Immobilier : comment va le marché en juin 2022 ?

Hausse des taux d'emprunt, prix immobiliers trop élevés, période morose sur fond de guerre en Ukraine qui renchérit tous les coûts, absence de ministère du Logement dans le nouveau gouvernement, le tableau est peu reluisant pour le marché immobilier. Pourtant, l'activité résiste, en dépit de la détérioration du pouvoir d'achat des ménages. Quand l'immobilier va, tout va...

Taux d'intérêt versus inflation

Ces dernières semaines, difficile de ne pas remarquer la hausse des taux d'emprunt. Après plusieurs années de baisse graduelle pour atteindre le plancher à l'automne 2021, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont changé de braquet pour passer en phase ascendante. Finis les taux records à 0,70% sur 20 ans pour les profils premium, désormais le taux moyen sur cette maturité s'affiche autour de 1,55% (hors assurance et coût des sûretés).

En cinq mois, les taux ont gagné 50 points de base sur toutes les durées, une progression marquée, conséquence de l'environnement monétaire en plein bouleversement à cause de la guerre en Ukraine. Inflation en flèche (5,2% sur un an à fin mai), OAT 10 ans autour de 1,6%, les banques voient leurs marges sur le crédit se réduire à la portion congrue et n'ont d'autre choix que d'ajuster leurs barèmes pour limiter les dégâts.

Pas autant qu'elles le souhaiteraient. Si l'augmentation des taux d'intérêt suivait celle de l'inflation, plus personne ne pourrait emprunter, l'usure restant pour l'heure à un niveau plancher (TAEG à 2,40% sur 20 ans et plus). Le crédit est borné par les taux légaux qui sont une protection contre les excès bancaires, mais qui se révèlent actuellement facteurs d'exclusion, car décorrélés du terrain en raison d'une méthode de calcul obsolète.

En attendant la prochaine grille des taux d'usure au 1er juillet 2022, force est de constater que les conditions d'emprunt restent favorables à l'achat immobilier. Si l'on compare les taux à l'inflation, on bénéficie d'un taux d'intérêt réel négatif : on s'enrichit en s'endettant ! Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement au même niveau qu'en novembre 2019, l'inflation affichant à l’époque un taux de 1% sur an.

Des prix immobiliers qui flanchent en zones urbaines

Selon le dernier indice des prix Meilleurs Agents/Les Échos rendu public le 1er juin 2022, les prix des logements reculent dans plusieurs grandes villes pourtant réputées pour tirer le marché vers le haut. Entre avril et mai, les valeurs ont régressé à Toulouse (-0,3%) et à Lille (-0,4%). La capitale du Nord a perdu 1,6% depuis le début de l'année 2022. À Lyon, les prix augmentent seulement de 0,3% depuis janvier dernier, au ralenti après à la progression à deux chiffres sur cinq ans. Marché à part s'il en est, Paris perd 0,4% depuis janvier tout en gagnant 0,2% en mai.

On assiste à un changement de paradigme depuis le début de la pandémie de Covid-19. Si la crise sanitaire semble aujourd'hui reléguée au passé, elle a modifié les comportements des Français vis-à-vis de l'immobilier et porte davantage la dynamique immobilière en périphérie urbaine et en zones rurales au détriment des grandes métropoles. La hausse des prix se limite à 1,1% dans les 50 plus grandes villes de France, contre 4% ailleurs.

Une baisse des prix immobiliers serait plutôt salutaire. D'après la Banque Centrale Européenne, les prix des logements seraient surcotés de 10% à 15% en moyenne en zone euro. La correction qui semble s'opérer est la conséquence de la remontée des taux d'emprunt et par ailleurs la seule manière de la modérer.

Regain toujours vif pour les résidences secondaires

Les Français possèdent 3,6 millions de résidences secondaires, ce qui les hisse au premier rang du classement européen. La crise sanitaire a accentué cet engouement pour ce type d'immobilier face aux changements de vie, notamment le télétravail. Par rapport à 2019, les demandes de financement de maison secondaire sont en hausse de 17%, mais la tendance est pourtant à l'accalmie depuis le début de l'année pour cause de conjoncture incertaine, sur fond de taux d'emprunt en forte hausse et d'accès au crédit restreint.

Il est en effet impossible de s'endetter au-delà de la limite de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur une durée qui ne peut être supérieure à 25 ans. Quand on rembourse déjà un crédit sur la résidence principale, l'équation est compliquée. L'enveloppe moyenne pour acquérir une résidence secondaire est passée de 225 000€ en 2021 à 240 000€ en 2022 et l'apport personnel atteint désormais 54 700€ (chiffres Pretto). Le marché de l'immobilier de villégiature se rétrécit, d'autant que l'offre s'essouffle après deux ans d'engouement sans précédent pour ce segment.

Ralentissement de l'activité

Le marché immobilier a pulvérisé les records en 2021 : 275 milliards d'euros distribués par les banques pour 1,2 million de transactions. 2022 s'annonçait prometteuse, sur la même ligne, mais le contexte géopolitique a douché les ardeurs. Le loyer de l'argent est plus cher. Même si les taux d'emprunt restent bien inférieurs à l'inflation, les salaires ne suivent pas l'augmentation de l'indice des prix à la consommation.

