Crédit immobilier : vrai/faux sur le taux d’usure en 2023

Le taux d’usure est apparu dans le champ lexical du crédit immobilier en cette année de grave crise immobilière. Accusé de freiner l’accès au financement bancaire, le taux d’intérêts maximum légal est régi par une réglementation stricte qui a tout récemment évolué. Face à ces changements, jouons au "jeu du vrai ou faux" pour éviter toute méprise.

Le taux d’usure protège les emprunteurs

Vrai. Le taux d’usure est le taux maximal autorisé auquel les banques peuvent octroyer des crédits. Il permet de protéger les consommateurs contre les éventuels taux usuraires ou excessifs, et vise à limiter l’endettement des ménages.

Le taux d’usure est le taux que la banque ne doit pas dépasser et constitue le plafond du taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend tous les frais liés à l’obtention du crédit : intérêts, frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution), primes d’assurance emprunteur, etc.

Le taux d’usure concerne uniquement les crédits immobiliers

Faux. S’il fait régulièrement débat dans le cadre du crédit immobilier, le taux d’usure concerne tous les crédits consentis aux particuliers. Quelle que soit leur nature, tous sont soumis à ce bouclier de protection : crédits à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable, prêt travaux d’un montant inférieur à 75 000€), crédits immobiliers (prêts à taux fixe, prêts à taux variable, prêts-relais), et même découverts bancaires.

Sachez qu’il n’y a pas de taux d’usure pour les SCI (Société Civile Immobilière). Un prêt immobilier consenti à une SCI n'est pas soumis à la réglementation de l'usure.

Le taux d’usure est identique quel que soit le crédit

Faux. Le taux d’usure applicable aux prêts à la consommation dépend du montant du prêt : inférieur ou égal à 3 000€, compris entre 3 000€ et moins de 6 000€, supérieur à 6 000€.

S’agissant des crédits immobiliers, il varie selon la durée de remboursement ou la nature. Voici les taux d’usure applicables en septembre 2023 :

Prêt d’une durée inférieure à 10 ans : 4,23%
Prêt d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,28%
Prêt d’une durée de 20 ans et plus : 5,56%
Prêt à taux variable : 5,13%
Prêt-relais : 5,53%.

Le taux d’usure est modifié régulièrement

Vrai. Le taux d’usure évolue en fonction des conditions de financement bancaire. Historiquement, il est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés par les banques, et augmentés d’un tiers. Le taux d’usure est donc égal à 1,33% des taux pratiqués le trimestre précédent.

L’envolée des taux d’intérêts depuis début 2022 a montré les limites d’une révision trimestrielle, entraînant trop rapidement un effet ciseau qui prive de crédit immobilier un grand nombre d’emprunteurs pourtant solvables.

Depuis février 2023, la BdF actualise sur la même base de calcul (les crédits accordés des 3 derniers mois), mais à un rythme mensuel, et ce, de manière provisoire jusqu’en janvier 2024. La mensualisation du taux d’usure permet aux banques d’ajuster leurs barèmes plus régulièrement, qui sont ainsi davantage en phase avec l’évolution des contraintes monétaires que la Banque Centrale Européenne fait peser sur elles.

Le taux d’usure réduit la capacité d’emprunt

Faux. Votre capacité d’emprunt est déterminée par le niveau de vos revenus et les taux d’intérêts du moment. Le taux d’usure n’a aucune incidence sur votre capacité d’emprunt, qui se trouve diminuée d’environ 20% depuis dix-huit mois face à la progression constante de taux d’intérêts.

L’octroi du crédit immobilier n’en est pas moins encadré. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) obligent les banques à :

ne pas outrepasser 35% de taux d’endettement (avant impôt, assurance de prêt incluse)
plafonner la durée de remboursement à 25 ans, portée à 27 ans en cas d’achat sur plan (VEFA) ou d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation importants.

Le taux d’usure peut empêcher d’utiliser son PEL

Vrai. Compte tenu de la vive remontée des taux d’intérêts, certains sont tentés de casser leur Plan Épargne Logement. Ceux qui détiennent un PEL depuis au moins 4 ans peuvent demander un prêt épargne logement à un taux préférentiel et minimiser ainsi le recours au crédit bancaire classique. L’épargne accumulée sur un PEL permet en effet d’obtenir un prêt complémentaire au crédit classique, à un taux d’intérêts fixé dès le départ en fonction de la date l’ouverture du plan. Quand ce taux est supérieur au taux d’usure, la banque ne peut accepter d’adosser le crédit au prêt épargne logement et refuse le financement.

Pour les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022, le taux de prêt était de 2,2%. Depuis le 1er janvier 2023, il est remonté à 3,2% en raison de la progression de l’inflation. Les PEL qui posent problème actuellement sont ceux ouverts entre juin 1983 et juillet 1984, car ils affichent un taux de 6,30%. Rappelons que le taux d’usure est de 5,56% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. Ajoutons que le prêt épargne logement doit être couvert par une assurance emprunteur au même titre qu’un crédit immobilier classique.

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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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