Le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de maintenir les règles d'encadrement des conditions d'octroi du crédit immobilier. Entrées en vigueur fin 2019, ces recommandations ne sont pas assouplies au grand dam des professionnels. Cette décision du régulateur porte en elle le risque d'augmenter les refus de prêts à l'habitat.
Pas de crise du marché immobilier en vue
Réuni jeudi 18 juin dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé qu'il maintenait ses consignes édictées en décembre 2019 quant à la distribution du crédit immobilier. A la fin de l'an dernier, l'instance présidée par le ministre de l'Économie et des Finances enjoignait les banques de respecter la double règle de l'endettement à 33% et de la durée d'emprunt à 25 ans au plus. Elle reprochait aux établissements financiers d'être trop laxistes dans l'octroi des crédits immobiliers aux particuliers, prenant des risques pour leur stabilité propre et celle des ménages emprunteurs. Menacées alors d'une surcharge de fonds propres, les banques ont appliqué à la lettre ces recommandations, et ce n'est pas la crise économique actuelle qui devrait les faire dévier de cette ligne de conduite.
Dans son compte rendu, le HCSF "relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d'activité pendant la période de confinement mais anticipe une reprise d'activité rapide sur ce segment". Un bel optimisme alors que les refus de financement ne cessent d'augmenter dans un contexte de remontée sensible des taux d'intérêts en avril et en mai.
La déception des courtiers
La position du HCSF en matière de crédit n'a donc pas varié par rapport à décembre 2019 malgré les protestations des professionnels du courtage plaidant pour un assouplissement dans le but de faire redémarrer le marché immobilier au plus vite. Si l'analyse du taux d'endettement demeure essentielle, les courtiers en crédit déplorent que les banques ne considèrent plus le reste à vivre, une notion de bon sens qui permet d'évaluer les ressources restantes une fois les charges de remboursement payées. Là où un foyer modeste devra s'endetter sous ce seuil s'il veut conserver un reste à vivre un minimum décent, le taux d'endettement peut être outrepassé à la marge pour un ménage emprunteur avec des revenus confortables. Les deux paramètres, taux d'endettement et reste à vivre, doivent être associés, comme ils l'étaient en 2019, car ils permettent une analyse plus concrète de la demande de crédit.
Davantage de refus de prêts
Ce durcissement des conditions d'emprunt a un incidence sur la distribution du crédit. Selon le courtier Vousfinancer, les dossiers refusés ont atteint près de 10% à la mi-juin contre 6,6% en mai dernier et 5,4% sur la même période l'an passé. Les banques recalent aujourd'hui des demandes qu'elles acceptaient sans hésitation en 2019, alors qu'elles cherchent à rattraper le retard imputable à la cessation de l'activité pendant deux mois, sur fond de reprise bien engagée. Le courtier observe que "toute la chaîne de l'immobilier s'est remise en marche dès le 11 mai" et qu'il a retrouvé 90% de son niveau d'activité par rapport à l'année dernière. Le maintien des règles strictes formulées par le HCSF risque malheureusement de compromettre cette relance, en creusant davantage les inégalités entre les emprunteurs et en rehaussant rapidement le taux de refus.
Déjà en mars dernier, l'Apic, la principale association des professionnels de l'intermédiation, réclamait la suspension provisoire des nouvelles conditions d'emprunt afin d'éviter une crise de l'immobilier consécutive à un blocage du crédit. Avant que l'épidémie de Covid-19 ne paralyse le pays, les professionnels pronostiquaient l'exclusion de quelque 100 000 emprunteurs en 2020 si les banques suivaient scrupuleusement les consignes, en particulier les primo-accédants, obligés de s'endetter sur les durées les plus longues par faute d'apport suffisant, et les investisseurs, déjà propriétaires de leur résidence principale pour laquelle ils remboursent un crédit en cours, qui pouvaient, encore en 2019, supporter un taux d'effort supérieur à 33% compte tenu des revenus locatifs. La stabilité du marché immobilier dont se prévalent les recommandations du HCSF va très certainement provoquer l’effet inverse.
Les profils pénalisés
Observées depuis janvier 2020, les consignes du HCSF sont d'autant plus pénalisantes qu'elles s'accompagnent désormais d'une remontée des taux d'emprunt et d'un abaissement des taux de l'usure. Ceci explique cela : recentrée sur les populations les moins à risques et les plus aisées, qui obtiennent de fait les taux d'emprunt les plus compétitifs, la production de crédit au cours du premier trimestre 2020 a, par la logique mathématique, réduit les barèmes les taux légaux. En parallèle, les taux d'intérêts subissent une hausse notable depuis début avril. Se produit alors l'effet ciseaux tant décrié par les courtiers : bon nombre de candidats à l'emprunt se trouvent pris en tenaille, quand le taux proposé est supérieur à la moyenne du marché et que l'assurance fait grimper le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) en raison des risques de santé ou liés à la profession.
Les courtiers plaident depuis longtemps pour une modification du calcul de l'usure, ce qui permettrait de ne pas laisser sur la touche des profils solvables mais empêchés par une limitation trop draconienne.
Voir aussi : Comment ne pas dépasser le taux d'usure ?
La Banque de France reste ferme et n'envisage nullement dans l'immédiat une refonte des taux de l'usure... surtout pas dans la situation actuelle. Il faut prévenir tout défaut de paiement, alors que l'accès au crédit se resserre plus que jamais pour certaines professions sinistrées par la crise du coronavirus. Toujours attentives à l'emploi et au secteur d'activité, les banques se montrent encore tatillonnes et excluent d'ores et déjà les salariés employés dans l'aéronautique, le tourisme, l'hôtellerie-restauration et l'habillement. Certains établissements voient également d'un mauvais œil les dossiers de personnes au chômage partiel. Le courtier Meilleurtaux tient pourtant à rassurer les candidats à l'emprunt de retour à une activité à temps plein : les banques se baseront sur la rémunération perçue avant le chômage partiel pour calculer la capacité d'emprunt, mais l'offre de prêt sera moins favorable que s'ils avaient touché en continu 100% de leur salaire.
Heureusement les emprunteurs peuvent compter sur la reprise de la baisse des taux début juin. Le recul par rapport à mai 2020 varie entre 0,05% et 0,30% selon les établissements, les durées et les profils d'emprunteurs. La moyenne tourne autour de 1,40% sur 20 ans (hors assurance et frais annexes) contre 1,50% en mai dernier, pour une fourchette comprise entre 1,05% et 2,15%.