L'activité immobilière s'en ressent. Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, sur un an, le nombre de prêts accordés recule de 6,1% et le montant de la production de 3,7%. Le marché est davantage porté par les ménages aisés. Les revenus des emprunteurs progressent de 4,3% depuis début 2022 en glissement annuel, pour un coût des opérations lui aussi en nette hausse (+8,4%). Dans le même temps, le niveau de l'apport personnel ne cesse de s'accroître : +13,8% depuis début 2022 après +12,8% en 2021.

L'appétit des Français pour la pierre reste toujours gourmand, notamment en matière d’immobilier neuf. Entre mai 2021 et avril 2022, plus de 500 000 permis de construire ont été délivrés, soit une hausse de 20,7% par rapport à l'année précédente. L'accélération s'est faite avant janvier 2022, date d'entrée en application de la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020), beaucoup plus contraignante pour les constructions neuves et génératrice d'un surcoût d'environ 8%.

Le logement reste pourtant le parent pauvre du gouvernement actuel. On peut s'étonner que le nouveau quinquennat Macron prive le logement d'un ministère, alors que l'accent est mis sur la rénovation énergétique de l'habitat depuis 2020. Jusqu'alors, la seule volonté est d'interdire les passoires thermiques via une réglementation drastique (nouveau DPE) et MaPrimRénov’, une aide financière jugée bien insuffisante pour mener des travaux d'ambition. Le gouvernement a promis de rectifier le tir après les élections législatives et d'affecter de nouvelles personnalités au logement.

Dernières publications

Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi : le crédit pour les CDD

Accéder au crédit immobilier quand on n’est pas employé en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est très compliqué. Les chiffres montrent que le taux de propriétaires en CDD est bien inférieur à celui des détenteurs de CDI. Les banques privilégient la stabilité financière mais dans un marché du travail en pleine mutation, elles ont le devoir de s’adapter. Le CIC innove en lançant en septembre 2024 le Prêt Immo Nouvelles Formes d’Emploi, un crédit immobilier accessible à ses clients qui ne travaillent pas en CDI. Rendre le crédit immo accessible aux emprunteurs en CDD Une toute récente étude de l’Ifop pour le CIC révèle que seulement 45% des personnes qui travaillent sans CDI sont propriétaires de leur logement, contre 60% pour les salariés en CDI. D’autres chiffres illustrent les difficultés accrues des personnes sans CDI pour accéder à un financement bancaire pour leur projet immobilier : 36% des demandes de prêt des non-CDI sont recalées, contre 25% pour les autres. Malgré une solvabilité sans tâche, les personnes qui travaillent sous CDD (Contrat à Durée Déterminée), et celles en contrat précaire ou à leur compte (intérimaire, auto-entrepreneur ou free-lance), se voient refuser leur demande de crédit immobilier par des banques frileuses de prêter, qui ne considèrent la stabilité de l’emploi qu’à travers le prisme du CDI. Le CIC, filiale du Crédit Mutuel, a annoncé jeudi dernier « supprimer le verrou du CDI » en donnant la possibilité à ses clients en CDD, intérimaires, auto-entrepreneurs, saisonniers ou intermittents d’accéder au crédit immobilier. C’est la première fois qu’une banque française propose un financement dédié à cette clientèle au parcours professionnel non linéaire. En France, ces dernières années, plus de 80% des embauches se font en CDD. En 2023, le marché de l’emploi à contrats courts était réparti ainsi : 17,4% à temps partiel 12,9% d’indépendants 9,8% de CDD ou intérimaires. En 2021, le ministère du travail estimait que l’explosion du recours aux contrats courts « mettait en évidence un changement de comportements d’embauche important ». Accéder à un crédit immobilier sans CDI est une exception que le CIC veut contredire en en faisant une norme. La banque va s’employer à ne pas confondre rigueur avec rigidité. Modalités du Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi Emprunteurs sans CDI éligibles Le CIC adapte sa politique commerciale en matière de crédit immobilier à ses clients fidèles, à savoir ceux qui détiennent un compte chez lui depuis au moins 3 ans, et qui ont comme statut ou contrat de travail : CDD Intérim hors CDI Saisonnier Intermittent du spectacle Auto-entrepreneur ou free-lance. Les conseillers bancaires doivent vérifier la solidité financière du candidat comme pour tout demandeur, mais ils disposent de plus de latitude pour tenir compte de la capacité réelle de remboursement des clients sans CDI et devraient davantage prendre en compte les 3 critères suivants : l’antériorité de l’emploi, c’est-à-dire l’ancienneté dans une entreprise ou l’expérience du métier la progression des revenus la capacité à épargner. Cette analyse plus globale permet de mieux appréhender la solvabilité de l’emprunteur au-delà du simple statut professionnel. Prêt adapté aux revenus Ce nouveau crédit immobilier s’adapte aux revenus des actifs sans CDI, et concerne uniquement l’acquisition de la résidence principale. L’emprunteur pourra augmenter ou abaisser ses échéances de remboursement jusqu’à 50% sur une période de 1 à 4 mois par an. Cela lui permettra d’ajuster le montant des mensualités au rythme des fluctuations de ses revenus. Ces modulations temporaires seront sans frais ni justificatifs, et autorisées jusqu’à 10 fois sur la durée totale du prêt. Dans le cadre d’un crédit classique, la possibilité de moduler les échéances est toujours facturée. Précisons que toute réduction du montant de la mensualité entraîne systématiquement une hausse du coût final du crédit. Voici un exemple fourni par le CIC avec un prêt de 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4% (hors assurance emprunteur obligatoire), soumis à modulation au bout de 3 ans d’amortissement : Modulation à la baisse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 757€. La durée de remboursement est rallongée de 4 mois et le coût total du crédit augmente de 2 944€. Modulation à la hausse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 2 272€. La durée de remboursement est raccourcie de 4 mois et le coût total diminue de 2 866€. Jusqu’à fin 2024, le CIC donne un coup de pouce supplémentaire en accordant un bonus de 20 000€ à taux 0% aux emprunteurs de moins de 35 ans qui souscrivent en complément un PTZ pour financer leur achat. Souhaitons que d’autres banques emboîtent le pas au CIC en proposant un prêt à l’habitat flexible et adapté aux candidats sans CDI. Voilà une nouvelle voie pour redynamiser le marché de l’immobilier, en légère reprise depuis la baisse des taux d’intérêts.

