Impossible accès au prêt immobilier en 2023 : certains paient cash !

Quand obtenir son crédit immobilier devient mission impossible, certains passent à la solution radicale : acheter comptant ! L’envolée des taux d’emprunt, couplée à la frilosité des banques et aux strictes règles d’octroi, resserre davantage chaque mois l’accès au prêt bancaire de ceux qui veulent acheter leur logement. Payer cash permet aussi de mieux négocier le prix : heureux d’être débarrassés de la problématique du crédit, les vendeurs n'hésitent pas à faire de belles ristournes. Qui sont ces heureux acheteurs ?

Crédits immobiliers en chute libre

De 1% en moyenne fin 2021, le taux de crédit immobilier sur 20 ans s’affiche désormais autour de 4% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Résultat, en l’espace de dix-huit, les ménages ont perdu plus de 20% de pouvoir d’achat immobilier sans que les salaires n’augmentent ni que les prix des logements ne soient corrigés à la baisse dans les mêmes proportions.

On assiste à un retournement du marché immobilier qui exclut d’abord les primo-accédants, freinés par le manque d’apport personnel et d’épargne de précaution. Les banques ont en effet renforcé leurs exigences : la mise de fonds initiale atteint au bas mot 20% du montant d’une opération immobilière, et l’épargne de précaution, nouveau critère pour emprunter en 2023, doit représenter au moins six mensualités du crédit.

Ceux qui souhaitent acheter plus grand et qui n’ont pas terminé de rembourser leur crédit ne peuvent pas compter sur la portabilité de prêt, une option pourtant prônée par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui permet de transférer les mêmes conditions financières au nouveau prêt. Quelqu’un qui s’endette à 1% depuis plusieurs années pourrait ainsi acquérir son nouveau logement à crédit au même taux préférentiel. Veto des banques qui refusent de perdre leurs marges en période de taux en progression constante et de contraintes monétaires durcies.

L’accès au crédit immobilier est par ailleurs strictement encadré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis deux ans et demi. Les banques doivent respecter deux limites qui leur sont imposées juridiquement :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier incluse.
La durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, sauf exception (jusqu’à 27 ans dans le neuf – VEFA – ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure dont le montant équivaut au moins à 25% du montant de l’opération).

Et pour enfoncer le clou, la France dispose d’une réglementation sur l’usure qui révèle son dysfonctionnement depuis que les taux s’envolent. La mensualisation du taux d’usure n’a pas l’objectif escompté ; elle permet tout juste de retarder quelque peu l’effet ciseau qui prend tôt ou tard en tenailles les candidats qui écopent des taux nominaux les moins performants.

Résultat, la production de crédits immobiliers plonge de près de 50% sur un an, les ventes chutent également mais dans une moindre mesure : entre 15% et 20%. Pourquoi un tel écart ? Une part de l’achat immobilier se fait aussi au comptant, sans recours au crédit bancaire.

Qui paie cash un bien immobilier en 2023 ?

Loïc Cantin, le président de la Fnaim, estime qu’entre 20% et 30% des acquéreurs paient cash leur logement, une proportion bien supérieure au pourcentage habituel qui se situe autour de 10%. Cela serait le signe de la dégradation du marché, caractérisée par la problématique de l’accès au crédit bancaire : le marché immobilier français s’oriente vers un marché d’exception où seuls les mieux lotis peuvent acheter.

Qui sont ces ménages en capacité d’acheter de l’immobilier sans recourir au crédit ? Principalement, des CSP+, des chefs d’entreprise ou des personnes ayant revendu un premier bien immobilier et disposant d’une épargne confortable. Pour la plupart, il s’agit de seniors sans enfant à charge qui disposent du montant de la revente de leur résidence principale leur permettant d’acquérir cash un bien plus petit et moins cher. Les riches acheteurs étrangers sont aussi revenus en force en Île-de-France où ils représentent désormais 11% des transactions. De manière plus marginale, certains primo-accédants ont pu booster leur apport personnel grâce à la famille.

Acheter comptant et vendre content

Payer cash permet d’éviter les affres du crédit et parmi eux, la souscription à l’assurance de prêt immobilier qui constitue un réel obstacle pour les emprunteurs seniors. L’âge est un paramètre central en matière de tarification d’assurance et se révèle un frein au-delà de 50 ans quand on souhaite emprunter, compte tenu de risques de santé statistiquement plus élevés.

Payer cash a aussi un autre avantage : être en position de force pour négocier le prix du bien. Le vendeur préfère signer le compromis avec un acheteur qui paiera comptant à un prix moins élevé plutôt qu’avec un autre au prix demandé mais qui n’est pas sûr d’obtenir son crédit.

On voit d’ailleurs apparaître un phénomène qui tend à se généraliser : l’attestation de financement exigée par les vendeurs en cette fin 2023. Pour éviter en vain de signer compromis sur compromis et remettre leur bien en vente à plusieurs reprises, de plus en plus de vendeurs demandent à l’acheteur potentiel de présenter ce document émis par une banque ou un courtier en crédit immobilier qui atteste de ses capacités d’emprunt.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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