Prêt immobilier et chômage : puis-je emprunter ?

L'accès au crédit immobilier est un parcours du combattant pour tout emprunteur, il l'est d'autant plus si l'on est sans emploi. Le sens commun voudrait qu'il soit impossible d'obtenir un financement bancaire quand on est chômeur. Il existe pourtant des solutions et des aides pour accéder à la propriété quand on ne dispose plus de revenus professionnels.

Le chômage : un frein au crédit immobilier

Les banques cherchent toujours à se prémunir contre les risques d'impayés et analysent avec la plus grande prudence chaque demande de prêt immobilier, qui, par nature, engage l'emprunteur sur de longues années. Le crédit doit pouvoir arriver à son terme, c'est-à-dire être remboursé en totalité. 

La solvabilité est au cœur de l'octroi du financement bancaire : l'organisme a pour obligation de vérifier si le candidat à l'emprunt est en capacité de s'acquitter de sa dette en totalité.

 La banque va regarder avec attention les revenus, leur stabilité comme leur pérennité, et d'autres paramètres qui vont la rassurer quant à l'équilibre financier du client et sa capacité d'emprunt. Si l'on est sans emploi, l'absence de revenus professionnels va systématiquement freiner la demande de prêt : en situation précaire, avec des ressources diminuées, le candidat à l'emprunt part avec des boulets au pied. Si aucune loi n'interdit l'accès au prêt immobilier à une personne sans emploi ou sans activité professionnelle rémunérée, il serait malhonnête d'affirmer que les portes du crédit sont ouvertes aux chômeurs, qui incarnent un profil à risques accrus.

La crise économique actuelle consécutive à l'épidémie de Covid-19 met à rude épreuve le marché du travail et va précariser de nombreux foyers durant le second semestre 2020 et probablement en 2021. Les organismes de crédit vont se montrer encore plus drastiques dans leur politique d'octroi des financements et rendre encore plus ardu le parcours des emprunteurs. La distribution du crédit à l'habitat va se concentrer sur les profils les moins à risques, titulaires d'un CDI et d'un apport personnel suffisant. Néanmoins, emprunter quand on est au chômage n'est pas et ne sera pas mission impossible : tout dépend de la situation du foyer.

Emprunter avec un conjoint en CDI : la solution appropriée

Acheter à deux est toujours plus rassurant pour la banque comme pour le ménage emprunteur, surtout si les deux conjoints sont employés en CDI (Contrat à Durée Indéterminée). Au-delà du fait de mutualiser les dépenses du quotidien, la vie en couple permet généralement d'emprunter des sommes plus importantes. Les dettes portent sur les deux têtes et non pas sur une seule. En cas de difficulté pour l'un des deux, l'autre doit être en mesure d'assumer l'intégralité de la mensualité. Si l'un des conjoint est sans emploi, la demande de prêt revêt une autre dimension.

La banque procèdera au calcul de la capacité d'emprunt et du taux d'endettement uniquement sur la base des revenus du conjoint salarié ou bénéficiant de revenus professionnels. Seuls les revenus à caractère certain sont pris en compte, à savoir :

• les salaires ou ressources assimilées du conjoint en activité

• les allocations familiales s'il y a des enfants en bas âge

• les éventuels revenus locatifs et pensions alimentaires.

Les allocations chômage du conjoint sans emploi ne sont pas retenues dans le calcul du taux d'endettement, qui devra au plus se limiter au tiers des revenus comptabilisés précédemment. 

Emprunter avec un co-emprunteur bénéficiaire de l'allocation Pôle Emploi revient donc à emprunter seul.

La question de l’assurance de prêt

Toujours souscrite dans le cadre d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt se substitue au co-emprunteur défaillant (décès, et arrêt de travail pour maladie ou accident) et prend en charge tout ou partie de la mensualité selon la quotité souscrite par chacun. Logiquement, l'emprunteur salarié porte la quotité la plus élevée. 

La couverture du co-emprunteur sans emploi ne doit pas se limiter à la garantie décès-PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), mais comprendre également les garanties arrêt de travail (ITT et IPT) qui pourront être activées quand la personne aura retrouvé un emploi. À défaut, la situation n'est pas figée, car la réglementation autorise le changement d'assurance en cours de prêt (loi Hamon et amendement Bourquin).

La banque pourra exiger de renforcer la protection avec la garantie perte d'emploi, si elle estime que le secteur d'activité dans lequel évolue l'emprunteur salarié est sinistré ou risque d'être fragilisé par un taux de chômage élevé. Cette couverture est uniquement réservée aux emprunteurs en CDI avec ancienneté minimale de un ou deux ans. Elle ne couvre que le licenciement économique, coûte cher et est assortie d'une double contrainte : un délai de carence compris en 6 et 12 mois, et un délai de franchise pouvant aller jusqu'à 6 mois. 

