Les taux de crédit immobilier baissent doucement depuis début 2024, mais restent élevés pour bon nombre de candidats à l’emprunt. Voici 4 actions fortes pour débloquer une demande de prêt refusée à la marge.
Astuce n°1 : booster l’apport personnel
L’argent est le nerf de la guerre et quand on en a, c’est toujours plus facile de convaincre la banque. L’adage « on ne prête qu’aux riches » n’est pas totalement galvaudé : si vous présentez un apport suffisant, la banque va estimer que vous avez été capable de vous mobiliser en amont pour concrétiser votre projet d’achat immobilier.
L’apport personnel permet de limiter le recours à l’emprunt. Cette mise de fonds est généralement constituée de l’épargne et quand on n’a pas d’argent de côté, comme la plupart des jeunes primo-accédants, on peut booster l’apport personnel grâce à la famille.
Le réseau d’agences immobilières Century 21 a calculé un apport personnel record à plus de 36% pour le second semestre 2023. Le niveau de l’apport personnel est laissé à l’appréciation de la banque. Certains établissements se contentent de 10%, d’autres sont nettement plus exigeants.
Astuce n°2 : solder les crédits en cours
Être déjà endetté quand on sollicite un prêt immobilier, c’est comme faire un 100 mètres avec des chaussures de plomb : pour espérer franchir la ligne d’arrivée, il faudra se délester ! Le taux d’endettement est calculé sur la base des charges de remboursement, tous crédits confondus. Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d’effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse.
En soldant les crédits en cours, qui sont généralement des prêts conso, vous optimisez votre capacité d’emprunt pour votre seul projet immobilier.
Astuce n°3 : négocier l’assurance de prêt immobilier
Après les intérêts, l’assurance emprunteur est la deuxième dépense d’un crédit immobilier. Elle représente en moyenne un tiers du coût global, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais qui conditionnent l’octroi du financement bancaire. Cette dépense est incontournable mais elle est négociable.
La loi Lagarde vous autorise à souscrire le contrat de votre choix. Vous êtes libre de refuser l’assurance inévitablement proposée par la banque pour lui préférer une offre alternative qui peut être jusqu’à 60% moins chère. L’assurance emprunteur est le seul levier d’économie depuis la remontée des taux d’intérêts. Saisissez cette opportunité de réduire le coût de votre assurance pour donner toutes les chances à votre demande de prêt.
Bon à savoir : la délégation d'assurance emprunteur vous est acquise tout au long de votre crédit immobilier. Avec la loi Lemoine, vous avez le droit de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance du contrat. Voilà une autre opportunité de réduire le coût de votre crédit et d'abaisser votre taux d'endettement.
Astuce n°4 : faire appel à un courtier
Dernier conseil et non des moindres, l’accompagnement d’un professionnel. Le courtier en crédit immobilier est votre tiers de confiance dans ce parcours du combattant qui doit vous mener au graal : le financement de votre projet immobilier. Cet expert sait frapper à la bonne porte, car certaines banques ciblent les profils clients, privilégiant par exemple les primo-accédants ou plutôt les investisseurs.
Il va reprendre le montage de votre dossier et y intégrer les éventuelles aides comme le PTZ qui permet de financer la résidence principale jusqu’à 40% du montant de l’opération. Quelques établissements bancaires doublent le montant du PTZ pour les moins de 35 ans, d’autres proposent les prêts à taux bonifié sous conditions d’âge, de travaux ou de DPE. Le courtier pensera aussi aux éventuelles aides locales mises en place par votre collectivité (commune, département, région). Tous ces coups de pouce sont cumulables et ont un réel impact sur le coût du crédit et donc sur le taux d’endettement.
En attendant que la Banque de France et les établissements bancaires se mettent d’accord sur un mécanisme de médiation pour les dossiers refusés à la marge, prenez les choses en main. Un courtier n’est rémunéré qu’une fois l’offre de prêt signée et les fonds débloqués, aucune commission ne peut être versée avant.
