La problématique de l'usure est le sujet qui fâche du moment. Les relations sont tendues entre la Banque de France et les courtiers. Ces derniers mettent en cause un mode de calcul obsolète, inadapté à l'évolution rapide des taux d'emprunt. Résultat, des milliers de foyers sont privés de crédit immobilier en raison du taux d'usure. Nombreux sont les professionnels à réclamer une réforme de ce mécanisme qui, au lieu de protéger les ménages, les empêche aujourd'hui d'accéder à la propriété.
Taux d'usure : une protection contre les pratiques abusives
Depuis des mois, des milliers de foyers remettent aux calendes grecques leur projet immobilier car le financement bancaire leur est refusé. Non pas qu'ils ne soient pas solvables, mais le plafond de verre de l'usure bloque leur demande. Pour comprendre le phénomène, il faut rappeler ce qu'est un taux d'usure et comment il est défini.
Le taux d'usure est le Taux Annuel Effectif Global maximum que les banques commerciales ne peuvent dépasser. Ce taux plafond légal exprime le coût global maximum autorisé et contient tous les frais relatifs à l'octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, aux intérêts, s'ajoutent diverses dépenses incompressibles :
- les frais de dossier
- la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers)
- les primes d'assurance emprunteur.
D'autres frais peuvent être intégrés dans le calcul du TAEG s'ils sont exigés par la banque (expertise du bien, frais d'ouverture et de tenue de compte, commission de courtage).
Le taux d'usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base de TAEG moyens observés le trimestre précédent, et majorés d'un tiers. Il y a donc un décalage d'au moins trois mois entre la fixation de l'usure et la prise en compte de l'évolution des taux d'intérêt. Un décalage d'autant plus important que les taux se négocient plusieurs mois avant la signature de l'offre de prêt. Cette inertie de l'usure a pour conséquence de freiner l'accès au crédit immobilier en période de hausse brutale et continue des taux d'intérêt par un phénomène redouté : l'effet ciseau.
Solvables mais privés de crédit !
Les premières victimes de ce couperet sont les ménages modestes et les primo-accédants. Abonnés aux taux d'intérêt les plus élevés et aux durées d'emprunt les plus longues, ces profils ne peuvent emprunter, car le seuil de l'usure trop proche du taux débiteur laisse une marge de manœuvre trop faible pour intégrer tous les autres frais dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à être recalés.
Depuis juillet 2022, près de la moitié des demandes de crédit immobilier seraient mises sur la touche à cause de l'usure. Beaucoup d'entre elles concernent des ménages parfaitement solvables dont le taux d'endettement est pourtant inférieur aux 35% imposés par les autorités financières depuis janvier 2021.
L'espoir est revenu avec la révision des taux d'usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans et plus (3,05% au lieu de 2,57%) sont vite grignotés par la progression des taux d'intérêt. Une hausse de l'usure bientôt insuffisante, donc, face à la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et leur répercussions sur les barèmes de taux.
Le secours d'un courtier en crédit immobilier est plus que jamais indispensable pour optimiser ses chances d'obtenir le financement de son projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d'égal à égal avec les banques dans un contexte compliqué où certains établissements ont tout simplement fermer le robinet du crédit en attendant que la situation se normalise.
Comment réformer l'usure ?
Il est en effet anormal et inacceptable qu'un mécanisme censé protéger les consommateurs empêche des ménages solvables de concrétiser le projet d'une vie, et d'attendre que les taux d'usure remontent pour accéder peut-être au crédit et s'endetter plus lourdement. Un constat qui hérisse les courtiers, premiers témoins de la détresse et de l'incompréhension des candidats refusés.
Beaucoup appellent à une réforme de l'usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains réclament un changement de la méthode de calcul, au moins provisoirement de manière dérogatoire comme le prévoit la réglementation en cas de variation brutale du coût des ressources des banques (article L.314-8 du Code monétaire et financier). C'est un "non" catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué du 20 septembre dernier que la décision de laisser la méthode de calcul inchangée relève d'un choix politique en période d'inflation galopante.
D'autres proposent de réviser l'usure chaque mois pour être plus proche de la réalité du terrain, mais la lourdeur administrative pour faire remonter les données rapidement rend l'option irréalisable.
Les parlementaires prennent eux aussi le sujet au sérieux. Dans une inteview sur BFM TV, Emmanuel Provost, directeur général d'Afi Esca Patrimoine, révèle qu'un amendement au projet de loi de finances 2023 aurait été déposé la semaine dernière, prévoyant de sortir l'assurance emprunteur du calcul de l'usure. Il serait équitable de ne pas tenir compte de l'assurance dans le TAEG, puisqu'il s'agit d'une donnée dépendant du profil de l'emprunteur et non du système.
On n'a pas fini d'entendre parler de l'usure et de son incapacité à réguler décemment l'accès au crédit immobilier. La France a les taux d'usure en matière de prêt à l'habitat les plus bas du monde et sans doute les plus bêtes du monde.