Tout ce que vous avez besoin de savoir sur le rachat de crédits

Le regroupement ou rachat de crédits est intéressant pour les ménages dont le budget est déséquilibré par divers remboursements en cours. Focus sur le fonctionnement de cette opération financière qui permet de réduire immédiatement le taux d’endettement et sur les inconvénients qu'elle peut comporter.

Recours accru au rachat de crédits en 2020

La crise économique qui sévit depuis le début de l'épidémie de Covid-19 a fragilisé bon nombre de ménages, en particulier ceux qui ont des crédits à rembourser. Si le surendettement n'a pas augmenté en 2020 grâce aux aides massives mises en place par l'État et par l'encadrement rigoureux des emprunts immobiliers, certains ont éprouvé la nécessité de réduire leur taux d'endettement pour améliorer leur reste à vivre.

Les opérations de rachat de crédits qui permettent d'assainir un budget déséquilibré ont augmenté de 20% en 2020 par rapport à 2019 sur la base des demandes gérées par le courtier Meilleurtaux.com. Pour de nombreux ménages ayant plusieurs crédits en cours, la baisse des revenus liée au chômage partiel les a obligés à trouver une solution immédiate pour éviter le malendettement, voire le surendettement. En regroupant leurs prêts, ils ont pu diminuer leurs charges mensuelles et avoir des fins de mois plus sereines.

Mise en place d'un rachat de crédits

Le rachat de crédits, appelé aussi regroupement ou restructuration de crédits, consiste à regrouper les mensualités de vos divers prêts en un seul crédit et donc une mensualité unique. Un organisme spécialisé rachète vos dettes, les solde auprès de vos différents créanciers et devient votre seul interlocuteur et créancier.

Les prêts qui étaient adaptés à votre situation financière au moment où ils ont été contractés sont devenus une charge insurmontable suite à un aléa de la vie, mais l'engagement vis-à-vis de vos prêteurs doit être honoré. Sans arriver à cette extrémité, il peut être difficile de suivre le calendrier de toutes les mensualités et d'avoir une vision claire de son budget. Le rachat de crédits est une opération complexe qui va permettre de simplifier les comptes d'un foyer endetté.

L'opération est possible à partir de 2 prêts en cours et peut regrouper tout type de crédit, un ou plusieurs prêts immobiliers comme les divers crédits à la consommation (prêt affecté, prêt personnel, crédit renouvelable, prêt travaux, crédit auto), mais également toute autre dette (découverts bancaires, loyers en retard, factures impayées, dettes familiales).

Si au moins 60% des dettes regroupées sont liées à un ou plusieurs crédits immobiliers, le nouvel emprunt mis en place sera un prêt immobilier et tombe sous la réglementation de ce type de financement. Il y aura alors une nouvelle prise d'hypothèque sur le ou les biens immobiliers pour garantir le rachat.

Pour bénéficier du meilleur taux, il est conseillé de faire plusieurs simulations en ligne et de se faire accompagner par un courtier pour retrouver rapidement l'organisme adapté à la situation. L'expert va étudier la faisabilité de votre demande et vous conseiller au mieux sur les offres de prêt proposées. L'objectif est de trouver le bon arbitrage entre mensualités réduites et coût final minimisé.

Diminuer son endettement mensuel

La finalité d'un rachat de crédits est d'alléger le montant alloué au remboursement des dettes en cours et vous permettre d'améliorer immédiatement votre reste à vivre. Un ménage qui voit rouge tous les mois va pouvoir éviter le surendettement en rétablissant l'équilibre de son budget.

Insistons sur cette idée largement répandue qui voudrait que le rachat de crédits soit destiné aux personnes surendettées. Non, le surendettement ne donne pas accès à cette opération financière. Quand on est en situation de surendettement, caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles, il est trop tard pour regrouper ses crédits. Seule une commission de surendettement de la Banque de France peut apporter une solution adaptée (rééchelonnements, reports, effacement partiel ou partiel des dettes).