Obtenir seul et sans emploi un crédit immobilier

Sans co-emprunteur en CDI, le crédit immobilier vous reste accessible en fonction de votre situation, de votre projet et du montant du prêt. La banque se réserve toujours le droit d'accepter ou refuser une demande de financement, son objectif est d'éviter le défaut de paiement, mais si, en tant qu'emprunteur sans emploi, vous percevez des aides sociales, présentez un taux d'employabilité élevé (votre capacité à retrouver un travail dans ou hors de votre branche), et que la mensualité à rembourser est équivalente à votre loyer actuel (saut de charges nul), votre projet immobilier peut s'envisager.

Comme pour toute demande de crédit immobilier, la présence d'un apport personnel suffisant est fondamental pour soigner votre profil : la banque y verra une réelle capacité d'épargne et la bonne maîtrise de votre budget. 

Pour optimiser vos chances de décrocher un prêt si vous êtes est sans emploi, faites votre demande dans votre propre banque, celle qui connaît bien votre historique financier et votre situation personnelle.

Les aides publiques pour accéder au crédit immobilier

Un emprunteur au chômage peut en outre bénéficier d'aides publiques qui ne permettent pas un financement complet mais offrent un coup de pouce plus que substantiel :

Les aides de la CAF

La Caisse d'Allocations Familiales n'a pas vocation à octroyer des prêts immobiliers, mais d'accorder entre autres des aides personnelles au logement aux foyers modestes ou en grande précarité. Accessibles sous conditions de ressources, ces aides sont à destination des locataires, et on le sait moins, des primo-accédants. 

Elles prennent 3 formes :

1. APL (Aide Personnalisée au Logement) : attribuée en fonction des revenus, de la composition du foyer et du lieu de résidence ;
2. ALF (Allocation de Logement Familiale) : mêmes conditions d'attribution, réservée aux emprunteurs avec enfants nés ou à naître, mariés depuis 5 ans minimum ;
3. ALS (Allocation de Logement à caractère Social) : attribuée aux personnes ne pouvant avoir accès aux 2 autres aides. Le logement doit respecter des critères minimum de confort, de sécurité et de surface en fonction du nombre d'occupants (9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un couple, et 9 m2 pour chaque personne supplémentaire).

Faites une simulation du montant de l'aide au logement directement sur le site de la CAF (http://www.caf.fr).

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Accordé sous conditions de ressources, le PAS permet de devenir propriétaire de sa résidence principale (achat ou construction), également d'aider le propriétaire à faire des travaux dans sa résidence principale (montant minimum des travaux envisagé 4 000€). Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants : 

1. la somme des revenus fiscaux de référence (N-2) des personnes occupant le logement,
2. ou le coût total de l'opération divisé par 9.

Voici le tableau de ressources pour bénéficier du PAS en 2020 :

Le PAS est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État. Il est recommandé de mettre les organismes en concurrence, car les taux d'emprunt proposés peuvent varier, dans la limite des taux de l'usure. Attention, depuis le 1er janvier 2020, le PAS n'ouvre pas droit à l'APL, mais il peut être complété par le PTZ et le PEL. 

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Ce prêt sans intérêts peut représenter jusqu'à 40% de l'opération, et vient donc diminuer la somme empruntée auprès de la banque. Réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources (mêmes plafonds que pour le PAS), il permet de financer l'acquisition de la résidence principale (logement neuf ou ancien sous condition de travaux). Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du logement et du nombre de personnes qui vont l'habiter.

Le PEL (Prêt d'Épargne Logement)

Être titulaire d'un PEL (Plan d'Épargne Logement) vous permet d'obtenir un PEL sous certaines conditions. Les caractéristiques de ce prêt aidé vont dépendre de la date d'ouverture de votre PEL. Le montant du prêt est plafonné à 92 000€, il dépend de vos droits à prêt, c'est-à-dire du montant des intérêts obtenus sur le PEL. Un membre de votre famille peut vous céder ses droits à prêt pour que vous puissiez obtenir un prêt dans la limite de ce plafond. Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 ne sont pas éligibles à la prime d'État.

Le prêt entre particuliers : soyez vigilant !

Si les banques vous ferment leurs portes, il vous reste l'option du prêt entre particuliers. Laissons de côté le prêt familial qui nécessite de prendre toutes les précautions pour éviter qu'il ne soit requalifier en donation : au-delà de 760€, la somme prêtée doit être déclarée au centre de impôts et faire l'objet d'un contrat de prêt qu'il est vivement recommandé de rédiger et signer chez un notaire.

Il existe une plateforme collaborative, fiable, la seule agréée par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), qui permet à des particuliers de financer d'autres particuliers : Younited Credit vous permet d'emprunter à une communauté d'investisseurs et d'obtenir rapidement et en ligne un prêt personnel pouvant aller jusqu'à 50 000€. 

Un contrat de prêt ou une reconnaissance de dettes est signé entre l'emprunteur et le prêteur, et au-delà de 1 500€, le document est obligatoirement rédigé par un notaire.