Rachat de crédits : la solution pour faire baisser votre taux d'endettement en 2022

Souvent considéré à tort comme une opération destinée aux personnes surendettées, le rachat de crédits touche désormais davantage d'emprunteurs souhaitant financer un nouveau projet. En regroupant les crédits en cours, il est possible d'abaisser le taux d'endettement pour dégager une nouvelle capacité d'emprunt.

Règle stricte du taux d'endettement

L'économie ne fonctionnerait pas sans le crédit, opération bancaire qui permet à chacun, sous certaines conditions, de pouvoir financer des projets, comme un achat immobilier ou des biens de consommation, ou encore des travaux dans le logement. Pour emprunter, il faut montrer patte blanche et prouver sa capacité d'endettement dans les limites imposées par la réglementation. On peut toutefois être en capacité d'emprunter mais être bloqué par la règle du taux d'endettement qui plafonne actuellement à 35% des revenus nets le poids des prêts bancaires.

Depuis janvier 2021, il est impossible de contracter à un nouveau crédit si le volume de tous les prêts atteint 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Imposée juridiquement aux banques par le régulateur financier pour éviter toute dérive dans la distribution des crédits, cette norme est devenue pénalisante pour les emprunteurs avec des revenus confortables qui ne peuvent pourtant s'en affranchir malgré un reste à vivre suffisant.

Comment dès lors souscrire un nouveau crédit quand on a déjà un ou plusieurs prêts sur le dos ? Par le regroupement de crédits, une opération improprement rattachée au surendettement, qui intéresse désormais une clientèle aisée, limitée dans leurs projets par la norme sur l'endettement.

Réduire le taux d'endettement

Le rachat de crédits consiste à regrouper ses différents prêts en une ligne de crédit. L'ensemble des créances fait l'objet d'un débit unique (un seul taux et une seule durée de remboursement), ce qui simplifie le budget et la gestion des comptes. L'imaginaire collectif associe le rachat de crédits aux situations de surendettement, une erreur car cette opération bancaire n'est pas accessible aux personnes surendettées qui relèvent uniquement d'une commission de surendettement de la Banque de France.

Le rachat ou regroupement des crédits permet en revanche aux personnes mal endettées, étouffées financièrement par l'accumulation de plusieurs crédits, d'assainir leur budget en diminuant leurs mensualités jusqu'à 60% grâce à un allongement de la durée de remboursement. Aujourd'hui le rachat de crédits intéresse de plus en plus de ménages souhaitant financer un nouveau projet mais empêchés par la règle du taux d'endettement.

Si la clientèle du rachat de crédits y voyait jusqu'à présent l'opportunité de baisser ses mensualités pour redonner de l'air à son budget, davantage de personnes y ont désormais recours pour contourner le taux d'endettement, car l'addition d'un crédit classique ne leur permet pas de rester dans la norme.

Le coût d'un rachat de crédits

La réduction de la mensualité se fait au prix d'un allongement de la durée de remboursement, ce qui implique des intérêts supplémentaires. L'étalement de la dette est la contrepartie d'un allègement de la mensualité. Le taux d'intérêt applicable dépend du dossier et du type de crédits concernés. Le rachat implique de solder les crédits en cours auprès du prêteur, ce qui entraîne des frais de remboursement anticipé, dans les limites réglementaires.

Si le crédit immobilier représente plus de 60% de l'encours restructuré, le rachat de crédits tombe sous la réglementation de ce type de prêt. Les taux bruts de financement immobilier oscillent actuellement entre 1,40% et 2,05% sur 20 ans, jusqu'à 2,50% sur 25 ans, durée maximale autorisée. Pour un rachat essentiellement composé de crédits conso, les taux vont de 1,90% à plus de 3% en fonction de la durée de remboursement.

L'opération est optimisée en passant par un courtier, mais cela a un coût : en moyenne 5 000€, moins si le rachat consiste à regrouper seulement 2 crédits. Ces frais sont toujours financés par le nouveau prêt et donc absorbés dans le taux d'endettement.

Quelque soit la nature des prêts regroupés, le rachat est borné par l'usure. Pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus, le taux légal est plafonné à 2,40%. Pour rappel, le taux de l’usure représente le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée, ce taux étant l’addition de tous les frais liés à l’obtention du financement (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.). Pour les crédits à la consommation, le taux d'usure dépend du montant (4,93% pour les prêts supérieurs à 6 000€).

