L'immobilier du neuf est en crise ! Dans son Observatoire statistique national, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) s'inquiète des chiffres du deuxième trimestre, marqué par une chute brutale des mises en vente, qu'il s'agisse de l'investissement locatif que de l'accession à la propriété. Grand oublié dans le plan de relance du gouvernement, l'immobilier neuf subit déjà de plein fouet une hausse des prix dans certaines agglomérations, phénomène qui devrait s'accentuer si l'offre de logements neufs se réduit encore. La FPI alerte sur un risque de pénurie. La France manque-t-elle réellement de logements ?
Le secteur du neuf dans le rouge
La FPI, qui regroupe les promoteurs immobiliers de France en logement et en immobilier d'entreprise, vient de publier les chiffres du deuxième trimestre 2020 de son baromètre des indicateurs en logement dans toutes les régions de France. Après une année 2019 déjà difficile où les mises en vente avaient baissé de 15% en un an, 2020 sombre littéralement :
- -46,7% au premier trimestre (T1)
- -53,8% au deuxième trimestre (T2), soit 20 000 logements de moins comparativement au T2 2019.
Côté demande, les données ne sont pas meilleures. En retrait de 5% au cours du dernier trimestre 2019, les ventes au détail s'enfoncent suite aux effets du confinement et accusent un plongeon de 37,6% au premier semestre dont 51,4% imputables au T2. Premier pénalisé, l'investissement locatif avec près de 55% de ventes en moins, devant l'accession à la propriété (-48,2%). La reprise post-confinement ne se hisse pas au niveau de l'activité habituelle en raison, notamment, des incertitudes qui pèsent sur l'économie.
La promotion immobilière fait les frais d'un contexte particulier. En juillet 2020, le nombre de permis de construire délivrés pour les logements collectifs sur les douze derniers mois était en baisse de près de 17%. Ajouté à l'allongement de la période électorale (municipales), l'arrêt des procédures administratives imposé par le confinement a contrarié quelque 40 000 autorisations, faisant passer le nombre de permis de construire pour les logements collectifs sous la barre des 200 000 appartements.
Des prix du neuf en hausse
La chute des mises en vente entraîne une hausse moyenne des prix de 3,2% sur un an, avec des variations beaucoup plus fortes dans certaines agglomérations. L'inflation atteint +7% à Angers, autour de +8% à Dijon et à Nantes, +17,7% à Saint-Malo et jusqu'à +21,5% au Havre ! Dans sa note économique, la FPI ne cache pas que la situation pourrait s'aggraver, rappelant que les contraintes qui pesaient sur l'offre avant la crise sanitaire : pénurie de terrain viabilisés, manque de permis de construire (pas uniquement dans les communes avec de nouveau élus), recours aux contentieux, hausse des coûts de production que la crise n'a fait qu'accentuer (manque de main-d'œuvre, renchérissement de certains matériaux, baisse de la productivité en raison des mesures de précaution sanitaire).
La FPI s'inquiète du manque de considération de l'immobilier neuf de la part du gouvernement dans son plan de relance annoncé le 3 septembre dernier qui, sur le volet immobilier, oriente les budgets vers la rénovation. Si les deux principales aides publiques au logement (Pinel et PTZ) ont finalement été prolongées au-delà de décembre 2021, la filière redoute une année 2020 particulièrement sombre, et demande au gouvernement de ne pas réitérer les erreurs des années 80, quand moins de 100 000 logements collectifs sortaient de terre par an. Selon elle, la France en paie encore le prix.
Y a-t-il réellement pénurie de logements ?
Si la FPI pointe un risque avéré de pénurie de logements neufs, les besoins en logements restent une notion ambiguë. Entre le renouvellement du parc existant, les logements vacants et les besoins liés à la démographie, il est difficile d'estimer le nombre de constructions qu'il faudrait chaque année. Sous la présidence de François Hollande, le chiffre de 500 000 logements neufs avait été avancé, estimation déjà faite du temps de Nicolas Sarkozy. Cet objectif a été réaffirmé par les différents ministres en charge du logement.
C'est pourtant en France que le stock de logements rapporté à la population est le plus élevé parmi les pays européens : 6 unités pour 1 000 habitants contre 5 pour 1 000 au Luxembourg, en Autriche et en Finlande, 3 pour 1 000 en Allemagne et 2 pour 1 000 au Royaume-Uni. La France construirait donc assez de logements, mais pas aux bons endroits. La faute, comme d'aucuns le prétendent, à des dispositifs d'incitation fiscale, le Scellier et plus récemment le Pinel, parfois mal ciblés dans des zones où l’offre n’est pas suffisamment tendue.
Si pénurie il y a, elle existe sur l'offre de logements sociaux. 800 000 personnes sont mal logées en France (Fondation Abbé Pierre). Malheureusement la construction a peu d'impact sur l'accès au marché immobilier des plus pauvres. On rejoint ici la préoccupation de la FPI quant à l'accès au crédit. En dépit de taux d’emprunt très faibles, le resserrement des conditions d'octroi depuis janvier 2020 (taux d'endettement plafonné à 33% et durée de remboursement limitée à 25 ans) empêche bon nombre de ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété.
