L'immobilier parisien compte environ 35% de logements considérés comme des passoires thermiques. L'entrée en application de la loi Climat et Résilience a des lourdes conséquences sur le marché locatif, comme en témoigne une étude menée pour le site SeLoger.
Éradiquer les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience vise la neutralité carbone à l'horizon 2040 et pour y parvenir met en place des mesures contraignantes en matière d'immobilier locatif. Sont déclarés indécents depuis janvier 2023, donc impropres à la location, les logements qui affichent une consommation d'énergie supérieure à 450 kWh/m2/an, soit les pires passoires thermiques de la classe G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Ce sera le tour de tous les logements classés G à partir de janvier 2025, des logements classés F en janvier 2028, puis des logements de classe E en janvier 2034 de sortir du marché locatif faute de travaux de rénovation importants.
À noter que les habitations considérées comme des passoires thermiques (F et G) sont soumises au gel des loyers depuis le 24 août 2022 et que toute vente d'un logement de classe F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique annexé au DPE depuis le 1er septembre dernier.
L'impact de la loi Climat sur le marché locatif parisien
Une étude OpinionWay réalisée pour le site d'annonces immobilières SeLoger met en lumière l'incidence de la loi Climat sur le marché parisien. Paris est le mauvais élève en matière d'habitat vertueux, car la ville compte 35% de biens immobiliers classés F ou G, contre 17% pour l'ensemble du territoire. La moitié des logements parisiens ont été construits avant 1946. Un autre chiffre qui illustre la vétusté du marché immobilier parisien : 30% des passoires thermiques louées en France sont situées dans la capitale.
Selon l'enquête, de nombreux propriétaires bailleurs ont fait le choix de vendre leur bien plutôt que le rénover à grands frais. À leur décharge, si MaPrimRénov' est accessible à tous, propriétaires occupants comme bailleurs, l'aide bénéficie très peu aux copropriétés en raison de la lourdeur administrative et de la nécessité de recueillir l'accord de la moitié des copropriétaires.
En un an, le nombre de passoires thermiques mises en location à Paris a chuté de 60%, contre 40% pour les autres types de biens.
Il peut donc s'avérer intéressant d'acheter une passoire thermique en 2023 compte tenu de la décote potentielle pouvant aller jusqu’à 20%, si tant est qu'on ait, par la suite, les moyens financiers d'engager une rénovation ambitieuse, ou d'intégrer l'enveloppe des travaux dans le prêt immobilier pour continuer à louer. Il conviendrait également que l'État prenne la mesure de l'urgence à simplifier les démarches pour bénéficier des aides aux travaux d'économie d'énergie dans le cadre d'une copropriété.
Preuve est faite une nouvelle fois que la loi Climat raréfie un peu plus l'offre locative dans une zone déjà hyper tendue, en poussant de nombreux petits propriétaires à vendre leur bien. Il ne s'agit pas de remettre en cause le fait d'interdire la location des passoires thermiques, mais le calendrier de la loi est trop serré pour mener de manière sereine et efficace la transition écologique escomptée.
