Crédit immobilier : vers une réforme des taux d’usure en 2023 ?

Facteurs de blocage du crédit immobilier depuis des mois, les taux d’usure vont sans doute faire l’objet d’une réforme en 2023. Face à la recrudescence des refus de prêts, le ministre du Logement Olivier Klein semble favorable à une modification du mode de calcul de l'usure. Des discussions vont prochainement s’engager avec la Banque de France.

Des taux d’usure inadaptés à la réalité

Chaque trimestre, la Banque de France définit les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers et aux prêts à la consommation. Ces taux représentent les limites que les banques commerciales ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un financement. S’agissant du prêt immobilier, les taux d’usure sont calculés sur la base des TAEG moyens accordés le trimestre précédent, auxquels on ajoute un tiers, et s’appliquent selon la durée de remboursement.

Les taux d’usure des crédits immobiliers aux particuliers pour le quatrième trimestre 2022 sont :

3,03% pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans
3,05% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus
2,92% pour les prêts à taux variable
3,40% pour les prêts relais.

Non seulement les taux d’usure reposent sur des données étalées sur trois mois, mais ils stagnent durant tout un long trimestre, ne tenant pas compte d’une éventuelle évolution des taux d’intérêt entre-temps. En cas de remontée sensible de ces derniers, l’usure n’est plus en phase avec la réalité du terrain.

C’est la situation à laquelle sont confrontés les candidats à l’emprunt immobilier depuis plusieurs mois. La vive hausse des taux d’intérêt vient se heurter au plafond de verre de l’usure, provoquant le redouté effet ciseau qui ostracise même les profils les plus solvables. Résultat, près de 45% de refus bancaires, non pas à cause d’un taux d’endettement supérieur à la norme autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse), mais d’un taux maximum légal en fort décalage avec les taux débiteurs du moment.

Pour bien comprendre le couperet opéré par la réglementation, il faut rappeler que le taux d’usure est l’expression du TAEG maximum, indicateur du coût final d’un crédit immobilier qui contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement :

le taux débiteur soit les intérêts d’emprunt
les frais de dossiers
la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
les primes d’assurance emprunteur.

Le cas échéant, viennent s’ajouter les frais d’ouverture et de tenue de compte, les parts sociales (en fonction de l’établissement prêteur), la commission du courtier, si sa mission subordonne l’octroi du prêt, et l’expertise du bien selon l’exigence de la banque.

Bien entendu, ce n’est pas le rôle protecteur des taux d’usure qui est critiquable mais la méthodologie de calcul aujourd’hui obsolète.

Revoir le mode de calcul des taux d’usure

On parle tant des taux d’usure et de la problématique qu’ils engendrent dans un contexte marqué par l’augmentation brutale et continue des taux d’intérêt depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine. De 1% (hors coût assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) fin décembre 2021, les taux atteignent aujourd’hui en moyenne 2,30% sur la durée de 20 ans. Dans l’intervalle, le taux d’usure sur cette maturité est passé de 2,41% à 3,05%. Le delta est 130 points de base contre 64 : les taux d’intérêt ont donc progressé deux fois plus vite que l’usure !

Témoins des difficultés vécues par les ménages emprunteurs, les courtiers ont alerté les autorités à maintes reprises et ont même manifesté le 20 septembre dernier devant la Banque de France pour faire bouger les lignes et mettre un terme à une aberration française : les conditions d’emprunt sont toujours favorables à l’achat immobilier, mais le crédit n’est pas accessible à cause des taux d’usure.

Plus de crédits immobiliers, cela signifie :

plus de transactions,
un marché de la construction à l’arrêt avec les conséquences sur l’emploi qu’on peut imaginer,
des ménages obligés de rester locataires, alors que l’offre locative va se tarir par manque de logements,
un pouvoir d’achat en baisse, déjà sous pression avec l’inflation, alors que le crédit est un rempart contre cette même inflation grâce aux mensualités fixes sur une longue durée, contrairement aux loyers indexés sur les prix à la consommation.

Les institutions du pays semblent avoir compris l’enjeu de la situation. Interviewé par le média BFM Business mardi 25 octobre, le ministre du Logement Olivier Klein s’est déclaré ouvert à des discussions avec la Banque de France pour voir si le mode de calcul du taux d’usure sur une base trimestrielle n’est pas trop long et identifier également d’éventuels autres freins comme le taux d’endettement.

Des courtiers avaient suggéré il y a quelques semaines de retirer l’assurance du calcul du TAEG étant donné que son coût dépend du profil de l’emprunteur et s’avère donc très variable en fonction des risques incarnés. La loi Lemoine a par ailleurs renchéri le coût de l’assurance emprunteur en instaurant la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : elle offre un meilleur accès à l’assurance de prêt mais les tarifs sont en hausse, en moyenne de 20% chez tous les prestataires. Plus récemment, les banques ont émis l’idée pour accélérer la hausse des taux d’usure en 2023 de prendre en compte les offres de prêt immobilier plutôt que les crédits réellement accordés.

La balle est dans le camp de la Banque de France, mais l’urgence est de mise car les taux de novembre 2022 sont déjà proches de l’usure et promis à de nouvelles hausses d’ici la fin de l’année et courant 2023. Il est probable qu’on voit bientôt des taux à plus de 3% ! Si les taux d’usure n’évoluent pas en adéquation, le marché de l’immobilier sera durablement paralysé. Souhaitons que la réforme de l'usure ne devienne pas l'Arlésienne du crédit immobilier.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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