Crédit immobilier : vers une vague de défauts de paiement en 2021

La crise économique qui frappe la France et le monde entier pourrait avoir de lourdes répercussions sur les ménages emprunteurs. Fragilisés par le chômage, bon nombre d'entre eux ont déjà des difficultés à rembourser leur crédit immobilier, une situation qui risque de s'aggraver en 2021. Le phénomène inquiète, en témoignent les sommes colossales provisionnées par les banques françaises pour contrer les futurs défauts de paiement en masse. Mieux vaut prévenir que guérir, une devise qui n'a jamais été aussi bien assortie au contexte.

Une crise plus grave qu'en 2008

On compare souvent la crise économique et financière de 2008 à la crise actuelle. La première était d'abord une crise américaine, la résonance en Europe s'était traduite par une crise de la dette qui n'était pas réellement liée aux fameux subprimes à l'origine des faillites bancaires aux États-Unis. L'économie continuait de fonctionner, on pouvait voyager, se déplacer librement, aller au restaurant, avoir des loisirs, aucun secteur n'était alors à l'arrêt comme on l'observe depuis mars 2020.

Aujourd'hui, ce n'est pas seulement le secteur bancaire qui est affecté mais tous les pans de l'économie qui sont massacrés, hormis le e-commerce qui profite justement (ou injustement, mais c’est un autre débat) de la fermeture des commerces physiques. L'autre différence fondamentale avec la crise de 2008 repose sur la gestion de l'incertitude. À l'époque, les économistes n’avaient aucune visibilité ; actuellement, on sait que les six prochains mois seront catastrophiques malgré la promesse acquise d'un ou plusieurs vaccins contre la Covid-19.

En 2008, le secteur américain de l'immobilier était le maillon faible, en 2020, la situation est nettement plus grave, puisque c'est l'immense secteur des services, là-bas, ici et ailleurs, qui est frappé. Dans notre pays, le ministère de l'Economie et des Finances prévoit une récession quatre fois plus grave que celle de 2008/2009. Selon l’OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Économiques), les défaillances d’entreprises vont augmenter de 80% en 2020 et 250 000 emplois seront détruits au 1er janvier. Ces tristes pronostics faits en juin n’avaient pas envisagé le deuxième confinement de l’automne.

Les milliers de chômeurs supplémentaires et les millions de salariés au chômage partiel vivent une angoisse quotidienne, celle de ne plus pouvoir rembourser leurs divers emprunts. Les banques ont déjà anticipé une vague d'impayés en provisionnant en conséquence.

Des provisions massives pour gérer le coût du risque

Entre janvier et juin 2020, les banques françaises ont provisionné près de 10 milliards d'euros, soit deux fois plus qu'à la même période en 2019. Sur les trois premiers trimestres de l'année 2020, les provisions pour impayés sont en hausse de 40% à 80% selon les établissements, un mouvement qui devrait s'accroître avec l'ampleur que prendra la crise en 2021.

Le secteur bancaire craint des défauts de paiement des entreprises sur leurs PGE (Prêts Garantis par l'État) et sur les autres prêts accordés avant la crise, également des particuliers sur les crédits (immobiliers et à la consommation). Les établissements sont donc obligés de gérer le coût du risque en mettant de côté ces milliards d'euros pour prévenir les défauts de paiement dont le pic est attendu à la mi-2021.

Le secteur bancaire a néanmoins tiré les leçons de la crise en 2008 : les règles prudentielles imposées suite à cette crise financière ont obligé les banques à renforcer leurs fonds propres, ce qui devrait leur permettre de mieux encaisser le choc économique provoqué par le coronavirus. La Fédération Bancaire Française n’a aucun doute sur la résistance du secteur bancaire local. Selon elle, “les banques françaises viennent de prouver leur solidité par le stress grandeur nature qu’elles ont vécu. […] Elles gèrent les risques de façon prudente, et mettent en réserve trimestre après trimestre les sommes nécessaires aux éventuels défauts de leurs clients”.

Les six principaux groupes bancaires français ont plus que doublé leur ratio de solvabilité qui atteignait 14,4% en 2019 contre 5,8% en 2008. Les banques sont donc mieux capitalisées qu’avant la crise de 2008, mais le sont-elles suffisamment pour affronter cette crise historique ?

