Crédit immobilier : les taux de novembre 2022 proches de l’usure

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Pénalisé depuis des mois par l’incompatibilité des taux d’usure avec la réalité du terrain, le marché immobilier va être bloqué au moins jusqu’à fin 2022 suite à la nouvelle augmentation des taux d’intérêt en novembre, probablement suivie d'une autre en décembre. La situation s’enlise pour les candidats à l’emprunt immobilier, touchés par un effet ciseau toujours plus acéré.

Tous les taux au-delà de 2% en novembre

L’hiver sera rude sur le front du prêt immobilier. Enclenchée début mars dans le sillage de la guerre en Ukraine, la remontée des taux se poursuit inexorablement en novembre et devrait freiner les meilleures volontés. Chaque mois, les points s’accumulent et renchérissent le coût du crédit, même si les taux restent à des niveaux largement propices à l’achat immobilier, comparables à ce qu’ils étaient avant janvier 2016.

Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit immobilier, les taux moyens en ce début novembre 2022 se situent entre :

2,15% et 2,25% sur 15 ans
2,20% et 2,35% sur 20 ans
2,35% et 2,50% sur 25 ans.

La barre des 2% est donc allègrement franchie sur toutes les durées, notamment sur les maturités de 20 ans et plus qui concernent l’immense majorité des crédits immobiliers. Ces taux sont bruts et s’entendent hors coût de l’assurance prêt immobilier et des autres sûretés (garantie comme hypothèque ou caution).

Jusqu’où grimperont les taux en 2023 ? L’exercice d’anticipation est difficile étant donné que la politique monétaire évolue sur des sables mouvants, mais certains l’ont tenté. Il paraît probable qu’on voit bientôt des taux à plus de 3%. Selon les prévisions du courtier Cafpi, les taux d’intérêt devraient atteindre les 2,5% en fin d’année, et progresser ensuite de 50 points de base chaque trimestre, avant d’atterrir autour de 3,50% courant 2023.

Ce relèvement marqué du loyer de l’argent s’explique par deux facteurs conjoncturels :

La hausse très nette de l’OAT 10 ans, la dette de l’État français qui sert d’indicateur aux banques pour définir les taux fixes des crédits immobiliers : le titre a oscillé entre 2,4% et 3% durant le mois d’octobre, alors qu’il stagnait sous 0% en décembre 2021.
Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne qui est passé de 0% fin juillet à 2% le 27 octobre dernier.

Les banques de détail empruntent donc à des taux beaucoup plus élevés qu’il y a quelques mois et répercutent cette hausse sur les taux d’intérêts appliqués aux entreprises et aux particuliers. Elles sont toutefois bridées par l’usure qui les empêche d’augmenter les taux à hauteur de l’évolution du contexte monétaire.

Encore et toujours la problématique de l’usure

La progression des taux d’intérêt ne serait pas un obstacle en soi si la barrière réglementaire de l’usure n’était pas en totale aberration avec la réalité du terrain. Le prêt immobilier est toujours bloqué par l’usure 2022 malgré la hausse des taux maximum légaux le 1er octobre dernier.

Pour le dernier trimestre 2022, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt immobilier ne doit pas excéder :

3,03% pour les crédits d’une durée de moins de 20 ans
3,05% pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus.

Les taux débiteurs moyens sont ceux renseignés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui compile chaque mois toutes les données concernant les crédits octroyés. Le taux moyen sur 20 ans est attendu à 2,40% au T4 2022. Sur ce graphique, on voit la ligne verte des taux d’emprunt se rapprocher de celle des taux d’usure, ce qui témoigne de l’immense difficulté actuelle d’accéder au crédit pour financer un projet immobilier.

Si vous faites partie de ces profils pénalisés par le coût de l’assurance emprunteur ou par un taux débiteur dans la fourchette haute en raison d’un apport personnel déficient, il vous reste une marge réduite à la portion congrue pour rester sous l’usure. Jusqu’à 45% des demandes de prêts seraient refusées à cause du couperet de l’usure, et non pas d’un défaut de solvabilité.

Ne pas vous décourager ! Commencez par une simulation en ligne et sur le plan de l’assurance emprunteur, profitez de 4 astuces pour payer moins cher en 2022. Déléguer l'assurance reste aujourd'hui le seul levier pour faire baisser significativement votre TAEG.

Compte tenu du blocage opéré par l’usure, certaines banques ont fermé le robinet du crédit, dans l’attente de pouvoir rehausser les taux débiteurs à un niveau en adéquation avec les coûts de refinancement. Si l’usure est promise à un ajustement à la hausse au 1er janvier 2023, nul ne sait si cette évolution sera suffisante pour rouvrir l’accès au crédit immobilier. Un courtier est plus que jamais votre allié pour décrocher votre financement immobilier en cette fin d’année, mais aussi en 2023, où les signes évoqués plus haut indiquent une dégradation de la situation.

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Frais notaire, PTZ, Pinel, plus-values…ce qui change pour l’immobilier en 2025

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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