Les taux d’usure du crédit immobilier sont en forte hausse pour le mois de juillet. Pour la première fois depuis 2012, le taux maximal applicable sur les durées de 20 ans et plus franchit la barre symbolique des 5%. Cette remontée des taux légaux implique une hausse des barèmes bancaires. Le crédit à l’habitat devient toujours plus cher avec un taux d’intérêt moyen qui se dirige vers les 5% début 2024.
Hausse historique du taux d’usure
Les nouveaux taux d’usure pour le mois de juillet 2023 ont été annoncés au Journal Officiel jeudi 29 juin. Révisés chaque mois depuis le 1er février 2023, les valeurs sont en très nette progression pour le mois de juillet. Pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus, le taux maximum auquel les banques peuvent accorder des financements immobiliers atteint 5,09%, soit 41 points de base additionnels comparativement au mois précédent.
Le taux d’usure repasse la barre des 5% pour la première fois depuis 2012 et cette vive accélération pour juillet indique que les taux d’intérêts ont augmenté de manière significative ces dernières semaines.
Voici dans le détail les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers à partir du 1er juillet 2023 :
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prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,11%
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prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 4,84%
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prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 20 ans et plus : 5,09%
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prêts à taux variable : 4,69%
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prêts relais : 5,04%
Pour mémoire, le taux d’usure est le TAEG maximal (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser. Il contient tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, les intérêts, ainsi que les frais annexes (assurance de prêt immobilier, frais de garantie, etc.).
Le crédit immobilier toujours bloqué
En lien avec le retour de l’inflation et la fin de la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne, la hausse rapide et très marquée des taux d’intérêts depuis près d’un an et demi a mis en lumière le dysfonctionnement du système de l’usure.
Calculés chaque trimestre, les taux d’usure ne pouvaient suivre le rythme accéléré des taux d’emprunt, les ménages emprunteurs étant très vite confrontés à l’effet ciseau qui bloquait tout accès au crédit. Bien que parfaitement solvables, bon nombre de candidats à l’emprunt se sont heurtés au plafond de verre de l’usure et ont été empêchés d’accéder à la propriété.
Sous la pression des courtiers et des professionnels du crédit, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure de manière provisoire à partir de février 2023 pour permettre aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement, ce qui contribue à desserrer l'étau. De fait, les taux d’usure deviennent moins bloquants, permettant de financer davantage de projets en retardant l’effet ciseau. Malheureusement, la production de crédits immobiliers est en chute libre : près de -40% à fin mai en glissement annuel.
Initialement prévue jusqu’au 1er juillet 2023, la mensualisation du taux d’usure est finalement prolongée jusqu’au 1er janvier 2024. Une bien maigre mesure de soutien au marché immobilier alors que les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses régions et qu’on assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023. D’aucuns espéraient un assouplissement des conditions d’octroi qui ne viendra jamais.
Jusqu’où iront les taux de crédit immobilier ?
Les taux d’usure augmentent rapidement et les taux d’intérêts aussi. Le premier mouvement est la conséquence du second et inversement. À l’origine, le relèvement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, et principalement du taux de refinancement, à sept reprises à partir de fin juillet 2022, dans une tentative de juguler la dérive inflationniste.
Depuis 2016, les banques commerciales pouvaient se refinancer à 0% ; depuis le 15 juin dernier, le taux auquel elles empruntent auprès de l’institution communautaire atteint les 4%. Ce taux influence l’ensemble du système économique en renchérissant le coût de l’argent pour les ménages emprunteurs, et pour tous les acteurs économiques (entreprises, administrations publiques, État, associations).
Le taux moyen sur 20 ans est ainsi passé de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à plus de 3,80% fin juin, mais les taux très fréquemment proposés dépassent les 4% sur cette durée. On s’oriente vers des taux à 5% pour le début de l’année 2024, avec des taux d’usure supérieurs à 6%.
La hausse des taux, seule responsable de la crise de l’immobilier 2023 ? Ce serait réducteur de le penser. La progression constante des taux est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs car elle tire leur pouvoir d’achat immobilier vers le bas. La capacité d’emprunt s’est réduite d’environ 20% en deux ans et va se contracter davantage sous la poussée des taux d’intérêts qui n’est malheureusement pas compensée par une baisse des prix des logements.
