Crédit immobilier : sortir de l'impasse des taux d'usure en 2022

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Les taux d'usure continuent de bloquer l'accès au marché immobilier en raison de leur niveau trop faible par rapport aux taux d'emprunt du moment. Malgré les appels récurrents des courtiers pour une réforme de la méthode de calcul, la Banque de France campe sur ses positions, estimant que la situation est en train de se normaliser. Pourtant, sur le terrain, les refus explosent.

Taux d'usure inadaptés

Le taux d'usure est le taux maximal que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens accordés et augmentés d'un tiers, les taux d'usure ne reflètent pas la réalité des taux d'emprunt depuis plusieurs mois. En cause, le décalage qui ne tient pas compte de la progression continue des taux d'intérêt.

Rappelons que le coût d'un crédit immobilier n'est pas réduit aux seuls intérêts ; sont pris en compte dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) :

les frais de dossier
les frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire)
les éventuelles commissions de courtage
l'expertise du bien immobilier
les primes d'assurance emprunteur.

Chaque mois, voire chaque semaine, les taux d'emprunt sont ajustés au rythme de l'évolution de l'OAT 10 ans (emprunt obligataire de l'État sur 10 ans) et du contexte monétaire défini par les banques centrales. Immuables pour trois mois, les taux d'usure sont devenus facteurs de blocage du crédit immobilier en cette période de remontée constante de taux d'intérêt. Se produit le redouté effet ciseau qui prend en tenailles les ménages déjà contraints par les normes d'octroi.

Pour mémoire, la distribution du crédit immobilier est normalisée depuis deux ans, en vertu des règles imposées aux prêteurs par le Haut Conseil de Stabilité Financière sous peine de sanctions :

taux d'endettement limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse
durée de remboursement limitée à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans pour les primo-accédants de leur résidence principale.

De la conjonction de tous ces facteurs il résulte un accès au crédit immobilier toujours bloqué. Les courtiers observent un nombre de refus préoccupant. Depuis juin, près de 50% des demandes de financement sont recalées en raison d'un TAEG outrepassant l'usure. Même les ménages solvables doivent aujourd'hui renoncer à leur rêve d'accession à la propriété.

Normalisation de la production de crédit immobilier

Pour l'heure, la Banque de France (BdF) nie l'impact des taux d'usure sur le marché immobilier et préfère rappeler sa mission d'intérêt général et le caractère protecteur des taux maximum légaux.

L'institution souligne que les taux d'usure sont fixés pour "protéger les ménages qui empruntent, et pas les intérêts des courtiers ou des prêteurs". Selon elle, l'éventuel effet d'éviction mis en avant par les intermédiaires n'existait pas avant juin. Il sera temps fin septembre de s'en préoccuper.

Dans une note publiée début septembre, la BdF a indiqué que "la production de crédits à l'habitat commence à se normaliser progressivement", et qu'elle reste même "au-delà des moyennes mensuelles de ces dernières années". En juillet, l'encours de crédits immobiliers a poursuivi sa croissance (+6,4% sur un an, après +6,6% en juin et +6,8% en mai). Malgré la remontée sensible des taux d'intérêt des nouveaux crédits, les taux moyens restent inférieurs au taux de l'OAT 10 ans et significativement en-deçà du taux d'usure sur la catégorie principale, à savoir les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans et plus.

La BdF estime que la poursuite de la hausse des taux d'emprunt moyens va normaliser graduellement la production mensuelle des crédits à l'habitat, maintenant le taux de croissance annuelle de l'encours de crédits à plus de 6%. Plutôt que reconnaître la dégradation de l'activité, la BdF préfère parler de normalisation et mettre en exergue la protection des emprunteurs contre le surendettement grâce au bornage opéré par les taux d'usure.

Les solutions pour rester sous l'usure

Les professionnels du crédit réclament une réforme de l'usure depuis longtemps. La situation actuelle rend leur requête d'autant plus urgente. Bercy temporise et explique qu'il revient aux banques de faire des efforts, notamment en révisant les frais sur le crédit et en pratiquant des taux d'intérêt plus compétitifs. Quand bien même elles y concéderaient, ce ne serait pas suffisant étant donné la marge minime entre les taux d'emprunt et le taux d'usure.

Certains courtiers proposent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, une option que la BdF juge inadaptée. Deuxième poste de dépenses après les intérêts, l'assurance de prêt immobilier représente en moyenne 30% du coût global d'un crédit, mais bien plus pour les profils à risques comme les seniors, les personnes exerçant une profession à risques et celles avec un passif de santé. Le coût de l'assurance étant déterminé par des paramètres individuels, il serait équitable de l’évincer du taux d'usure qui, lui, est le même pour tous indépendamment des risques incarnés par l'emprunteur.

En attendant un relèvement mathématique des taux d'usure au 1er octobre, chaque candidat à l'emprunt peut faire jouer la concurrence et solliciter les services d'un courtier d’assurance prêt immobilier pour trouver une formule adaptée à son profil, jusqu'à trois fois moins chère que l'assurance proposée par sa banque, et minimiser ainsi le poids de l'assurance dans son TAEG.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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