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Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

Début septembre, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et des Résolution (ACPR) a publié un communiqué pour mettre en garde le public sur la recrudescence de fausses offres de prêt immobilier ou de rachat de crédit. Plusieurs victimes ont été dépouillées de leurs économies. Le plus souvent, les arnaqueurs usurpent l’identité de courtiers ou d’établissements de crédit. Voici 6 signes qui doivent vous alerter pour échapper aux escrocs. Explosion des arnaques aux fausses offres de crédit Le marché immobilier repart doucement à la faveur d’une amélioration des conditions d’emprunt. Certaines personnes malveillantes en profitent pour appâter le chaland en se faisant passer pour des courtiers en crédit ou des employés de banques autorisés à exercer en France. L’ACPR a alerté le public d’une multiplication ces dernières semaines de fausses offres de crédit immobilier ou de rachat de crédit. L’arnaque est bien rodée. Les escrocs sévissent sur les réseaux sociaux avec des fausses publicités de crédit à l’habitat ou de faux sites de comparateurs de crédit. Les plus crédules transmettent leurs coordonnées et sont ensuite démarchés par téléphone ou par mail. Pour accréditer leur discours, les voleurs n’hésitent pas à utiliser les logos de prestataires parfaitement agréés par les autorités financières. Les victimes signent alors une fausse offre de prêt et versent un apport personnel par virement, parfois au sein même de la banque dont le nom a été usurpé. La méthode est identique concernant le rachat de crédit. Les victimes sont généralement des personnes qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique et qui sont démarchées par téléphone pour faire un regroupement de crédit. L’escroc, qui se présente comme un courtier, leur demande de faire un virement pour solder le premier crédit sur un compte désigné qui est le sien. Le ménage abusé se retrouve alors à rembourser deux fois le crédit. Repérer une fausse offre de prêt immobilier Certains signes, dont certaints facilement repérables, doivent vous alerter sur la tentative d’arnaque au faux crédit. Faux nom de domaine ou faux logo Les escrocs sont passés maîtres dans l’art de créer de faux sites proposant des produits fictifs comme des crédits. Le faux site ressemble parfois à s’y méprendre à l’original. Vérifiez qu’il existe un lien vers les conditions générales de vente (CGV) et vers les mentions légales, toutes deux obligatoires. Voici d’autres vérifications à faire : Allez sur le service WHOIS qui permet de vérifier le nom de domaine et le propriétaire d’un site web : si le site est hébergé à l’étranger ou s’il est récent, renoncez. L’adresse du site doit toujours commencer par https:// avec un petit cadenas à gauche de l’adresse : cela indique un site offrant un paiement sécurisé. Tapez le nom du site suivi de « arnaque » pour vérifier s’il existe un article ou un forum le dénonçant. Repérez les fautes d’orthographes, les erreurs de frappe ou les expressions inappropriées : un organisme crédible comme l’administration ou les banques n’en fait pas. Taux trop attractif L’indice qui doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille est un taux trop bas, bien en-deçà de la moyenne du marché, et proposé avant même de négocier au regard de votre profil. Cliquez sur les comparateurs en ligne pour vérifier le niveau actuel des taux d’emprunt : un taux inférieur de 0,5 à 2 points est forcément une arnaque. Le taux d’intérêts sur 20 ans oscille actuellement entre 3,35% et 3,75% pour un très bon ou bon dossier, et au-dessus de 4% pour les autres (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pas de mention du TAEG L’organisme prêteur doit vous fournir toutes les informations réglementaires avant la signature de l’offre de prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

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