immobilier mandaté. Ces frais ont pourtant une double fonction : rémunérer le professionnel qui s'occupe de la vente, mais aussi faire vivre l'agence immobilière. 

Les honoraires, puisqu'il faut les nommer ainsi, vont donc contribuer à payer les dépenses courantes de l'agence, dont les salaires des employés et les frais fixes importants car l'agence dépend bien souvent d'un réseau franchisé, et la rémunération du professionnel en charge de la vente (expertise, visite, négociation, signature chez le notaire).

Les frais d'agence sont très variables et représentent entre 3% et 10% du prix du bien, la moyenne au niveau national étant autour de 5%. Le barème des honoraires est bien souvent dégressif : le pourcentage appliqué sera d'autant plus faible que le prix de vente escompté est élevé.

Qui paie les frais d'agence lors d'un achat immobilier ?

L'agence immobilière ne touchera ses honoraires qu'une fois la vente concrétisée via l'acte authentique chez le notaire. En général, c'est au vendeur de payer les frais d'agence, ce qui semble logique puisque c'est lui qui sollicite les services d'un professionnel pour l'aider à vendre son bien. Mais les deux autres cas de figure sont possibles dès lors qu'ils sont stipulés dans le mandat :

1. Honoraires à la charge de l'acheteur
2. Partage des frais entre vendeur et acheteur.

Si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur, l'annonce doit clairement le préciser. Que les frais soient payés par le vendeur ou par l'acheteur, le vendeur touchera toujours le même montant net vendeur. En revanche, les frais d'acquisition pour l'acheteur ne seront pas les mêmes. 

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente HAI (honoraires d’agence inclus) L'assiette de calcul est donc plus importante. Si l'acheteur prend à sa charge la rémunération de l'agence, les frais de notaire seront calculés sur le montant net vendeur. 

Prenons l'exemple d'un appartement vendu 250 000€, assortis de 15 000€ de frais d'agence et de 8% de frais de notaire (20 000€) : 

Le vendeur prend les frais d'agence à sa charge :

• le vendeur perçoit 250 000€ et verse 15 000€ à l'agence ;
• l'acheteur paie 265 000€ au vendeur et verse 21 200€ au notaire, soit un total de 286 200€.

L'acheteur prend les frais d'agence à sa charge :

• le vendeur perçoit 250 000€ ;
• l'acheteur paie 250 000€ au vendeur, 15 000€ à l'agence et 20 000€ au notaire. Il aura économisé 1 200€ de frais d'acquisition.

Dans les deux cas, le vendeur touche la même somme pour la vente de son bien. Bien généralement, les frais d'agence sont à la charge du vendeur, plus rarement à la charge de l'acheteur, sauf en Bretagne par tradition. Le partage des frais entre vendeur et acheteur se pratique peu en France.

Les frais d'agence représentent un coût non négligeable, essentiellement pour le vendeur, même s'il n'existe aucune obligation en la matière. 

S'ils peuvent faire l'objet d'une négociation, celle-ci sera toujours marginale et réservée aux biens d'un montant élevé, également plus facile dans les zones tendues où il y a plus d'acheteurs que de vendeurs.

Alors comment choisir la bonne agence pour trouver la commission la moins chère ? L'immobilier 2.0 permet de réduire les frais d'agence : les prestataires en ligne ont développé des services clef en main assortis de frais fixes (forfait) qui peuvent être jusqu'à 10 fois moins chers que les honoraires pratiqués dans les agences traditionnelles.