Prenons l'exemple d'un couple disposant de 7 000€ de revenus mensuels, ayant à rembourser un encours de crédit immobilier de 220 000€ (mensualité à 2 200€) et un encours de prêts conso de 20 000€ (mensualité à 500€), soit un taux d'endettement de 38,57%. Impossible de contracter un nouveau crédit de 60 000€ pour financer des travaux de rénovation de leur logement.

Le montant total à regrouper est de 338 050€, incluant le prêt travaux, les frais de remboursement anticipé (1 850€) et les frais de courtage (6 200€). Grâce au rachat de crédits, la nouvelle mensualité tombe à 1 491€, pour un taux nominal de 1,70%, adossé à un taux d'assurance à 0,38% et une durée de remboursement allongée à 25 ans. Le taux d'endettement est abaissé à 21,3% et le projet de rénovation se concrétise.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

Nouveau PTZ le 1er avril 2025 : une aubaine pour les primo-accédants

Face à l'effondrement du secteur de la construction en France ces 2 dernières (-22% en 2024 et -7,6% en 2023), le gouvernement a décidé d'agir. La loi de finances 2025, promulguée le 15 février dernier, contient plusieurs mesures importantes pour stimuler l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Parmi elles, l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une opportunité significative pour de nombreux ménages français. Le PTZ bientôt accessible partout en France pour l'achat dans le neuf Élargissement territorial complet : À partir du 1er avril 2025, le PTZ sera disponible sur l'ensemble du territoire français pour l'acquisition d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Fin de la distinction entre zones tendues et détendues : Contrairement au dispositif actuel qui limite l'accès au PTZ dans le neuf aux zones tendues, la nouvelle version supprime cette restriction géographique. Objectif de relance : Cette mesure vise explicitement à redynamiser le secteur de la construction tout en facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette évolution représente un changement significatif par rapport au dispositif en vigueur depuis 2024, qui avait considérablement réduit le périmètre d'application du PTZ. Actuellement, ce prêt avantageux n'est accessible que pour l'achat d'appartements neufs en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre disponible) ou de logements anciens en zones détendues, avec l'obligation de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. La maison individuelle avait par ailleurs été exclue du PTZ en 2021. PTZ version 2025 : un dispositif attractif mais encadré Le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour les particuliers primo-accédants, l'État prenant en charge ces coûts auprès des établissements bancaires. Cette aide précieuse à l'accession à la propriété reste néanmoins soumise à plusieurs conditions importantes : Limitation du montant : Le prêt peut couvrir au maximum 50% du coût total de l'acquisition d’un appartement et 30% pour une maison individuelle, ce qui implique nécessairement de compléter le financement par un prêt immobilier classique, complété ou non d’autres financements (apport personnel, prêt aidé ou conventionné, prêt familial). Durée maximale : La période de remboursement ne peut excéder 25 ans. Statut de primo-accédant : Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Plafonds de ressources : Les revenus annuels, évalués via le revenu fiscal de référence de l'année N-2, doivent rester sous certains seuils. Pour les logements anciens, les règles demeurent inchangées : le PTZ reste limité aux acquisitions en zones détendues (B2 et C), avec l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l'opération immobilière. Cette nouvelle version du PTZ est en place jusqu’au 31 décembre 2027. Important : Le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur, à l’instar de tout prêt immobilier. Pour faire des économies sur cette dépense obligatoire, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Impact et perspectives pour les primo-accédants Valérie Létard, ministre du Logement, qualifie cette extension du PTZ de "mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété". Cependant, l'impact réel de cette réforme doit être nuancé, puisque de nombreux primo-accédants se tournent traditionnellement vers le marché de l'ancien, plus accessible en termes de prix que le neuf. Sur les plus de 45 000 PTZ octroyés en 2024, plus de 17 000 ont concerné les logements anciens. Néanmoins, pour ceux qui envisagent l'achat d'un logement neuf, cette évolution représente une opportunité substantielle. Le PTZ constitue en effet un levier financier considérable, permettant de réduire significativement le coût total du crédit immobilier et ainsi d'améliorer la capacité d'emprunt des ménages modestes. Pour déterminer si votre projet immobilier se situe en zone tendue ou détendue (ce qui reste pertinent pour les achats dans l'ancien), le site service-public.fr propose un simulateur accessible à tous. Cette distinction devient cependant caduque pour les acquisitions dans le neuf à partir du 1er avril 2025. Quelles sont les mesures complémentaires pour favoriser l'accession à la propriété ? L'élargissement du PTZ s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures destinées à soutenir l'accession à la propriété et le secteur de la construction. La loi de finances 2025 introduit également 2 autres dispositions importantes qui entreront en vigueur au 1er avril : Exonération fiscale pour les donations familiales Les donations en euros effectuées par les parents et grands-parents à leurs enfants ou petits-enfants seront exonérées jusqu'à 300 000 €, à condition que ces sommes soient destinées à l'achat d'un logement neuf pour l'habitation principale ou la location longue durée. Protection contre la hausse des frais de notaire Bien que les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaire") puissent augmenter dans certains départements si les conseils départementaux le décident, les primo-accédants ne sont pas concernés par ces éventuelles hausses. Ces mesures complémentaires renforcent l'attrait du dispositif global et témoignent d'une volonté politique de soutenir activement l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants qui représentent un segment crucial du marché immobilier. Le cumul PTZ et MaPrimRénov’ Autre changement majeur pour les primo-accédants qui engagent des travaux de rénovation, la possibilité de coupler PTZ et l’aide financière de MaPrimRénov’. Jusqu’à présent, il était impossible de cumuler les 2 dispositifs avant 5 ans. Cette règle dissuadait le passage à l’acte, l’achat comme la rénovation. Un décret publié au Journal Officiel le 20 mars dernier oblitère cette restriction : les ménages modestes et très modestes ayant recours au PTZ pour un achat dans l’ancien peuvent désormais bénéficier de MaPrimRénov’, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le texte précise que le montant maximal de l’ensemble des aides publiques (hors aides fiscales) est rehaussé de 80% à 90% du coût des travaux engagés. L'extension du PTZ à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf constitue donc une opportunité significative pour de nombreux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires, tout en représentant un levier potentiellement efficace pour la relance d'un secteur économique en difficulté. Le renforcement de l’aide à l’accession s’accompagne de la possibilité de profiter conjointement de MaPrimRénov’ si vous sollicitez un PTZ dans l’ancien.

