Achat immobilier : de l'importance du DPE

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Depuis 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE du logement doit figurer sur toutes les annonces de vente ou de location. Il accompagne par ailleurs tout acte authentique de vente. Habituellement, les acheteurs ne lui accordent que peu d'importance. Une tendance qui semble révolue. Selon une étude de SeLoger, ils sont désormais 87% à déclarer prêter une grande attention à l'estimation de la consommation énergétique du bien. Ça tombe bien ! Le DPE perd son caractère informatif pour devenir juridiquement opposable à compter du 1er juillet 2021. Une évolution majeure qui va obliger à la plus grande rigueur.

 

Le DPE : un élément essentiel lors d'une vente immobilière

Autrefois considéré comme accessoire, le DPE devient une information à laquelle les acheteurs accordent désormais beaucoup d'intérêt. Dans une enquête réalisée courant février par OpinionWay pour le compte de SeLoger, près de 9 acheteurs sur 10 estiment que les performances énergétiques de leur futur logement sont importantes. 80% déclarent s'informer sur le classement DPE du bien avant de le visiter. Et pour près d'un quart des acquéreurs, un bien mal étiqueté les amènera à reconsidérer leur projet.

Les Français commencent donc à prendre conscience de l'importance des performances énergétiques de leur habitat, mais 35% se révèlent incapables de dire si leur logement est considéré comme une passoire thermique (F ou G sur l'échelle du DPE).

L'enquête nous apprend également que 80% des acheteurs se disent prêts à acquérir un logement nécessitant des travaux de rénovation. Pourtant, une proportion non négligeable semble peu ou pas informée des aides publiques à la rénovation thermique. 52% des sondés ignorent l'existence de MaPrimRénov', le dispositif phare accessible à tous, propriétaires occupants, locataires et bailleurs, en place depuis janvier 2020. L'évolution de la réglementation en matière de rénovation et de location de l'habitat risque de vite rattraper ceux qui négligent la performance énergétique de leur(s) logement(s).

La réglementation sur le DPE

Pour mémoire, la loi du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l'affichage du DPE sur les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011 (hors ventes d'immeubles à construire). Que l'annonce concerne une vente ou une location, qu'elle soit publiée dans la presse, sur le site de l'agence immobilière ou en vitrine, elle doit comporter cette indication de la consommation annuelle d'énergie du logement et des émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est exprimé en classes énergie allant de A (consommation inférieure ou égale à 50 kWh) à G (consommation supérieure à 451 kWh). Il doit être parfaitement lisible, figurer en couleur sur 5% de la surface de l'annonce, ou 180x180 pixels sur l'écran de l'ordinateur. Sa durée de validité est de 10 ans.

La production du DPE est en outre obligatoire pour toute vente immobilière depuis janvier 2006, et depuis juillet 2007 pour les locations. Ce diagnostic doit figurer parmi les documents (dossier technique) qui accompagnent l'acte authentique chez le notaire, ou être annexé au bail de location.

DPE erroné : quelles sanctions ?

Il n'existe pas de sanction spécifique en cas de manquement à l'obligation d'affichage du DPE, mais si le DPE annexé au contrat de vente s'avérait erroné,  l'acquéreur peut invoquer un vice de consentement, entraînant l'annulation de la vente et la nullité du contrat, ou une diminution du prix de vente.

S'il a sciemment cherché à tromper l'acheteur, le vendeur peut alors faire face à deux types de sanctions : une amende de 300 000€ appliquée par le service des fraudes de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) et une peine de 2 ans de prison. Les amendes sont les mêmes dans le cas d'un bail de location où la tromperie serait avérée. La responsabilité de l'agence ayant participé à la vente ou à la location peut aussi être recherchée. Considérant que l'absence de DPE est une pratique déloyale face aux agences qui respectent leur obligation, la DGCCRF peut infliger une amende de 1 500€ au professionnel pris en défaut.

Allons au bout de la chaîne de responsabilité. Le notaire qui validerait une vente sans DPE ou qui serait au courant d'un DPE erroné voit sa responsabilité engagée et peut être condamné à indemniser l'acheteur. Sur le plan pénal, il est également passible de deux sanctions pour complicité de tromperie (amende de 300 000€ et peine de 2 ans de prison). Quant au diagnostiqueur qui délivre le DPE, sa responsabilité reste très aléatoire et limitée en cas d'erreur sur le diagnostic. Une expertise judiciaire est nécessaire pour démontrer que le diagnostic est erroné, justifiant ainsi une réduction du prix de vente engendrée par cette faute.

DPE erroné : quelles indemnisations ?

La jurisprudence montre qu'il est bien difficile pour un acheteur d'obtenir réparation en cas de DPE erroné. En raison du caractère purement informatif du DPE dans l'ancien, les tribunaux considèrent qu'il ne génère aucun droit et rejettent les demandes des victimes d'être indemnisées à hauteur des travaux de rénovation ou de mise en conformité. À l'inverse d'une erreur commise lors des autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termite), les conséquences d'un DPE erroné se limitent à une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d'en négocier le prix.

On assiste à un changement de paradigme à compter 1er juillet. La refonte du DPE prévoit son opposabilité, obligeant ainsi vendeurs et bailleurs à faire preuve de la plus grande vigilance.

Nouveau DPE 2021 : opposabilité, contenu et calcul

Le cadre réglementaire du DPE évolue à compter du 1er juillet 2021. Le DPE devient opposable, à l'instar des autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termite) et perd sa simple visée informative. Jusqu'à présent, “l'acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative", tel qu'affirmé par l'article L.271-4 du Code de la construction.

À partir de juillet prochain, l'opposabilité du DPE, tant à l'égard du vendeur que du bailleur, va lui conférer une portée contractuelle qui engagera l'un ou l'autre, envers l'acheteur ou le locataire, sur les performances énergétiques du bien vendu ou loué. En raison de ce caractère contractuel du DPE, une erreur du diagnostiqueur engagera également sa responsabilité.

À l'avenir, les personnes victimes d'un DPE erroné (réalisé postérieurement au 1er juillet 2021) pourront prétendre à une meilleure indemnisation du préjudice subi. Le DPE aura alors la même importance que les diagnostics obligatoires, donnant l'opportunité à l'acheteur de réclamer le remboursement des travaux visant l'amélioration de la performance énergétique ou de contraindre le vendeur à réaliser ces travaux.

Que deviennent les anciens DPE ? Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 précise la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de leur pleine opposabilité :

  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

La réglementation va plus loin, puisque deux arrêtés du 31 mars 2021 modifient le contenu du DPE et sa méthode de calcul. La méthode sur facture disparaît pour laisser place à la méthode unique dite "3CL" qui prend en compte la consommation énergétique liée au 5 usages énergétiques de l'habitation :

  1. le chauffage
  2. l’eau chaude sanitaire
  3. la climatisation
  4. l’éclairage
  5. les auxiliaires (VMC et chauffage).

Il n'y aura désormais qu'une seule étiquette par lettre (A à G) englobant l'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux performances qui sera retenue pour la note finale. Le rapport devra indiquer une estimation en euros de la facture énergétique annuelle du logement. La durée de validité du DPE reste de 10 ans.

L'évolution du DPE s'accompagne d'une volonté de lutter contre les logements énergivores. Les logements classés F  et G dits passoires thermiques ne pourront plus être proposés à la location à partir de 2025 et 2028 respectivement. Et à partir de 2034, ce sera au tour de ceux étiquetés E de ne plus être considérés comme décents.

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Mutuelle Santé
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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère  Scénario initial  Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

Assurance emprunteur
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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !  

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