Le taux d'endettement est au cœur de l'opération. On estime que le remboursement des prêts en cours ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. Quand les crédits se sont accumulés, en particulier les prêts à la consommation de petits moments pour lesquels la solvabilité n'est pas toujours vérifiée, le taux d'endettement outrepasse le seuil admis, ce qui met en péril votre situation financière. Le rachat va ramener la mensualité unique au tiers de vos revenus. Si vous disposez de revenus élevés, le taux d'effort peut être supérieur à 33%. La variable aléatoire est dans tous les cas de figure le reste à vivre qui représente la somme dont vous disposez pour les dépenses du quotidien une fois vos dettes acquittées. La nouvelle mensualité sera alors ajustée en fonction de ce paramètre.

Le rachat de crédits va permettre de réduire de 30% à 60% le montant global de vos mensualités.

Nouveau crédit, nouvelle assurance emprunteur

Si les crédits intégrés dans le rachat sont garantis par une assurance emprunteur, ce qui est nécessairement le cas en présence d'un crédit immobilier, l'opération engendre la mise en place d'une nouvelle assurance qui va couvrir l'ensemble des dettes regroupées. L'organisme prêteur va proposer son contrat, mais vous êtes libre de choisir une autre assurance dès lors qu'elle présente un niveau de garanties au moins équivalent.

Un courtier indépendant comme Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance adaptée à votre rachat de crédits au meilleur prix. En déléguant l’assurance, vous disposez d’un levier important pour faire baisser le coût de l’opération. À couverture équivalente, un contrat alternatif coûte entre deux et quatre fois moins cher que l’offre du prêteur.

Le coût d'un rachat de crédits

La réduction immédiate de la mensualité se fait au prix d'un allongement de la durée du crédit. C'est la contrepartie pour retrouver un niveau d'endettement mensuel supportable. La dette est étalée sur une durée plus longue, sauf si les taux du moment sont plus intéressants que les taux initiaux. Un scénario possible si le rachat contient un crédit immobilier contracté il y a plusieurs années à un taux d'intérêt bien supérieur aux taux actuels.

A contrario, l'allongement de la durée de remboursement va majorer le coût total du crédit. Le meilleur taux de votre rachat de crédits sera celui qui vous permettra d'assumer vos dettes en toute sérénité, avec une mensualité adaptée à votre budget mensuel et à un coût raisonnable.

Dans ce coût, il faudra intégrer le cas échéant les indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier (6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû) et les frais de mainlevée d'hypothèque. Les crédits à la consommation donnent lieu à des pénalités de remboursement anticipé uniquement si le contrat le prévoit explicitement et pour un montant restant dû supérieur à 10 000€. L'indemnité ne peut alors dépasser 1% du montant du remboursement anticipé lorsqu'il intervient plus d'un an avant la fin du contrat, ou 0,5% si le terme est dans moins d'un an.

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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. 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Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