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Cumul emploi-retraite en 2025 : suis-je obligé d’adhérer à la mutuelle entreprise ?

Le cumul emploi-retraite est une solution prisée par de nombreux seniors souhaitant compléter leurs revenus tout en restant actifs professionnellement. Cependant, une question récurrente se pose : un salarié en cumul emploi-retraite est-il tenu d'adhérer à la mutuelle d'entreprise ? Peut-il en être dispensé ? Voyons quelles sont les règles en vigueur en 2025 quant à la couverture santé d'un salarié qui cumule emploi et retraite. Mutuelle d’entreprise : une obligation pour tous les salariés Depuis la loi ANI (Accord National Interprofessionnel) de 2016, toutes les entreprises du secteur privé ont l'obligation de proposer une mutuelle santé collective à leurs salariés. Cette mesure vise à assurer une couverture santé minimale aux travailleurs, y compris ceux en cumul emploi-retraite. Cette adhésion obligatoire à la mutuelle entreprise s’applique progressivement aux fonctionnaires depuis le 1er janvier 2025. En principe, tout salarié d'une entreprise doit adhérer à la mutuelle collective, sans distinction d'âge ni de statut (actif ou retraité). Ainsi, si vous reprenez une activité salariée après votre retraite, vous serez soumis aux mêmes règles que les autres employés concernant la couverture santé obligatoire. La mutuelle mise en place par l’employeur est obligatoirement une mutuelle responsable qui respecte un cahier des charges réglementaires incluant un panier de soins minimum. Les entreprises peuvent souscrire un contrat d’un niveau supérieur. Vous êtes TNS senior : les travailleurs non salariés (artisans, commerçants, professions libérales) ne sont pas tenus de souscrire une complémentaire santé, mais ils bénéficient du dispositif prévu par la loi Madelin qui permet de déduire de ses revenus les cotisations de mutuelle santé, de retraite complémentaire et de prévoyance. Le cadre fiscal de la loi Madelin s’applique si vous cumulez emploi-retraite dès lors que vous êtes à jour dans vos cotisations obligatoires d’assurance maladie/vieillesse. Les cas de dispense d'adhésion à la mutuelle collective Bien que l'adhésion à la mutuelle d'entreprise soit obligatoire, certains salariés peuvent en être dispensés sous certaines conditions. Si vous êtes en situation de cumul emploi-retraite, vous pouvez être exempté de cette obligation dans les cas suivants : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle individuelle Si, au moment de votre embauche ou de la reprise d'emploi, vous bénéficiez d'une mutuelle santé senior à titre individuel, vous pouvez demander une dispense d'adhésion. Cette dispense est cependant temporaire et n'est valable que jusqu'à la date d'échéance de votre contrat individuel. Une fois cette date atteinte, vous serez contraint d'adhérer à la mutuelle collective de votre entreprise. Vous bénéficiez d'une mutuelle collective par ailleurs Un autre cas de dispense concerne les salariés qui sont déjà couverts par une mutuelle collective obligatoire. Cela peut se présenter sous plusieurs formes : Vous êtes couvert par la mutuelle d'entreprise de votre conjoint en tant qu’ayant droit : certains contrats prévoient une couverture familiale, ce qui vous permet de refuser l'adhésion à une autre mutuelle collective. Vous avez une autre activité salariée avec une mutuelle obligatoire : si vous cumulez plusieurs emplois, vous pouvez éviter de souscrire à plusieurs contrats de mutuelle et opter pour la mutuelle collective la mieux adaptée à vos besoins de santé. Vous êtes en CDD ou à temps partiel Les salariés en CDD de courte durée (moins de 3 mois) ou travaillant à temps partiel peuvent également demander une dispense si la cotisation représente un pourcentage trop élevé de leur rémunération (au moins 10% de leur salaire). Pourquoi adhérer à la mutuelle d’entreprise même en cumul emploi-retraite ? Même si vous pouvez être dispensé de la mutuelle collective, il peut être intéressant d'y adhérer pour plusieurs raisons : Un coût réduit : l'employeur prend en charge au moins 50% des cotisations, ce qui rend la mutuelle souvent plus avantageuse qu'un contrat individuel. Des garanties intéressantes : les mutuelles collectives proposent souvent des niveaux de remboursement supérieurs aux contrats individuels. Possibilité d'une surcomplémentaire : si la mutuelle d'entreprise ne couvre pas suffisamment certains frais, vous pouvez souscrire une surcomplémentaire santé pour renforcer votre protection. par un troisième niveau de remboursement. Vous pouvez cibler le ou les postes de soins mal couverts, par un surcomplémentaire dentaire par exemple. Démarches pour demander une dispense à la mutuelle entreprise Si vous souhaitez être dispensé d'adhérer à la mutuelle d'entreprise, vous devez effectuer une demande officielle auprès de votre employeur. Voici les étapes à suivre : Rédiger une demande écrite : il faut formuler une demande de dispense par courrier ou e-mail, accompagnée des justificatifs nécessaires. Fournir les documents justificatifs : cela peut inclure une attestation de couverture individuelle ou de mutuelle collective d'un autre employeur. Respecter les délais : votre demande doit être soumise au moment de votre embauche ou à la date de mise en place du contrat collectif. Récapitulatif des cas de dispense pour un salarié en cumul emploi-retraite : Cas de dispense Conditions Mutuelle individuelle Dispense temporaire jusqu’à échéance du contrat Déjà couvert par une autre mutuelle collective Mutuelle du conjoint ou d’un autre employeur CDD de courte durée Moins de 3 mois Temps partiel Si cotisation trop élevée En 2025, un salarié en situation de cumul emploi-retraite est en principe tenu d'adhérer à la mutuelle de son entreprise. Cependant, des cas de dispense existent, notamment si vous bénéficiez d’une autre couverture santé. Il est donc essentiel d'examiner votre situation avant de faire votre choix et de bien comparer les garanties offertes. Le cas échéant, vous renforcez certaines garanties par une surcomplémentaire. Dans tous les cas, une bonne couverture santé reste indispensable pour faire face aux frais médicaux et aux restes à charge, en particulier après la retraite.

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