Marché immobilier : quelques éclaircies pour 2024 ?

Elle n'est pas encore terminée, mais 2023 restera comme un piètre millésime pour le marché immobilier : les transactions sont en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, de prix qui mollissent peu et d’une politique de soutien inexistante, ce qui contribue à tendre dangereusement le marché du locatif. L’année 2024 s’annonce-t-elle plus favorable à l’achat immobilier ?

Marché immobilier bloqué en 2023

Les nuages noirs ont assombri l’activité immobilière de cette année. Alors qu’elle arrive bientôt à son terme, 2023 restera dans les annales comme une période de retournement du marché, marquée par la conjonction de plusieurs facteurs :

La forte hausse des taux d’intérêts : de 1,20% début 2022 (hors assurance de prêt et autres frais de garantie), le taux moyen sur 20 ans atteint désormais 4,35%. Cette progression phénoménale est la conséquence de la dérive inflationniste, contre laquelle la Banque Centrale Européenne (BCE) tente de lutter en durcissant drastiquement sa politique monétaire. Elle a relevé à dix reprises ses taux directeurs depuis juillet 2022. Les banques de détail se refinancent actuellement auprès de l’institution communautaire à 4,50%, contre 0% entre 2016 et juillet 2022.
Le dysfonctionnement de l’usure : le remontée brutale des taux d’emprunt a révélé l’inadaptabilité du taux d’usure, calculé à un rythme trimestriel trop lent pour être suffisamment réactif à l’évolution des conditions monétaires. Même si la Banque de France (BdF) le mensualise depuis février 2023 pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024, la mesure a de maigres effets tardifs.
Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : édictées fin 2019 en pleine période de taux au plancher, les consignes, devenues normes imposées juridiquement, limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans, et se sont transformées un frein à l’accès au crédit immobilier. Le critère central de l’endettement excessif est le reste à vivre et non le taux d’endettement. Appliquée à l’aveugle, la norme qui dicte aux banques qui est éligible au crédit exclut aujourd’hui des ménages pourtant solvables.
La faible correction des prix immobiliers : ils sont orientés à la baisse, phénomène logique quand les taux d’emprunt remontent significativement, mais pas suffisamment pour compenser le renchérissement du coût du crédit. Selon les projections de notaires de France, la baisse serait de -3% sur un an en novembre 2023 (-3,2% pour les maisons anciennes et -2,7% pour les appartements anciens).

Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires chiffrent à 995 000 le nombre de transactions dans l’immobilier ancien à fin août 2023 en cumul sur les douze derniers mois, soit un repli très net de 16,6% sur un an. La contraction du marché s’est accentuée progressivement : -3% à fin juillet 2022, -6% en janvier 2023, pour passer sous les -10% depuis avril 2023. L’année 2023 devrait se terminer aux alentours de 900 000 ventes (1,1 million en 2022).

Côté production de crédits immobiliers, c’est le marasme : -44,2% en niveau annuel glissant à fin octobre 2023, et -43,5% pour le nombre de prêts accordés (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Et pourtant, le crédit immobilier en France serait le moins cher d’Europe en 2023, dixit la Banque de France qui refuse de voir dans la crise de l’immobilier et du logement autre chose qu’une normalisation.

Résultat, les ménages qui sont en capacité d’acheter mais qui ne peuvent accéder au crédit bancaire pour les raisons évoquées plus haut restent locataires, ce qui génère de vives tensions sur le marché locatif dans la plupart des grandes villes, en particulier dans les villes étudiantes où l’offre ne peut combler la demande.

Meilleur accès au crédit immobilier en 2024

Restons optimiste ! On assiste sans doute au début de la fin de la hausse des taux de crédit immobilier. Le marché 2023 s’est contracté sous l’effet de la politique monétaire de la BCE dans son objectif dogmatique de ramener l’inflation à 2% à moyen terme. Il semblerait que les taux d’intérêts directeurs aient atteint leur maximum, la BCE ayant décidé un statu quo lors de sa dernière réunion d’octobre.

L’inflation ralentit en effet, mais reste loin de sa cible. Les taux directeurs ne devraient pas baisser prochainement et demeurer à des niveaux élevés pendant plusieurs mois. On peut donc tabler sur une certaine stabilité des taux d’emprunt et on voit déjà des signes d’ouverture du côté des banques, qui deviennent plus souples fin 2023. Elles se remettent à faire leur métier, prêter pour financer des projets, le crédit étant redevenu rentable. Peu ont augmenté leurs taux en novembre, et pour les prochains mois, la référence devrait se situer autour de 4,50% maximum sur 25 ans.

Le marché immobilier s’oriente vers une baisse des prix en 2024. Bon nombre de vendeurs qui ont préféré camper sur leurs prétentions en 2023, quittes à rater la vente, sont désormais plus ouverts aux négociations, car pressés par le temps pour financer d’autres projets ou se séparer d’une passoire thermique qui ne répond plus aux normes environnementales.

On constate déjà un sursaut sur ce segment. Toujours selon les notaires, la part des logements classés F et G dans les ventes globales est passée de 11% au deuxième trimestre 2021 à 18% au deuxième trimestre 2023. Avec une décote moyenne de 15%, les passoires thermiques sont plus accessibles que les logements bien isolés, ce qui permet de compenser peu ou prou la hausse du coût du crédit. Certaines banques accordent même des remises de taux aux emprunteurs qui acquièrent et s’engagent à rénover un bien énergivore.

Politique du logement au rabais

Le marché immobilier 2024 pourrait bénéficier de conditions plus favorables pour un meilleur accès au crédit, mais la politique de l’État en matière de logement manque cruellement d’ambition. Dispositif essentiel pour les primo-accédants dont les revenus ne suffisent plus aujourd’hui à envisager un achat, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’à fin 2027, mais son champ d’application est loin de satisfaire les acteurs du bâtiment.

La maison individuelle neuve ne sera plus éligible au PTZ version 2024, qui sera réservé aux logements neufs collectifs dans les zones tendues et aux logements anciens nécessitant des travaux dans le reste du territoire. Malgré l’augmentation de la quotité pour les ménages les plus modestes (50% au lieu de 40% du montant de l’opération), le clap de fin pour la maison individuelle et le durcissement des critères géographiques réduiront le nombre de PTZ à 40 000 en 2024, contre 65 000 en 2022 (127 000 en 2017).

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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