Une crainte accrue de défauts de paiement en 2021

Dès le mois de mars, le gouvernement français a pris des mesures d'urgence sans précédent pour soutenir l'économie et limiter la casse. Entre mars et juin, la France comptait entre 8,8 millions et 4,5 millions de salariés au chômage technique ou partiel selon les mois. Les premiers secteurs concernés sont les services aux entreprises, l'hébergement et la restauration, et le commerce.

Avant l'annonce du deuxième confinement, rétabli le 30 octobre pour un minimum de quatre semaines, l'exécutif faisait savoir que l'indemnisation à hauteur de 84% du salaire net (dans la limite de 4,5 Smic ; 100% pour les personnes au Smic) serait maintenue jusqu'au 31 décembre 2021. À compter du 1er janvier 2021, la rémunération passera à 72% du salaire net, comme le prévoit le décret du 30 octobre.

En septembre dernier, Meelo, une start-up française spécialisée dans la data financière, estimait qu'un tiers des emprunteurs n'étaient plus capables d'assumer le remboursement de leur crédit immobilier. La diminution progressive des aides de l'État et l'explosion du chômage vont intensifier les risques de défauts de paiement. Le chômage est, rappelons-le, le principal facteur de surendettement des Français. Malheureusement, peu d'emprunteurs ont opté pour la garantie perte d'emploi lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier, à juste titre, puisque cette garantie est non seulement onéreuse mais peu protectrice, avec un champ d’action réduit.

Une situation sous contrôle… pour le moment

Jusqu’ici tout va bien ! Ou presque. Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement (leader de la garantie de prêt immobilier), indiquait récemment que les banques ont accepté pour un grand nombre de leurs emprunteurs des reports d’échéances, ce qui leur permet de souffler un peu. Le chômage a d’abord touché les populations les plus précaires, celles qui ne sont pas détentrices d’un crédit à l’habitat. Désormais, le chômage affecte les emplois durables, ce qui va engendrer tout naturellement des impayés sur les emprunts immobiliers à moyen terme. Interviewé par le journal Les Échos lundi dernier, cet expert ajoute : “Notre anticipation, c’est de commencer à voir cette vague à partir de la toute fin d’année 2020. Mais en fait, c’est surtout 2021 qui va être marquée par l’arrivée de ces impayés sur le crédit immobilier”.

Les craintes sont partagées par l’association Crésus qui accompagne, à travers son réseau, les personnes en difficultés financières. Elle s’attend à “une grosse vague entre mars et mi-2021” d’impayés sur les dettes, de toute nature, qu’il s’agisse de prêts bancaires ou de loyers. Dès le printemps, une cellule de veille a été mise en place par la Dihal (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) pour contenir la problématique des loyers impayés. Dans la dernière édition de son baromètre de consultation des Adil, l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) observe une hausse de la sollicitation du réseau d’autant plus nette aux stades amont de l’impayé (avant toute démarche ou mise en demeure du bailleur), signe que les locataires anticipent les difficultés financières.

Notre rédaction a maintes fois évoqué les solutions transitoires pour réduire son taux d'endettement mensuel en ayant recours au report ou à la modulation des mensualités d’emprunt. Notre conseil reste le même : contactez sans tarder votre banquier pour envisager ensemble un aménagement de vos remboursements et éviter une situation de surendettement.

