Immobilier : comment va le marché en juin 2022 ?

Hausse des taux d'emprunt, prix immobiliers trop élevés, période morose sur fond de guerre en Ukraine qui renchérit tous les coûts, absence de ministère du Logement dans le nouveau gouvernement, le tableau est peu reluisant pour le marché immobilier. Pourtant, l'activité résiste, en dépit de la détérioration du pouvoir d'achat des ménages. Quand l'immobilier va, tout va...

Taux d'intérêt versus inflation

Ces dernières semaines, difficile de ne pas remarquer la hausse des taux d'emprunt. Après plusieurs années de baisse graduelle pour atteindre le plancher à l'automne 2021, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont changé de braquet pour passer en phase ascendante. Finis les taux records à 0,70% sur 20 ans pour les profils premium, désormais le taux moyen sur cette maturité s'affiche autour de 1,55% (hors assurance et coût des sûretés).

En cinq mois, les taux ont gagné 50 points de base sur toutes les durées, une progression marquée, conséquence de l'environnement monétaire en plein bouleversement à cause de la guerre en Ukraine. Inflation en flèche (5,2% sur un an à fin mai), OAT 10 ans autour de 1,6%, les banques voient leurs marges sur le crédit se réduire à la portion congrue et n'ont d'autre choix que d'ajuster leurs barèmes pour limiter les dégâts.

Pas autant qu'elles le souhaiteraient. Si l'augmentation des taux d'intérêt suivait celle de l'inflation, plus personne ne pourrait emprunter, l'usure restant pour l'heure à un niveau plancher (TAEG à 2,40% sur 20 ans et plus). Le crédit est borné par les taux légaux qui sont une protection contre les excès bancaires, mais qui se révèlent actuellement facteurs d'exclusion, car décorrélés du terrain en raison d'une méthode de calcul obsolète.

En attendant la prochaine grille des taux d'usure au 1er juillet 2022, force est de constater que les conditions d'emprunt restent favorables à l'achat immobilier. Si l'on compare les taux à l'inflation, on bénéficie d'un taux d'intérêt réel négatif : on s'enrichit en s'endettant ! Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement au même niveau qu'en novembre 2019, l'inflation affichant à l’époque un taux de 1% sur an.

Des prix immobiliers qui flanchent en zones urbaines

Selon le dernier indice des prix Meilleurs Agents/Les Échos rendu public le 1er juin 2022, les prix des logements reculent dans plusieurs grandes villes pourtant réputées pour tirer le marché vers le haut. Entre avril et mai, les valeurs ont régressé à Toulouse (-0,3%) et à Lille (-0,4%). La capitale du Nord a perdu 1,6% depuis le début de l'année 2022. À Lyon, les prix augmentent seulement de 0,3% depuis janvier dernier, au ralenti après à la progression à deux chiffres sur cinq ans. Marché à part s'il en est, Paris perd 0,4% depuis janvier tout en gagnant 0,2% en mai.

On assiste à un changement de paradigme depuis le début de la pandémie de Covid-19. Si la crise sanitaire semble aujourd'hui reléguée au passé, elle a modifié les comportements des Français vis-à-vis de l'immobilier et porte davantage la dynamique immobilière en périphérie urbaine et en zones rurales au détriment des grandes métropoles. La hausse des prix se limite à 1,1% dans les 50 plus grandes villes de France, contre 4% ailleurs.

Une baisse des prix immobiliers serait plutôt salutaire. D'après la Banque Centrale Européenne, les prix des logements seraient surcotés de 10% à 15% en moyenne en zone euro. La correction qui semble s'opérer est la conséquence de la remontée des taux d'emprunt et par ailleurs la seule manière de la modérer.

Regain toujours vif pour les résidences secondaires

Les Français possèdent 3,6 millions de résidences secondaires, ce qui les hisse au premier rang du classement européen. La crise sanitaire a accentué cet engouement pour ce type d'immobilier face aux changements de vie, notamment le télétravail. Par rapport à 2019, les demandes de financement de maison secondaire sont en hausse de 17%, mais la tendance est pourtant à l'accalmie depuis le début de l'année pour cause de conjoncture incertaine, sur fond de taux d'emprunt en forte hausse et d'accès au crédit restreint.

Il est en effet impossible de s'endetter au-delà de la limite de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur une durée qui ne peut être supérieure à 25 ans. Quand on rembourse déjà un crédit sur la résidence principale, l'équation est compliquée. L'enveloppe moyenne pour acquérir une résidence secondaire est passée de 225 000€ en 2021 à 240 000€ en 2022 et l'apport personnel atteint désormais 54 700€ (chiffres Pretto). Le marché de l'immobilier de villégiature se rétrécit, d'autant que l'offre s'essouffle après deux ans d'engouement sans précédent pour ce segment.

Ralentissement de l'activité

Le marché immobilier a pulvérisé les records en 2021 : 275 milliards d'euros distribués par les banques pour 1,2 million de transactions. 2022 s'annonçait prometteuse, sur la même ligne, mais le contexte géopolitique a douché les ardeurs. Le loyer de l'argent est plus cher. Même si les taux d'emprunt restent bien inférieurs à l'inflation, les salaires ne suivent pas l'augmentation de l'indice des prix à la consommation.

L'activité immobilière s'en ressent. Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, sur un an, le nombre de prêts accordés recule de 6,1% et le montant de la production de 3,7%. Le marché est davantage porté par les ménages aisés. Les revenus des emprunteurs progressent de 4,3% depuis début 2022 en glissement annuel, pour un coût des opérations lui aussi en nette hausse (+8,4%). Dans le même temps, le niveau de l'apport personnel ne cesse de s'accroître : +13,8% depuis début 2022 après +12,8% en 2021.

L'appétit des Français pour la pierre reste toujours gourmand, notamment en matière d’immobilier neuf. Entre mai 2021 et avril 2022, plus de 500 000 permis de construire ont été délivrés, soit une hausse de 20,7% par rapport à l'année précédente. L'accélération s'est faite avant janvier 2022, date d'entrée en application de la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020), beaucoup plus contraignante pour les constructions neuves et génératrice d'un surcoût d'environ 8%.

Le logement reste pourtant le parent pauvre du gouvernement actuel. On peut s'étonner que le nouveau quinquennat Macron prive le logement d'un ministère, alors que l'accent est mis sur la rénovation énergétique de l'habitat depuis 2020. Jusqu'alors, la seule volonté est d'interdire les passoires thermiques via une réglementation drastique (nouveau DPE) et MaPrimRénov’, une aide financière jugée bien insuffisante pour mener des travaux d'ambition. Le gouvernement a promis de rectifier le tir après les élections législatives et d'affecter de nouvelles personnalités au logement.

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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