Vous avez un projet immobilier que vous souhaitez concrétiser en août ? Dans un contexte d’accès au crédit bien compliqué depuis de nombreux mois, voici tout ce qu’il faut savoir sur les taux d’intérêts, le nouveau taux d’usure et les règles d’octroi auxquelles les banques sont soumises, ainsi que sur l’avantage de déléguer son assurance emprunteur pour limiter les effets néfastes du renchérissement du crédit.
Taux de crédit toujours orientés à la hausse
Les taux d’intérêts ne cessent de progresser au fil des mois, glanant près de 20 points de base à chaque échéance. Les valeurs moyennes sur 20 ans sont très proches des 4% (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie) et sur les durées les plus longues, elles excèdent ce seuil. Les meilleurs profils peuvent obtenir des décotes de quelques points, mais la tendance est à la hausse sur toutes les durées et dans toutes les régions de France.
Voici les écarts, très significatifs, entre les taux minimaux et les taux maximaux affichés par les courtiers en crédit immobilier :
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15 ans : entre 3,30% et 4,65%
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20 ans : entre 3,50% et 4,80%
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25 ans : entre 3,55% et 4,90%
Les taux sont en phase ascendante depuis début 2022 en raison de la reprise de l’inflation qui dicte le durcissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. En un an, le taux de refinancement, qui est le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, est passé de 0% à 4%.
Le coût du crédit s’envole et tire vers le bas la capacité d’emprunt. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans vous coûte désormais 88 348€ d’intérêts (taux nominal à 3,90%), contre 25 059€ en janvier 2022 (taux nominal à 1,20%).
Pensez à faire plusieurs simulations avec des durées et des taux différents pour évaluer votre capacité d’emprunt maximale en fonction de vos revenus nets.
Taux d’usure au-delà de 5%
Le crédit immobilier est toujours plus cher, preuve en est la nouvelle hausse du taux d’usure en ce mois d’août. Il s’affiche à 5,33% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, contre 5,09% en juillet dernier. Voici les taux d’usure sur les autres durées et les autres types de prêts immobiliers :
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Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,17%
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Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,12%
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Prêts à taux variable : 4,93%
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Prêts relais : 5,28%
La mensualisation du taux d’usure depuis le 1er février 2023 a offert un peu d’air aux emprunteurs. Autrefois révisé à un rythme trimestriel, le taux maximum autorisé ne parvenait pas à s’adapter à la progression rapide et brutale des taux d’intérêts. Pour rappel, le taux d’usure renvoie au Taux Annuel Effectif Global que les banques ne doivent pas dépasser selon le type de crédit. Le TAEG exprime le coût global du crédit immobilier car il intègre tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, à savoir les intérêts, mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et autres dépenses annexes imposées.
À ce jour, la Banque de France a programmé la révision du taux d’usure jusqu’en janvier 2024.
Le point sur les règles d’octroi du HCSF
Au taux d’usure qui freine l’accès au crédit, les candidats doivent aussi faire face aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) :
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Le taux d’endettement ne peut excéder 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse.
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La durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux d’au moins 25% du montant de l’opération, avec une durée d’amortissement ne pouvant outrepasser 25 ans).
Est-il possible de dépasser les 35% de taux d’endettement en 2023 ? En théorie oui, si vous faites partie de la clientèle éligible à la marge de flexibilité accordée aux banques pour s’affranchir des règles précitées.
Les banques ont en effet la possibilité de déroger à la norme à hauteur de 20% de leur production, et de réserver au moins 70% de cette souplesse aux acquéreurs de leur résidence principale, dont 30% aux primo-accédants. Avec les 30% restants, les banques peuvent distribuer des crédits immobiliers à d’autres profils, comme les investisseurs locatifs.
Le durcissement des règles d’octroi et l’envolée des taux d’intérêts obligent à minimiser le recours au crédit. Résultat, on observe l’explosion de l’apport personnel en 2023, qui atteint près de 35% du montant d’une opération selon le courtier Cafpi.
Effet levier de l’assurance emprunteur
Pour minimiser le renchérissement du crédit immobilier, déléguez l’assurance emprunteur ! Les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe proposés par les banques, à garanties équivalentes. En souscrivant une assurance individuelle alternative, vous réduisez le coût de votre crédit de plusieurs milliers d’euros.
Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et visualisez l’intérêt financier de la délégation d’assurance en consultant notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2023.