Dernières publications

choisir-mutuelle-senior-5-erreurs-éviter-2025

Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

L'allongement de l'espérance de vie bouleverse les stratégies de couverture santé pour les seniors. Avec des dépenses médicales qui augmentent et un pouvoir d'achat qui se resserre, choisir la bonne mutuelle devient un enjeu crucial. Plus que jamais en 2025, une couverture santé adaptée représente un bouclier financier et un accès optimal aux soins. Mutuelle santé : un produit très cher pour les seniors Selon les dernières études, le prix moyen d'une mutuelle santé pour les 55-75 ans atteint désormais 1 500 € par an. En 2025, les tarifs ont progressé en moyenne de +5,3%, tous profils confondus pour les contrats individuels, un moindre mal après le bond de +10% en 2024, si les hausses n'étaient pas annuelles. Cette inflation récurrente et colossale souligne l'importance de faire le bon choix. Les mutuelles ont développé des offres de plus en plus personnalisées, mais attention aux pièges ! Les 5 erreurs capitales à éviter absolument Erreur n°1 : Privilégier uniquement le prix le moins cher Choisir la mutuelle la moins chère est la première erreur à ne pas commettre. Une couverture low-cost cache souvent des garanties minimalistes, qui peuvent suffire à un étudiant ou jeune actif en bonne santé, mais qui sont rarement en phase avec les besoins de santé des seniors. Les économies immédiates peuvent se transformer en surcoûts importants lors de frais médicaux non remboursés. Conseil Pro : Calculez le reste à charge réel, pas seulement le montant de la cotisation. Erreur n°2 : Ne pas personnaliser sa couverture Chaque senior a des besoins de santé uniques. Une mutuelle doit s'adapter à votre profil : Vos problématiques médicales spécifiques Vos dépenses habituelles (optique, dentaire, spécialistes) Votre budget disponible Bon à savoir : la souscription à une mutuelle responsable se fait sans remplir de questionnaire de santé. C’est à vous d’évaluer le niveau de chaque garantie essentielle en fonction de vos besoins. Conseil Pro : sélectionnez une mutuelle à garanties modulables qui s’adapte poste par poste à vos besoins de santé. Erreur n°3 : Ignorer les garanties complémentaires Au-delà du remboursement basique, certaines mutuelles offrent des services essentiels : Assistance à domicile (portage de médicaments, des repas, aide-ménagère, etc.) Téléconsultation Programmes de prévention santé Aide à la recherche d’un établissement de santé Tiers payant Garantie viagère sans limite d'âge Ces services peuvent faire la différence dans votre qualité de vie. Erreur n°4 : Négliger de lire les conditions générales Les détails cachés peuvent vous coûter cher : Délais de carence, notamment sur les garanties hospitalisation (sauf accident), optique et dentaire Exclusions de garantie (dépassements d’honoraires, thalassothérapie, chirurgie réfractive de l’œil, etc.) Conditions de résiliation Augmentations progressives des cotisations Astuce : Prenez le temps de lire attentivement avant de signer. Le diable est dans les détails. Bon à savoir : depuis décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre mutuelle santé à tout moment et sans frais après un an d’engagement. Erreur n°5 : Attendre trop longtemps pour souscrire L'âge a une incidence directe sur le coût de votre mutuelle. Plus vous attendez, plus les cotisations seront élevées. L'idéal ? Anticiper dès l'approche de la retraite. Si vous êtes un ex-salarié, vous avez le droit de conserver votre mutuelle entreprise en vertu de la loi Evin. Cette option est rarement gagnante, puisque vous assumez désormais l’intégralité de la cotisation et l’assureur peut augmenter le tarif de 25% dès la deuxième année. Sans compter que les garanties ne peuvent être modifiées. Comment bien choisir sa mutuelle en 2025 ? Étape 1 : Réaliser un audit de ses besoins Listez précisément vos dépenses de santé : Consultations médicales Médicaments Soins optiques Soins dentaires Hospitalisations potentielles Étape 2 : Comparer méthodiquement Utilisez des comparateurs de mutuelle santé, consultez plusieurs organismes, demandez des devis détaillés. N'hésitez pas à négocier et surtout à solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé qui vous accompagnera tout au long du processus, du choix du contrat adapté jusqu’à la souscription, sans oublier la résiliation de l’ancien contrat. Étape 3 : Vérifier la réputation et les services Lisez les avis des adhérents Évaluez la qualité du service client Vérifiez les remboursements réels Choisir sa mutuelle senior n'est pas une corvée, c'est un investissement pour votre bien-être. Prenez le temps, comparez, et n'ayez pas peur de poser des questions aux professionnels.

baisse-prix-assurance-emprunteur-depuis-2020

Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

fin-baisse-taux-crédit-immobilier-avril-2025

Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

Je compare