Nouveau PTZ le 1er avril 2025 : une aubaine pour les primo-accédants

Face à l'effondrement du secteur de la construction en France ces 2 dernières (-22% en 2024 et -7,6% en 2023), le gouvernement a décidé d'agir. La loi de finances 2025, promulguée le 15 février dernier, contient plusieurs mesures importantes pour stimuler l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Parmi elles, l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une opportunité significative pour de nombreux ménages français. Le PTZ bientôt accessible partout en France pour l'achat dans le neuf Élargissement territorial complet : À partir du 1er avril 2025, le PTZ sera disponible sur l'ensemble du territoire français pour l'acquisition d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Fin de la distinction entre zones tendues et détendues : Contrairement au dispositif actuel qui limite l'accès au PTZ dans le neuf aux zones tendues, la nouvelle version supprime cette restriction géographique. Objectif de relance : Cette mesure vise explicitement à redynamiser le secteur de la construction tout en facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette évolution représente un changement significatif par rapport au dispositif en vigueur depuis 2024, qui avait considérablement réduit le périmètre d'application du PTZ. Actuellement, ce prêt avantageux n'est accessible que pour l'achat d'appartements neufs en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre disponible) ou de logements anciens en zones détendues, avec l'obligation de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. La maison individuelle avait par ailleurs été exclue du PTZ en 2021. PTZ version 2025 : un dispositif attractif mais encadré Le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour les particuliers primo-accédants, l'État prenant en charge ces coûts auprès des établissements bancaires. Cette aide précieuse à l'accession à la propriété reste néanmoins soumise à plusieurs conditions importantes : Limitation du montant : Le prêt peut couvrir au maximum 50% du coût total de l'acquisition d’un appartement et 30% pour une maison individuelle, ce qui implique nécessairement de compléter le financement par un prêt immobilier classique, complété ou non d’autres financements (apport personnel, prêt aidé ou conventionné, prêt familial). Durée maximale : La période de remboursement ne peut excéder 25 ans. Statut de primo-accédant : Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Plafonds de ressources : Les revenus annuels, évalués via le revenu fiscal de référence de l'année N-2, doivent rester sous certains seuils. Pour les logements anciens, les règles demeurent inchangées : le PTZ reste limité aux acquisitions en zones détendues (B2 et C), avec l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l'opération immobilière. Cette nouvelle version du PTZ est en place jusqu’au 31 décembre 2027. Important : Le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur, à l’instar de tout prêt immobilier. Pour faire des économies sur cette dépense obligatoire, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Impact et perspectives pour les primo-accédants Valérie Létard, ministre du Logement, qualifie cette extension du PTZ de "mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété". Cependant, l'impact réel de cette réforme doit être nuancé, puisque de nombreux primo-accédants se tournent traditionnellement vers le marché de l'ancien, plus accessible en termes de prix que le neuf. Sur les plus de 45 000 PTZ octroyés en 2024, plus de 17 000 ont concerné les logements anciens. Néanmoins, pour ceux qui envisagent l'achat d'un logement neuf, cette évolution représente une opportunité substantielle. Le PTZ constitue en effet un levier financier considérable, permettant de réduire significativement le coût total du crédit immobilier et ainsi d'améliorer la capacité d'emprunt des ménages modestes. Pour déterminer si votre projet immobilier se situe en zone tendue ou détendue (ce qui reste pertinent pour les achats dans l'ancien), le site service-public.fr propose un simulateur accessible à tous. Cette distinction devient cependant caduque pour les acquisitions dans le neuf à partir du 1er avril 2025. Quelles sont les mesures complémentaires pour favoriser l'accession à la propriété ? L'élargissement du PTZ s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures destinées à soutenir l'accession à la propriété et le secteur de la construction. La loi de finances 2025 introduit également 2 autres dispositions importantes qui entreront en vigueur au 1er avril : Exonération fiscale pour les donations familiales Les donations en euros effectuées par les parents et grands-parents à leurs enfants ou petits-enfants seront exonérées jusqu'à 300 000 €, à condition que ces sommes soient destinées à l'achat d'un logement neuf pour l'habitation principale ou la location longue durée. Protection contre la hausse des frais de notaire Bien que les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaire") puissent augmenter dans certains départements si les conseils départementaux le décident, les primo-accédants ne sont pas concernés par ces éventuelles hausses. Ces mesures complémentaires renforcent l'attrait du dispositif global et témoignent d'une volonté politique de soutenir activement l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants qui représentent un segment crucial du marché immobilier. Le cumul PTZ et MaPrimRénov’ Autre changement majeur pour les primo-accédants qui engagent des travaux de rénovation, la possibilité de coupler PTZ et l’aide financière de MaPrimRénov’. Jusqu’à présent, il était impossible de cumuler les 2 dispositifs avant 5 ans. Cette règle dissuadait le passage à l’acte, l’achat comme la rénovation. Un décret publié au Journal Officiel le 20 mars dernier oblitère cette restriction : les ménages modestes et très modestes ayant recours au PTZ pour un achat dans l’ancien peuvent désormais bénéficier de MaPrimRénov’, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le texte précise que le montant maximal de l’ensemble des aides publiques (hors aides fiscales) est rehaussé de 80% à 90% du coût des travaux engagés. L'extension du PTZ à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf constitue donc une opportunité significative pour de nombreux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires, tout en représentant un levier potentiellement efficace pour la relance d'un secteur économique en difficulté. Le renforcement de l’aide à l’accession s’accompagne de la possibilité de profiter conjointement de MaPrimRénov’ si vous sollicitez un PTZ dans l’ancien.

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